L’ultimo decennio ha ridisegnato il panorama immobiliare globale. Nelle principali metropoli il legame tradizionale tra il costo delle abitazioni e i ricavi generati dagli affitti si è allentato, rivelando una frattura strutturale più profonda di quanto suggerirebbe un normale ciclo di mercato. Nel corso degli anni il divario tra prezzi e affitti si è ampliato in modo irregolare tra i continenti, dividendo i mercati in città trainate dai capitali, centri urbani sotto pressione locativa e poli maturi entrati in una fase di riassestamento post-boom. Questa divergenza ha rimodellato l’accessibilità, compresso i rendimenti e messo in luce le forze che definiranno la dinamica residenziale nei prossimi anni.
Un decennio di crescente disconnessione tra prezzi e affitti
In molte grandi città i prezzi di acquisto sono aumentati molto più rapidamente degli affitti. Miami è uno degli esempi più evidenti: i valori reali delle abitazioni sono saliti del 93,1 percento, mentre gli affitti sono cresciuti solo del 12,7 percento. L’entità di questo divario riflette un cambiamento strutturale della domanda piuttosto che un normale incremento ciclico. Amsterdam e Tokyo mostrano uno squilibrio altrettanto marcato, con i prezzi aumentati del 64–66 percento contro un incremento degli affitti limitato al 17–23 percento, spingendo i rendimenti ai livelli minimi di molti anni e rendendo le valutazioni fortemente dipendenti dai flussi di capitale e da un’offerta limitata.
Toronto e Francoforte seguono lo stesso schema. I prezzi sono aumentati del 48,0 percento e 42,4 percento, mentre gli affitti sono cresciuti solo dell’8,3 percento e 14,9 percento.
Los Angeles evidenzia ancora più chiaramente il distacco: i valori delle abitazioni sono saliti del 42,4 percento, mentre gli affitti sono diminuiti del 2 percento. Ciò riflette un mercato della proprietà sempre più influenzato dai flussi di investimento piuttosto che dall’accessibilità dei locatari.
In queste città l’abitazione funziona ormai come un vero e proprio asset finanziario, dove scarsità, concentrazione della ricchezza e slancio degli investitori dominano sui fondamentali locativi che un tempo ancoravano il valore.
Città spinte dalla pressione degli affitti più che dalla speculazione sull’acquisto
Altri mercati sono stati plasmati principalmente dalla dinamica degli affitti. Madrid è l’esempio più significativo. Gli affitti reali sono aumentati del 48 percento, il valore più alto tra tutte le città, mentre i prezzi delle case sono cresciuti del 42,4 percento.
Ciò riflette un mercato sottoposto a forte crescita demografica, pressione turistica e aumento degli alloggi a breve termine, tutti fattori che hanno ridotto l’offerta di affitti a lungo termine e spinto i canoni verso l’alto da una base storicamente bassa.
Un secondo gruppo di città, tra cui Monaco, Singapore, Sydney e Vancouver, mostra un andamento più allineato tra prezzi e affitti. I valori immobiliari sono aumentati del 16–40 percento, mentre gli affitti sono cresciuti del 18–22 percento. Nonostante i costi elevati, questi mercati mantengono un rapporto funzionale tra valore dell’asset e reddito, sostenendo valutazioni più stabili nel lungo periodo.
Ginevra si avvicina a questo gruppo equilibrato. I prezzi sono aumentati del 17,2 percento, mentre gli affitti sono cresciuti solo dell’1 percento, ma rigide norme sull’uso del suolo e un’elevata base di reddito contribuiscono a sostenere le valutazioni.
Dubai segue un andamento simile: prezzi in crescita del 12,7 percento, affitti del 2 percento, con una rapida espansione dell’offerta che assorbe la domanda locativa alimentata dalla crescita della popolazione.
Mercati post-boom in fase di ricalibrazione
Un terzo gruppo di città mostra segnali evidenti di stagnazione o correzione dopo anni di forte apprezzamento. Hong Kong sta attraversando l’inversione più brusca: i prezzi reali delle abitazioni sono diminuiti del 19,9 percento, mentre gli affitti sono calati dell’11,4 percento, il calo combinato più marcato tra tutti i mercati. Un tempo uno degli ambienti immobiliari più surriscaldati al mondo, ora la città vive una ricalibrazione ampia dovuta a cambiamenti geopolitici, minore attività aziendale e crescente concorrenza regionale.
San Francisco rappresenta una forma diversa di squilibrio. I prezzi delle case sono saliti solo del 7,2 percento, mentre gli affitti sono crollati del 19,1 percento, riflettendo i modelli di lavoro da remoto e il continuo spostamento dei locatari dal centro urbano.
Londra, New York e Parigi si collocano tra stagnazione e lieve correzione. I prezzi reali sono rimasti vicini allo zero o leggermente in calo, mentre gli affitti sono diminuiti del 7–10 percento. Queste città hanno raggiunto presto i loro limiti di accessibilità e i cambiamenti sul lavoro, nella regolamentazione e nella demografia hanno rallentato la loro dinamica.
Un panorama globale frammentato modellato da tre logiche di mercato
Nel complesso, queste traiettorie non rivelano una singola tendenza globale, ma tre logiche di mercato distinte.
La prima comprende le città trainate dal capitale, dove i prezzi si sono distaccati dai fondamentali degli affitti. Miami, Amsterdam, Tokyo, Toronto, Francoforte e Los Angeles dipendono fortemente dalla scarsità, dai flussi di investimento e dalla concentrazione della ricchezza.
La seconda include i mercati in cui prezzi e affitti si sono mossi parallelamente, preservando una dinamica più sana tra valore e reddito. Monaco, Singapore, Sydney, Vancouver e parte di Zurigo e Ginevra mostrano strutture di valutazione più solide.
Il terzo gruppo comprende mercati post-boom che stanno ora affrontando limiti strutturali, domanda in evoluzione e cambiamenti demografici. Hong Kong, Londra, Parigi, New York e San Francisco sono esempi di centri urbani in fase di ricalibrazione dopo periodi prolungati di surriscaldamento.
Cosa erediterà il prossimo decennio
La disconnessione degli ultimi anni comporta implicazioni significative per accessibilità, rischio e stabilità. Le città in cui i prezzi hanno costantemente superato gli affitti presentano vulnerabilità più profonde: più ampio è il divario, più debole è la base di reddito che sostiene le valutazioni. Questi mercati entrano nella prossima fase più esposti a variazioni dei tassi, cambiamenti nei flussi di capitale e shock dell’offerta.
Al contrario, i mercati in cui gli affitti hanno tenuto il passo con i prezzi — o in cui le correzioni sono già avvenute — si trovano su basi più solide. Le loro valutazioni dipendono più direttamente dal reddito che dalla dinamica speculativa.
Il ciclo immobiliare globale non si muove più all’unisono. Si è diviso in molteplici traiettorie modellate da demografia, pressione locativa, movimenti di capitale e vincoli dell’offerta. In tutte le regioni un segnale rimane costante: l’allineamento tra prezzo e affitto resta l’indicatore più chiaro di resilienza a lungo termine.
