Nel 2025 il settore immobiliare logistico si trova tra uno sviluppo in rallentamento e una domanda resiliente. I tassi di sfitto sono leggermente aumentati in alcuni mercati, ma la pipeline di nuovi progetti è scesa al livello più basso da oltre un decennio. Con la maggior parte delle costruzioni già pre-locate, la disponibilità di magazzini moderni si restringe proprio mentre e-commerce e nearshoring aggiungono nuovi strati di domanda. Secondo gli analisti, il risultato sarà probabilmente un nuovo ciclo di tensione entro la fine del 2025, con canoni in aumento nelle posizioni prime.
Pipeline in calo nonostante una locazione stabile
In tutta Europa, CBRE segnala che i volumi di locazione restano al di sopra delle medie pre-pandemiche, ma i completamenti rallentano e i progetti speculativi rappresentano meno della metà delle costruzioni in corso. JLL conferma un quadro globale simile: i nuovi avvii sono ai minimi storici sia in Europa sia negli Stati Uniti, con quasi tre quarti della pipeline americana già assegnata. Questo squilibrio dovrebbe ridurre i tassi di sfitto nel corso del prossimo anno, annullando il sollievo temporaneo generato dal boom di consegne nel 2024 e all’inizio del 2025.
L’impronta strutturale dell’e-commerce
L’e-commerce continua a rimodellare la domanda logistica. I dati di Prologis mostrano che l’evasione degli ordini online richiede circa tre volte più spazio rispetto alla distribuzione tradizionale, un rapporto stabile da dieci anni. Secondo Eurostat, il 77% degli europei ha effettuato acquisti online nel 2024, a conferma della continua espansione delle reti di consegna. Gli analisti prevedono che nel 2025 la crescita sarà trainata meno da nuovi acquirenti e più da una spesa media maggiore per cliente — aumentando la pressione sui sistemi logistici e rafforzando la necessità di magazzini vicino ai centri urbani.
Nearshoring e regionalizzazione
Le strategie di nearshoring stanno ridisegnando la mappa industriale. Il Messico è diventato un esempio di punta, poiché le aziende ristrutturano le catene di approvvigionamento più vicino al Nord America. Il tasso di sfitto nazionale è salito a circa il 6% nel 2024 a causa di un’ondata di completamenti, ma la domanda a Monterrey e in altri hub rimane forte. Con la nuova frenata della costruzione, ci si aspetta che questi mercati si restringano rapidamente, confermando il nearshoring come un motore strutturale della domanda logistica.
Canoni prime per la logistica in Europa (€/m²/mese)
I canoni prime in Europa si dimostrano resilienti, con alcuni mercati addirittura in crescita man mano che la competizione si intensifica per magazzini moderni e ben localizzati. Le aree metropolitane dense e i principali snodi di trasporto mostrano la dinamica più forte, dove gli utilizzatori sono disposti a pagare un premio per la prossimità a consumatori e infrastrutture:
- Paesi Bassi (Amsterdam/Schiphol): circa 10,0 €, sostenuti dalla scarsità di terreni vicino all’aeroporto
- Germania (Amburgo): stabile a 8,50 €, riflettendo la forza del porto
- Spagna: Barcellona (ZAL) salita a 9,0–9,2 €, Madrid stabile a 6,6–6,9 €
- Cechia (Praga): circa 7,5 €, più elevati per progetti urbani
- Italia (Milano, Roma): 5,6–5,8 €, stabili nelle principali agglomerazioni
- Polonia: grandi magazzini a 3,2–5,75 €, logistica urbana tra 4,0–8,25 € a Varsavia e Cracovia
Le strutture con solide connessioni alla rete elettrica, layout pronti per l’automazione e accesso immediato a grandi bacini di consumo continuano a spuntare i premi più elevati.
Gli utilizzatori si muovono prima per garantirsi spazi
Secondo il sondaggio CBRE 2025 sugli utilizzatori, il 96% delle aziende prevede di mantenere o ampliare la propria superficie di magazzino. I fornitori di logistica terzi e gli operatori di pacchi guidano le nuove richieste, firmando spesso contratti di pre-locazione prima del completamento dei progetti. Come osserva il Dr. Carl Deppisch, Head of European Industrial and Logistics Occupier di CBRE, gli utilizzatori ora hanno leggermente più scelta rispetto agli anni della pandemia, ma il rallentamento dell’offerta speculativa suggerisce che questa finestra potrebbe chiudersi rapidamente.
Sentimento degli investitori stabile
Dopo due anni di correzioni dei prezzi, l’appetito degli investitori sta tornando. I rendimenti prime si sono stabilizzati in diversi mercati europei e i flussi di capitale verso la logistica sono cresciuti moderatamente all’inizio del 2025. Gli investitori si concentrano su hub centrali, corridoi collegati al trasporto e asset conformi agli standard ESG, scommettendo su una crescita stabile degli affitti a bassa cifra singola.
Prospettive
Il mercato sta entrando in una nuova fase. I tassi di sfitto restano gestibili, ma il crollo dei nuovi avvii e l’elevato tasso di pre-locazioni indicano una disponibilità più limitata dalla fine del 2025 in avanti. Gli utilizzatori con esigenze di espansione sono invitati a garantirsi siti in anticipo e a privilegiare asset capaci di supportare automazione, elettrificazione e requisiti di sostenibilità. Per gli investitori, la logistica continua a distinguersi come uno dei settori immobiliari più attraenti — sostenuto da driver di domanda strutturale che non mostrano segni di indebolimento.
