La Grèce figure parmi les points lumineux du sud de l’Europe à mesure qu’elle se remet de longues années de crise. Les recettes touristiques se renforcent, la croissance revient et les dynamiques budgétaires s’améliorent. Malgré ces progrès macroéconomiques, des pressions commencent à s’accumuler sous la surface. Des frictions sont visibles dans plusieurs secteurs, mais elles semblent particulièrement marquées dans l’immobilier. Les loyers à Athènes, la capitale du pays, sont désormais supérieurs de plus de 50 % à leur niveau de 2019, tandis que la progression des salaires est restée nettement plus modérée. Autrement dit, la pression haussière sur les principales variables macroéconomiques se concentre de plus en plus sur le marché du logement.
Le marché du logement à Athènes a connu une forte hausse des prix
Le coût de l’immobilier constitue l’un des principaux indicateurs de croissance. Son augmentation reflète une demande en hausse. Selon les statistiques, le marché immobilier athénien continue d’afficher une dynamique soutenue, bien qu’il nécessite encore des ajustements.
Avant 2020, un loyer mensuel de 500 à 600 € était courant pour un studio dans des zones urbaines denses. Aujourd’hui, des biens comparables se situent fréquemment dans une fourchette de 800 à 1 100 €, selon l’état et la proximité des transports. De même, les appartements de deux chambres dans des quartiers comme Pangrati, Koukaki ou Exarchia atteignent souvent 1 200 à 1 600 €. Les logements rénovés dans des emplacements centraux prisés peuvent atteindre 1 800 à 2 000 € par mois. Le salaire mensuel net moyen se situe entre 1 050 et 1 200 €.
Les années de crise ont créé un déséquilibre structurel profond
Il ne suffit pas d’expliquer la hausse des loyers uniquement par la demande. La crise de la dette souveraine en Grèce a entraîné un ralentissement de l’activité de construction à partir de 2008. Le développement résidentiel s’est pratiquement arrêté après 2010 et le pipeline de nouveaux logements ne s’est jamais complètement rétabli avant la reprise de l’activité économique. Lorsque le tourisme a rebondi et que les flux d’investissement se sont renforcés, l’offre n’a pas pu s’adapter à la demande renouvelée.
Selon des études du secteur bancaire, le déficit estimé de logements dans les grandes villes grecques s’élève à environ 180 000 unités. Athènes est la plus touchée, étant le centre économique du pays. Les études indiquent que les locations de courte durée ont absorbé environ 150 000 logements au niveau national, dont une grande partie se situe dans la capitale. Dans un contexte de construction limitée, cette réduction du parc locatif a entraîné un marché plus tendu et une intensification de la concurrence entre locataires.
Il en a résulté une revalorisation rapide plutôt que progressive. Sur un marché où l’offre est limitée, même de légères variations de la demande peuvent provoquer une réaction significative des prix. Cela est particulièrement vrai dans les quartiers centraux, qui bénéficient de la meilleure connectivité et d’un accès privilégié à l’emploi.
Les dépenses de logement comme variable macroéconomique
À mesure que la hausse des loyers s’accentue, le logement devient non seulement une question sociale mais aussi une variable macroéconomique. Les données d’Eurostat montrent que la Grèce figure parmi les pays de l’Union européenne présentant les taux les plus élevés de surcharge liée aux coûts du logement. De nombreux citadins consacrent plus de 40 % de leur revenu disponible au logement. À ce niveau, l’accessibilité n’est plus seulement un problème individuel. Elle devient un risque systémique.
Les ménages qui consacrent une part importante de leurs revenus au loyer réduisent leur consommation discrétionnaire. La capacité d’investir dans l’éducation, de créer une entreprise ou d’acheter un bien immobilier s’affaiblit à mesure que l’épargne ralentit et que la résilience financière diminue. Globalement, ces évolutions comportementales peuvent affaiblir certains bénéfices du tourisme et des investissements étrangers. Même si la croissance demeure positive sur le plan statistique, la reprise reste inégale au niveau des ménages.
L’évolution des tendances en matière de propriété indique un changement structurel en cours. La Grèce est l’un des pays européens où le taux de propriétaires est historiquement élevé. Selon Eurostat, il atteignait environ 77 % en 2009. Les données agrégées montrent qu’il est désormais passé sous les 70 %, en raison des problèmes d’accessibilité et du durcissement des conditions hypothécaires. Les prix de vente résidentiels dans le centre d’Athènes commencent désormais à 2 500 € et atteignent 3 500 € par mètre carré, avec des niveaux encore plus élevés dans les zones prime. Par ailleurs, les loyers élevés rendent difficile pour les jeunes ménages de constituer un apport initial.
Influence des politiques publiques et système d’adaptation
Les réponses gouvernementales ont inclus des initiatives de soutien au logement visant à atténuer la pression sur le coût de la vie. Toutefois, lorsque l’offre est limitée, l’aide financière ne corrige pas nécessairement le déséquilibre structurel sous-jacent. Sans augmentation significative du parc immobilier, toute hausse de liquidité peut être absorbée par une augmentation des prix demandés.
Les héritages urbains, tels que l’utilisation fragmentée des sols et les contraintes d’infrastructure, compliquent la mise en place de systèmes urbains cohérents et accessibles.
Reprise et qualité de vie
Athènes se trouve aujourd’hui à un carrefour. Selon un communiqué de la Banque de Grèce, les investisseurs internationaux ont investi plus de 1,7 milliard d’euros dans l’immobilier grec. La hausse de 50 % des loyers au cours des cinq dernières années reflète une revalorisation structurelle qui modifie l’expérience concrète de la reprise.
La montée des prix du logement exerce une pression sur une économie domestique encore en convalescence après la récession. La baisse du revenu disponible réduit la demande intérieure, ce qui constitue l’une des conséquences les plus directes de cette tendance. Au cours de l’année précédente, l’économie grecque a montré des signes de redressement.
