Nel primo semestre del 2025, il mercato immobiliare europeo ha registrato un drastico cambiamento di rotta da parte degli investitori retail. Oltre 11 miliardi di euro sono stati ritirati dai fondi immobiliari aperti nell’UE, segnando uno dei deflussi più significativi dalla crisi finanziaria del 2008. A influenzare questa fuga di capitali sono l’aumento dei tassi d’interesse, il timore di svalutazioni degli immobili, regolamentazioni più severe e una crescente incertezza sui rendimenti del settore immobiliare commerciale.
Un segnale di allarme: deflussi su larga scala
Secondo i dati di Morningstar e di diverse piattaforme di gestione patrimoniale, gli investitori retail stanno rapidamente spostando il proprio capitale fuori dai fondi focalizzati sull’immobiliare. Solo nel primo trimestre del 2025 sono stati registrati deflussi superiori ai 6 miliardi di euro, una tendenza che si è protratta anche durante la primavera. Tra i Paesi più colpiti figurano Germania, Francia, Lussemburgo e Paesi Bassi.
Società di gestione come BlackRock, UBS e DWS hanno riferito di un’accelerazione dei riscatti nei loro fondi immobiliari aperti. Gli investitori istituzionali, invece, sembrano mantenere le loro posizioni adottando un approccio prudente.
Le principali cause della fuga
1. Aumento dei tassi di interesse. La Banca Centrale Europea (BCE) ha adottato una politica monetaria restrittiva per contrastare l’inflazione. Ciò ha comportato un aumento dei costi di finanziamento per il settore immobiliare, riducendo l’attrattiva dei fondi per gli investitori orientati al rendimento.
2. Rischi di liquidità. Molti fondi aperti offrono liquidità mensile o trimestrale, pur detenendo asset illiquidi come uffici o centri commerciali. In un contesto volatile, questo disallineamento rappresenta un rischio significativo.
3. Paura di svalutazione. Il segmento degli uffici e del retail fatica a tornare ai livelli di domanda pre-pandemici. L’adozione diffusa del lavoro da remoto e la continua crescita dell’e-commerce stanno spingendo verso una revisione al ribasso delle valutazioni.
4. Pressioni normative. Diversi Stati membri dell’UE, tra cui Germania e Paesi Bassi, stanno rafforzando le normative sui fondi aperti. Sebbene ciò abbia l’obiettivo di garantire la stabilità del mercato, genera ulteriori preoccupazioni tra gli investitori.
I settori più colpiti
I fondi con esposizione al comparto degli uffici e del retail sono quelli che stanno soffrendo maggiormente. Le trasformazioni strutturali stanno riducendo la domanda per questi spazi. A Francoforte e Parigi, i tassi di sfitto degli uffici sono in aumento, mentre i centri commerciali nelle aree periferiche faticano a mantenere affitti e occupazione.
Al contrario, il settore della logistica e dell’immobiliare industriale mostra maggiore resilienza. Questi asset restano appetibili per gli investitori istituzionali, ma offrono rendimenti più bassi, rendendoli meno interessanti per i piccoli investitori.
Conseguenze di mercato e strategie dei fondi
I gestori sono ora costretti a reagire con decisione. Alcuni stanno liquidando asset, anche a prezzi scontati, per far fronte ai rimborsi. Altri stanno imponendo limiti ai riscatti o sospendendo temporaneamente le nuove sottoscrizioni.
In Francia, il fondo SCPI Corum Origin ha riportato un calo del 25% delle nuove sottoscrizioni rispetto all’anno precedente. In Germania, Deka Immobilien ha introdotto restrizioni ai prelievi per evitare tensioni di liquidità. In Lussemburgo, REInvest Asset Management ha sospeso l’emissione di nuove quote a causa delle condizioni di mercato sfavorevoli.
Nei Paesi Bassi, Altera Vastgoed sta riorientando il proprio portafoglio verso immobili residenziali, considerati più stabili e in costante domanda.
Cambiamenti nel comportamento degli investitori
Gli investitori retail si stanno ora orientando verso strumenti più liquidi e sicuri. I fondi monetari, i titoli obbligazionari e i prodotti indicizzati all’inflazione stanno guadagnando popolarità. I consulenti finanziari segnalano un cambio di priorità: la protezione del capitale e la riduzione del rischio stanno diventando centrali rispetto alla ricerca di alti rendimenti.
Cresce anche l’interesse verso ETF immobiliari (REIT), che offrono maggiore liquidità e diversificazione rispetto ai fondi immobiliari tradizionali.
Prospettive per il 2025 e oltre
Gli analisti ritengono che i fondi immobiliari potrebbero tornare ad essere attraenti nella seconda metà del 2025, se le pressioni inflazionistiche si attenuano e la BCE inizia a ridurre i tassi. Tuttavia, i modelli di fondi dovranno evolversi per riconquistare la fiducia dei risparmiatori.
I prodotti del futuro probabilmente offriranno liquidità più limitata ma più prevedibile, maggiore trasparenza e una diversificazione più solida. Le strategie ESG potrebbero anche attrarre una nuova generazione di investitori attenti alla sostenibilità.
Molti gestori stanno già esplorando segmenti più resilienti, come gli alloggi residenziali, gli studentati e le residenze per anziani.
Conclusione
Retail Investors Dump €11B in EU Property Funds Amid Risks – questo titolo fotografa perfettamente la crisi di fiducia che sta attraversando il settore immobiliare europeo. L’aumento dei tassi, la svalutazione degli asset e modelli di fondi inadeguati stanno spingendo gli investitori retail a cambiare rotta.
Per i gestori, il messaggio è chiaro: serve innovazione, trasparenza e una profonda revisione dei prodotti per rispondere alle nuove esigenze del mercato. L’immobiliare resta una componente strategica nei portafogli di lungo periodo, ma i veicoli d’investimento devono essere ripensati per un contesto in continua evoluzione.
