Come risparmiare al massimo sulle tasse immobiliari con le agevolazioni fiscali europee nel 2025

Investire nel mattone in Europa resta una delle scelte più sicure e redditizie, ma comporta anche obblighi fiscali non trascurabili. Nel 2025, sempre più proprietari e investitori cercano soluzioni legali per ridurre il carico fiscale. Anche se il termine “IRS” è associato al fisco statunitense, oggi viene utilizzato spesso per indicare strategie di ottimizzazione fiscale, anche nel contesto europeo.

In questa guida scoprirai come ottimizzare le imposte sugli immobili nei principali Paesi europei, grazie a regimi agevolati, deduzioni fiscali e aliquote semplificate.

Tassazione immobiliare in Europa: panoramica

Le principali imposte da considerare:

• Imposta sulla proprietà (IMU, taxe foncière, Grundsteuer…)
• Imposta sui redditi da locazione
• Tasse sulle plusvalenze in caso di vendita
• Imposte di trasferimento o successione

Le modalità e gli importi variano in base a:

• Residenza fiscale (residente o non residente)
• Tipo di proprietà (privata, società, affitto breve o lungo termine)
• Regime fiscale adottato (semplificato, reale, forfettario)

🇫🇷 Francia

Regimi disponibili:

• Micro-foncier: fino a €15.000/anno → deduzione forfettaria del 30%
• Régime réel: possibilità di dedurre tutte le spese effettive (manutenzione, assicurazioni, interessi, gestione, ammortamento)

Esempio:
Affitto annuo: €18.000
Spese: €6.000
Base imponibile con régime réel: €12.000
Tassazione per non residenti: 20% + 17,2% contributi sociali = 37,2%

🇪🇸 Spagna

Caratteristiche principali:

• Imposta sul reddito da locazione: 19% per residenti UE, 24% per extra-UE
• Detrazioni solo per cittadini UE (manutenzione, ammortamento, interessi)
• Riduzione del 60% sui canoni da affitto a lungo termine di abitazioni principali

Esempio:
Entrate: €20.000
Spese: €8.000
Reddito netto: €12.000
Dopo il 60%: imponibile €4.800
Tasse = 19% → €912

🇵🇹 Portogallo

Regimi fiscali:

• Il regime NHR (Non Habitual Resident) è in fase di eliminazione ma vale ancora per chi ne ha fatto richiesta entro il 2024 (durata: 10 anni)
• Imposta sugli affitti: 28% (flat tax), ridotta fino al 15% per affitti in aree rurali o sociali
• Plusvalenze: 28%, ma differibili se si reinveste

Spese deducibili: IMI, interessi passivi, manutenzione, spese di gestione

🇩🇪 Germania

Aspetti fiscali:

• Tassazione progressiva: 14–45%
• Deduzioni consentite:
  • interessi sul mutuo
  • manutenzione e ristrutturazione
  • costi di gestione
  • spese di trasferta
  • ammortamento: 2% annuo
• Plusvalenza esente dopo 10 anni di proprietà
• Possibilità di rinviare le imposte su reinvestimento con §6b EStG

Esempio:
Entrate: €15.000
Spese: €7.000
Ammortamento: €4.000
Reddito imponibile: €4.000

🇮🇹 Italia

Regime semplificato: Cedolare Secca

• Aliquota fissa del 21% sugli affitti a lungo termine
• Aliquota ridotta al 10% per affitti a canone concordato
• Nessun obbligo di calcolo delle spese reali
• Disponibile anche per non residenti

Esempio:
Canone annuo: €14.000
Tassa = 21% → €2.940

🇬🇷 Grecia

• Tassazione per fasce di reddito:
  • 15% fino a €12.000
  • 35% da €12.001 a €35.000
  • 45% oltre €35.000
• Ammortamento 2–4%
• Spese deducibili: manutenzione, interessi, assicurazione
• Affitti brevi (Airbnb): tassazione separata tra il 15% e il 30%

🇨🇾 Cipro

• Tassazione progressiva sul reddito da locazione
• Esenzione dalla plusvalenza in caso di prima casa posseduta da oltre 5 anni
• Spese deducibili: interessi, ristrutturazioni, gestione, tasse locali

Prezzi medi degli immobili in Europa nel 2025 (€/m²)

Conclusione

Come risparmiare al massimo sulle tasse immobiliari con le agevolazioni fiscali europee nel 2025? Dipende da dove si trova l’immobile, dal regime fiscale scelto e da come si gestiscono le spese.

✅ Se desideri dedurre tutte le spese reali, la Germania e la Francia sono ottime opzioni.
✅ Se preferisci un regime semplificato, l’Italia (Cedolare Secca) e il Portogallo offrono soluzioni a imposta fissa.
✅ Vuoi una riduzione automatica sul reddito da locazione? In Spagna la detrazione del 60% per gli affitti a lungo termine è molto vantaggiosa.
✅ Ti interessa differire le imposte sulla plusvalenza? Germania e Portogallo lo permettono legalmente.

🧾 Consiglio pratico: tieni traccia di tutte le spese immobiliari, consulta un commercialista locale e scegli il regime più adatto ai tuoi obiettivi di investimento.

Conclusione finale: Ottimizzare la fiscalità immobiliare in Europa non è solo una questione di dichiarazione, ma una vera e propria strategia. Conoscere le regole e sfruttare gli strumenti disponibili ti permette di ottenere rendimenti migliori, con minori imposte e maggiore tranquillità.