Le principali destinazioni sciistiche del mondo entrano nelle stagioni 2025–2026 con un rinnovato dinamismo. Ciò che inizialmente sembrava una ripresa temporanea post-pandemia si è trasformato in un cambiamento strutturale, guidato dalla resilienza climatica, dall’offerta limitata, dai trasferimenti residenziali e da una crescente classe di acquirenti internazionali che considerano sempre più la proprietà in montagna sia un bene finanziario sia una scelta abitativa per tutto l’anno. Dalle Alpi al Nord America fino al Giappone, i prezzi continuano a salire, ma la crescita è fortemente irregolare. Alcune località iconiche consolidano il loro dominio, mentre altre emergono come sorprendenti contendenti in vista del 2026.
Per quasi due decenni, le case nelle località sciistiche sono state tra i più affidabili investimenti immobiliari di lusso. I valori prime nei principali mercati sono aumentati di circa il 150 per cento, mentre destinazioni ultra-prime come Aspen, Courchevel e St. Moritz si avvicinano al 200 per cento. Anche nel 2024 — quando molti mercati nazionali hanno rallentato a causa dei tassi d’interesse più alti — le principali destinazioni alpine hanno comunque registrato una crescita positiva. Secondo l’ultimo Alpine Index, i prezzi nelle principali località francesi e svizzere sono aumentati di circa il 3 per cento, trainati da gravi carenze dell’offerta e da una domanda su base annuale in espansione. Allo stesso tempo, il cambiamento climatico spinge gli investitori a preferire località ad alta quota e con neve sicura come Val d’Isère, Vail e Zermatt, che ora godono di un misurabile premio di resilienza.
Francia e Svizzera ampliano il loro vantaggio nel segmento del lusso
Le Alpi francesi stanno vivendo uno dei periodi di maggiore domanda degli ultimi dieci anni. Mentre il mercato immobiliare nazionale si è indebolito, i prezzi in 71 località sciistiche sono aumentati di oltre l’1 per cento nel 2024, dimostrando la profonda disconnessione tra il mercato residenziale ordinario e quello ultra-prime alpino. Val d’Isère, Méribel, Courchevel, Megève e Chamonix restano i pilastri della cintura del lusso sciistico francese, sostenuti da acquirenti internazionali e da un’offerta che non può ampliarsi.
Questo fenomeno è particolarmente evidente a Méribel, dove i nuovi sviluppi di fascia alta hanno ridefinito i parametri di prezzo. Ad Antarès, una nuova residenza ultra-lusso costruita sul sito di un ex Club Med, gli appartamenti vengono venduti intorno ai 30.000 € al metro quadrato. Un duplex di 265 m² si affitta per circa 20.000 € a settimana durante l’alta stagione — livelli che un tempo si vedevano solo a Courchevel 1850. Nelle vicinanze, la nuova residenza Falcon registra una media di circa 23.000 € al metro quadrato, mentre gli appartamenti standard con tre camere si scambiano ormai intorno ai 18.000 € al metro quadrato. Sia Val d’Isère che Megève hanno registrato aumenti dei prezzi di circa il 30 per cento in cinque anni, a conferma della stabilità della domanda.
Oltre confine, le destinazioni d’élite svizzere — Gstaad, St. Moritz, Verbier e Andermatt — continuano a sovraperformare. Combinano rigide normative edilizie, alta liquidità e attrattiva durante tutto l’anno. Gstaad ora registra una media di circa 30.700 € al metro quadrato, con i progetti più esclusivi che superano i 40.000 €. St. Moritz varia tra 30.300 e 33.250 € al metro quadrato e continua ad attirare acquirenti dall’Europa, dagli Stati Uniti e dal Medio Oriente. Verbier, nota per la sua combinazione di vita notturna e chalet di altissimo livello, ha raggiunto quasi 25.000 € al metro quadrato. Per molti acquirenti internazionali, questi prezzi collocano le Alpi svizzere accanto a Londra, Zurigo e il centro di Parigi nella gerarchia globale delle proprietà prime.
Le Dolomiti italiane crescono spinte dalla spinta olimpica
Anche l’Italia sta vivendo un cambiamento strutturale — in gran parte alimentato dalle Olimpiadi invernali 2026 di Milano–Cortina. Cortina d’Ampezzo, storicamente glamour ma sotto-investita, sta vivendo una rinascita grazie al miglioramento delle infrastrutture e ai rinnovamenti dell’ospitalità. Miglioramenti stradali, nuovi hotel di lusso e una nuova ondata di progetti residenziali stanno rimodellando il mercato proprio mentre la domanda ricomincia a crescere.
I valori prime a Cortina ora si attestano intorno ai 15.900 € al metro quadrato. Sebbene ciò collochi la località al di sotto di Courchevel o Gstaad, proprio questo divario attira gli investitori. Ricorda infatti la traiettoria delle Alpi francesi nei primi anni 2000, quando località ancora relativamente accessibili subirono una rivalutazione sostenuta. La vicina Breuil-Cervinia — una delle località più nevose d’Europa — sta attirando acquirenti che privilegiano altitudine e stagioni lunghe. Gli agenti italiani segnalano un aumento di acquirenti domestici ben capitalizzati da Milano e Torino, oltre a un crescente interesse da parte di clienti tedeschi, britannici e statunitensi attratti dal valore a lungo termine e dal potenziale turistico delle Dolomiti durante tutto l’anno.
Nord America: Aspen domina mentre le alternative prosperano
Il mercato nordamericano delle proprietà sciistiche si muove a due velocità. Aspen rimane la località sciistica più costosa del mondo, stabilendo nuovi record globali quasi ogni anno. I prezzi prime medi si aggirano intorno ai 35.100 € al metro quadrato, e una tipica casa unifamiliare si vende per circa 18 milioni di dollari (≈16,2 milioni di euro). Le proprietà trofeo superano spesso i 100 milioni di dollari (≈90 milioni di euro). Nei quartieri migliori, livelli di 4.000–5.000 $ per piede quadrato (≈43.000–54.000 € al m²) non sono insoliti. Terreni limitati, normative severe e decenni di domanda globale ininterrotta mantengono Aspen in una categoria a sé stante.
Ma la stessa esclusività sta alimentando un cambiamento. Alcuni proprietari di lunga data stanno vendendo e trasferendosi in cittadine di montagna che offrono sia lusso sia autenticità senza un’atmosfera ultra-premium. Steamboat Springs, Jackson Hole ed in particolare Breckenridge stanno beneficiando di questa migrazione. Breckenridge, un tempo oscurata da Vail e Aspen, è ora uno dei mercati più dinamici del Colorado. Le proprietà entry-level partono da circa 2 milioni di dollari (≈1,8 milioni di euro), mentre le case di alta gamma variano tra 4 e 5 milioni di dollari (≈3,6–4,5 milioni di euro). Prezzi intorno a 1.000 $ per piede quadrato (≈9.700 € al m²) la rendono attraente per gli acquirenti esclusi da Aspen ma che cercano neve affidabile e un centro vivace.
Vail, da parte sua, rimane una delle località più resilienti dal punto di vista climatico. I prezzi dei condomini di 1.600–1.800 $ per piede quadrato (≈15.500–17.400 € al m²) riflettono sia l’altitudine sia la lunghezza delle stagioni. La domanda proviene sia dagli acquirenti statunitensi sia da famiglie internazionali in cerca di una base montana sicura.
Il Powder Belt giapponese diventa una storia di investimento globale
Il Giappone è diventato silenziosamente uno dei mercati immobiliari sciistici in più rapida crescita al mondo. Niseko e Hakuba attirano acquirenti dall’Australia, da Hong Kong, da Singapore, dall’Europa e dal Nord America, creando un panorama globale unico che poche regioni alpine possono eguagliare.
Il quartiere Hirafu-zaka di Niseko ha visto i prezzi aumentare di quattordici volte tra il 2014 e il 2020. La crescita da allora si è stabilizzata ma rimane forte, al 5–10 per cento annuo. A Kutchan, l’area che serve Niseko, i prezzi dei terreni continuano ad aumentare del 7–12 per cento all’anno a seconda della zona. Tuttavia il mercato resta significativamente più economico rispetto alle destinazioni europee ultra-prime — circa il 60 per cento in meno rispetto a Courchevel. Un chalet di alta qualità con vista sul Monte Yotei può essere offerto intorno a 160 milioni di yen — circa 1,09 milioni di dollari (≈980.000 euro). Per gli acquirenti globali abituati a prezzi a otto cifre in Europa e negli Stati Uniti, Niseko appare ancora sottovalutata.
Hakuba, nel frattempo, sta consolidando la sua reputazione di hub avventuroso tutto l’anno. La sua eredità olimpica, la vicinanza a Nagano e l’espansione del settore dell’ospitalità hanno generato una forte domanda di affitti. Le visite internazionali sono aumentate dopo la piena riapertura del Giappone, alimentando un nuovo ciclo di ristrutturazioni e piccoli sviluppi.
Che cosa privilegiano gli acquirenti in vista del 2026
In tutte le regioni, tre fattori principali guidano oggi le decisioni degli investitori.
La scarsità. Nelle Alpi e in Colorado, le rigide normative e la limitata disponibilità di terreni edificabili mantengono l’offerta permanentemente bassa. Quasi ogni località di alto livello affronta una carenza strutturale di alloggi che rafforza il potere di determinazione dei prezzi anche in fasi economiche più deboli.
La resilienza climatica. Altitudine, esposizione e capacità di mantenere la neve determinano sempre più dove gli acquirenti scelgono di investire capitale. Località come Zermatt, Val d’Isère, Vail e Val Thorens si classificano costantemente tra le più sicure in un clima che si riscalda.
La funzionalità tutto l’anno. Il compratore moderno desidera più di una semplice destinazione da visitare per due settimane d’inverno. Le località con forti stagioni estive — escursionismo, ciclismo, spa, gastronomia, co-working — ora superano quelle che dipendono esclusivamente dalla neve.
Prospettiva finale
I mercati immobiliari sciistici che guadagnano slancio in vista del 2026 sono definiti da altitudine, scarsità e resilienza a lungo termine, più che da mode passeggere. Dalla rinascita olimpica di Cortina alla robustezza delle grandi destinazioni francesi e svizzere, dalle dinamiche a due velocità del Colorado alle opportunità offerte dalla neve giapponese, le destinazioni più promettenti del prossimo ciclo riflettono un profondo cambiamento strutturale. Le proprietà di montagna non sono più un lusso invernale — rappresentano una vera e propria classe di asset per tutto l’anno, e gli acquirenti che la plasmano pensano ormai in termini di sicurezza, stile di vita e valore duraturo.
