Nel 2025 gli investitori immobiliari operano in un mercato più difficile ma più trasparente. I costi di finanziamento nell’area euro sono diminuiti rispetto al picco del 2023 ma restano superiori ai livelli pre-2022, mentre la crescita degli affitti in alcune capitali si è raffreddata. Il compromesso quest’anno è tra velocità e certezza. I nuovi dati mostrano che i profitti derivanti dal flipping sono più ridotti e sensibili ai tempi, mentre la strategia buy and hold continua a beneficiare di uno spread positivo tra costi ipotecari e rendimenti lordi in diverse città europee.
Condizioni di finanziamento nel 2025
La Banca Centrale Europea ha mantenuto invariati i tassi a settembre 2025, con un costo medio dei nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni pari a circa 3,3 % nell’area euro. I tassi ipotecari medi a metà 2025 si collocavano tra 3,1 % e 3,6 % a seconda del Paese. Nel Regno Unito, i prezzi richiesti a settembre hanno registrato il primo calo annuale dall’inizio del 2024 e la crescita annua degli affitti è scesa al livello più basso degli ultimi quattro anni, solo 2,4 %. Questo scenario più moderato riduce le prospettive per chi rivende velocemente ma allevia la pressione di accessibilità per gli inquilini. Negli Stati Uniti il finanziamento è rimasto sostanzialmente stabile nel 2025, ma la questione principale per i flipper è il restringimento dei margini più che i tassi.
Profitti del fix and flip sotto pressione
Nel primo trimestre 2025 un’operazione tipica negli USA è stata venduta per circa 325.000 $ (≈ 276.000 €) dopo un acquisto intorno a 260.000 $ (≈ 221.000 €), generando un profitto lordo di 65.000 $ e un ROI lordo di circa 25 % prima delle spese. Il periodo medio di detenzione è stato di circa 164 giorni, poco meno di sei mesi. Questi utili lordi non includono i costi di ristrutturazione, tasse, oneri finanziari e commissioni, che possono facilmente assorbire il 20–30 % del valore di rivendita. Per molti operatori questo riduce un margine lordo di 55.000 € quasi al pareggio.
Dove il flipping funziona ancora nel 2025
- Prezzi di ingresso sotto i ~225.000 € in città secondarie dinamiche
- Immobili con chiaro potenziale di valorizzazione, come miglioramenti energetici o nuova distribuzione interna
- Finanziamenti in contanti o prestiti ponte molto economici per ridurre i costi di mantenimento
Senza queste condizioni, standard di ristrutturazione più severi e cicli di rivendita più lenti comprimono ulteriormente i margini.
Redditività e resilienza del buy and hold
Il fascino del buy and hold nel 2025 risiede nello spread tra rendimenti lordi e costi ipotecari. Con tassi vicini al 3,3 % nell’area euro, molti mercati europei offrono ancora rendimenti lordi tra 4,5 % e 6,5 %. Un appartamento da 250.000 € in un mercato al 5 % genera circa 12.500 € di affitto annuo. Dopo vacanza e spese operative, il reddito operativo netto è circa 9.200 €. Con un finanziamento al 70 % a ~3,3–3,5 % di interesse, un servizio annuo del debito di ~5.800 € lascia un rendimento netto sul capitale proprio del 5–6 %, oltre a un potenziale di rivalutazione.
Hotspot europei nel 2025
- Varsavia: Rendimenti lordi medi intorno al 6,2 %, tra i più alti nell’UE. Domanda forte e offerta limitata mantengono la città al vertice delle destinazioni buy-to-let.
- Bucarest: Rendimenti lordi medi intorno al 6,3 %, spesso più alti per gli appartamenti piccoli. Ritorni interessanti ma con rischi normativi.
- Atene: Media nazionale 4,6 %, nella capitale circa 5 %. Supportata dal turismo ma influenzata da regole più rigide sugli affitti brevi.
- Lisbona e Porto: Rendimenti medi intorno al 4,6 %. Le aree suburbane possono raggiungere 6–7 %, mentre i quartieri centrali restano più bassi.
- Londra e Parigi: Le zone prime mostrano di solito meno del 5 % di rendimento lordo. Londra intorno al 4,3 %, Parigi circa 4,6 % a livello nazionale ma più basso nella capitale. Questi mercati attraggono per liquidità e prestigio, non per i rendimenti.
Buy and Hold rispetto al Fix and Flip nel 2025
| Fattore | Buy and Hold | Fix and Flip |
|---|---|---|
| Redditività | Molte capitali offrono ~4,5–6,5 % lordi vs. ~3,3 % costi di mutuo | 55k € di profitto lordo per operazione negli USA T1 2025 prima dei costi; margini netti ridotti |
| Livello di rischio | Più basso, sostenuto da domanda di locazione e leva finanziaria | Più alto: extra-costi, tempi di rivendita, vincoli normativi |
| Orizzonte temporale | Lungo termine, pluriannuale | Breve termine, ~4–6 mesi per progetto |
| Migliori località | Varsavia, Bucarest, Atene, sobborghi di Lisbona | Città secondarie con immobili sottovalutati e potenziale di efficientamento energetico |
| Pressione normativa | Tetti agli affitti e regole sugli affitti brevi in alcuni mercati | Norme più severe su ristrutturazioni ed efficienza energetica aumentano i costi |
Velocità rispetto a certezza
Il messaggio dei dati 2025 è chiaro. Il flipping offre velocità ma profitti fragili man mano che costi e tempistiche pesano. Il buy and hold garantisce flussi di cassa più stabili quando i rendimenti lordi superano i costi di mutuo, con un potenziale ulteriore se gli affitti continueranno a crescere nel 2026.
Prospettive degli esperti
Gli analisti prevedono una crescita moderata degli affitti nel 2026, sostenuta da una nuova offerta limitata. Se le banche centrali inizieranno a ridurre i tassi, i proprietari con leva finanziaria potrebbero migliorare i margini. Negli Stati Uniti, i volumi di flipping all’inizio del 2025 sono scesi al livello più basso dal 2018, segnalando che molti investitori si stanno già ritirando. Il consenso è che il flipping premia gli operatori agili, ma i proprietari pazienti sono meglio posizionati quest’anno.
Il verdetto 2025
In definitiva, il buy and hold vince nel 2025 su base corretta per il rischio. I rendimenti locativi restano interessanti rispetto ai tassi ipotecari, mentre il flipping richiede un’esecuzione eccezionale per mantenere i margini. Per la maggior parte degli investitori, la pazienza e una leva prudente superano velocità e speculazione.
