Le marché européen de l’investissement en self storage aborde 2026 avec une tonalité sensiblement différente de celle qui a dominé une grande partie de l’année 2025. Après une période marquée par des ventes de portefeuilles retardées, des critères de souscription prudents et un élargissement des écarts entre acheteurs et vendeurs, Savills anticipe désormais un rebond des volumes de transactions au Royaume-Uni et en Europe continentale. Dans sa dernière analyse sectorielle, le cabinet ne présente pas 2025 comme un ralentissement structurel, mais comme une année d’exécution différée — une pause largement provoquée par des frictions de financement plutôt que par une détérioration opérationnelle.
Plusieurs processus d’envergure lancés en 2025 n’ont pas été formellement finalisés, comprimant les volumes annuels d’investissement et donnant l’impression d’une faiblesse du marché. En réalité, la liquidité n’a pas disparu. Elle a attendu que le coût de la dette et les attentes de valorisation se réalignent. À mesure que les prêteurs reviennent progressivement avec des conditions plus compétitives et une meilleure visibilité sur les trajectoires de taux, Savills estime que 2026 verra la finalisation des transactions reportées ainsi que l’arrivée de nouveaux mandats dans le pipeline.
Des fondamentaux restés solides pendant le ralentissement
L’indicateur le plus important démontrant que le self storage a évité un dommage structurel réside dans la performance locative. Selon les dernières données sectorielles publiées par CBRE en coopération avec FEDESSA, les loyers moyens en Europe ont progressé de 5,4 % en glissement annuel pour atteindre 313 € par mètre carré et par an. Si le taux d’occupation s’est légèrement assoupli dans certains marchés, les opérateurs ont privilégié la discipline tarifaire plutôt que la recherche du volume pur, protégeant ainsi la croissance des revenus dans les localisations urbaines où l’offre demeure contrainte.
Les volumes d’investissement ont ralenti après une année 2024 soutenue, avec environ 260 millions d’euros transactés depuis le début de l’année et un pipeline supplémentaire de 200 millions d’euros signalé au moment de la publication. Ces chiffres suggèrent non pas un effondrement de la demande, mais un recalibrage des marchés de capitaux face à des coûts d’emprunt plus élevés et à une souscription plus conservatrice.
Les marchés de la dette comme point d’inflexion
La projection de Savills pour 2026 est étroitement liée à l’environnement du crédit. Les commentaires de la division dette du cabinet indiquent que l’appétit des prêteurs pour le self storage reste large, couvrant aussi bien les financements unitaires de petite taille que les transactions de portefeuilles d’envergure. La liquidité sur les marchés du crédit s’est améliorée et les marges devraient se resserrer pour les plateformes démontrant une échelle opérationnelle, une intégration technologique et des systèmes d’optimisation des revenus performants.
C’est généralement par ce mécanisme que le flux de transactions redémarre. En 2025, les modèles de souscription ne parvenaient souvent pas à concilier des coûts d’emprunt élevés avec des attentes de prix façonnées par l’ère des taux bas. À mesure que les conditions de financement se stabilisent et que la concurrence entre prêteurs s’intensifie, l’équation transactionnelle redevient viable. Les hypothèses de rendement retrouvent de la clarté, les niveaux d’endettement deviennent plus prévisibles et les capitaux propres regagnent confiance dans les calendriers d’exécution.
Consolidation et montée en puissance institutionnelle
Le capital-investissement est devenu de plus en plus dominant dans les transactions européennes de self storage. Les données sectorielles indiquent qu’environ 59 % de l’activité impliquait des capitaux de private equity, soulignant un glissement structurel vers des stratégies de plateformes plutôt que des acquisitions d’actifs isolés. Les investisseurs ciblent des opérateurs capables de se développer à travers la promotion, des contrats de gestion et des acquisitions complémentaires dans des marchés urbains à offre contrainte.
Le secteur coté britannique continue de servir de baromètre de valorisation. En octobre 2025, Blackstone a étudié une éventuelle acquisition de Big Yellow Group, alors valorisé autour de 2,31 milliards de livres sterling (≈2,66 milliards d’euros). Les spéculations de marché suggéraient qu’une transaction aurait pu nécessiter un montant plus proche de 2,7 milliards de livres sterling (≈3,09 milliards d’euros). Bien que les discussions se soient conclues sans accord, cet épisode a confirmé l’appétit institutionnel pour les plateformes d’envergure tout en soulignant la discipline de prix dans un environnement de taux en transition.
Des contraintes structurelles d’offre
L’Europe affiche un taux de pénétration du self storage par habitant nettement inférieur à celui des États-Unis. Les restrictions d’urbanisme, la complexité des zonages et la hausse des valeurs foncières limitent une expansion rapide de l’offre dans les grandes zones métropolitaines. Ces contraintes structurelles soutiennent la résilience des loyers et offrent aux opérateurs un levier tarifaire dans les principaux marchés urbains.
Les exploitants utilisent de plus en plus l’analyse de données pour identifier des micro-localisations sous-desservies et affiner leurs stratégies de gestion des revenus. Cette sophistication opérationnelle renforce l’argument d’investissement, positionnant le self storage plus près de la logistique institutionnelle et du résidentiel géré professionnellement que des segments alternatifs de niche.
De la pause à l’exécution en 2026
Le rebond attendu en 2026 doit être interprété non pas comme une reprise spéculative, mais comme un retour à une normalité transactionnelle. Les opérations suspendues en 2025 devraient réapparaître à mesure que la liquidité du crédit s’améliore et que les attentes de valorisation se recalibrent, tandis que les loyers — actuellement en moyenne à 313 € par mètre carré et par an en Europe — continuent de soutenir la stabilité des revenus. Si les spreads de financement se resserrent davantage et que l’effet de levier devient plus prévisible, le secteur pourrait passer d’une phase d’attentisme prudent à une expansion active des portefeuilles, marquant une transition décisive de la pause à l’exécution.
