Lorsque les prêteurs hypothécaires américains évaluent la situation financière d’un emprunteur, une question a longtemps tracé une ligne nette entre une richesse acceptable et une richesse refusée : l’actif peut-il être reconnu sans être vendu au préalable ? Pendant des années, les cryptomonnaies se sont trouvées du mauvais côté de cette frontière, perçues comme volatiles, spéculatives et opérationnellement complexes pour l’analyse du risque. Cette limite commence désormais à bouger.
À partir de février 2026, Newrez, l’un des plus grands prêteurs hypothécaires des États-Unis, prévoit de reconnaître certaines détentions en cryptomonnaies lors de l’examen des demandes de prêt immobilier. Le bitcoin, l’ether et certaines stablecoins adossées au dollar pourront être pris en compte dans le profil financier d’un emprunteur, sans obligation de vendre les actifs.
Pour les emprunteurs qui ont accumulé une part significative de leur patrimoine net en crypto plutôt qu’en actions ou en immobilier, ce changement relève moins de la nouveauté que de l’accès. Vendre des actifs numériques pour se qualifier à un prêt peut déclencher des obligations fiscales, contraindre les investisseurs à sortir de positions de long terme ou figer des prix au mauvais moment. L’approche de Newrez vise à éliminer cette friction tout en préservant la discipline fondamentale du crédit hypothécaire : des actifs vérifiables, des paiements prévisibles et un risque maîtrisé.
Ce que Newrez propose — et ce qu’elle ne propose pas
Malgré les titres sur les « hypothèques en crypto », le programme lui-même est volontairement limité. Newrez n’autorise pas l’achat de logements en bitcoin et ne propose pas de prêts libellés en cryptomonnaies. Les mensualités, les intérêts et les frais de clôture restent strictement libellés en dollars américains, et les emprunteurs ne mettent pas leurs cryptos en garantie au sens traditionnel.
Les détentions en crypto peuvent en revanche être reconnues lors de l’analyse du dossier, d’une manière qui s’apparente à la façon dont les prêteurs traitent déjà les comptes-titres ou d’autres actifs financiers. La politique s’appliquera aux produits hypothécaires non-agency de la gamme Smart Series de Newrez, en dehors du cadre soutenu par l’État via Fannie Mae et Freddie Mac. Cette distinction est essentielle. Les prêts non-agency offrent davantage de flexibilité dans l’évaluation des actifs et des revenus, mais s’accompagnent généralement de taux d’intérêt plus élevés, d’une documentation plus exigeante et d’un examen du risque plus approfondi. Il s’agit d’un ajustement contrôlé dans un segment conçu pour gérer la complexité, et non d’une réécriture des règles générales du crédit immobilier américain.
Pourquoi le calendrier est important
La décision intervient à un moment où l’accessibilité au logement reste sous pression sur l’ensemble du marché américain. Avec des taux fixes à 30 ans toujours supérieurs à 6 %, les apports initiaux et les réserves vérifiées jouent un rôle bien plus déterminant dans l’éligibilité qu’à l’époque du crédit ultra-bon marché. Élargir la définition des actifs acceptables permet aux prêteurs d’approuver des emprunteurs financièrement solides sans assouplir les standards de crédit ni étirer les ratios d’endettement.
Les dirigeants de Newrez présentent cette évolution comme une réponse à une transformation structurelle des bilans des ménages. La détention de cryptos n’est plus marginale, en particulier chez les jeunes professionnels et entrepreneurs qui entrent dans leurs années clés d’achat immobilier avec une richesse concentrée en dehors des portefeuilles d’épargne ou d’actions traditionnels. Pour des prêteurs en concurrence sur un marché saturé, continuer d’ignorer ce réservoir d’actifs ressemble de moins en moins à de la prudence et de plus en plus à un angle mort stratégique.
Comment la crypto sera probablement traitée dans l’analyse du risque
Reconnaissance ne signifie pas équivalence. La cryptomonnaie est volatile par nature, et cette volatilité déterminera la façon dont elle est comptabilisée. En pratique, les actifs crypto devraient être vérifiés via des plateformes ou des dépositaires régulés, décotés par rapport au cash ou aux titres traditionnels, et soumis à des plafonds quant à la part pouvant être utilisée pour satisfaire aux exigences de réserves ou de qualification. Un emprunteur détenant 300 000 $ en bitcoin (≈ 258 000 €) ne doit pas s’attendre à un traitement identique à 300 000 $ en liquidités, et même les stablecoins adossées au dollar ne seront probablement pas comptabilisées à parité.
Cette approche reflète une logique d’analyse du risque déjà présente dans le financement hypothécaire. Les actifs susceptibles de connaître de fortes variations de valeur ou des contraintes de liquidité en période de stress sont traités avec prudence. L’objectif n’est pas d’éliminer le risque propre à la crypto, mais de le quantifier de manière à l’intégrer aux modèles de risque hypothécaire plutôt que de le laisser totalement à l’écart.
Signaux d’experts : une intégration prudente, pas un acte de foi
La direction de Newrez décrit l’initiative comme une évolution plutôt qu’une rupture. Les dirigeants estiment qu’avec l’essor de la participation institutionnelle aux marchés crypto, les prêteurs ne peuvent plus considérer les actifs numériques comme une richesse informelle ou inquantifiable. Dans le même temps, les risques sont bien identifiés. Les fortes fluctuations de prix, l’incertitude réglementaire et les questions de liquidité en période de tension limitent la place que la crypto peut occuper dans le crédit immobilier traditionnel.
Les observateurs du secteur soulignent que le maintien du programme dans le périmètre du non-agency reflète cette prudence. Cela permet à Newrez d’intégrer la crypto sans contraindre les systèmes soutenus par l’État, les marchés de titrisation ou les investisseurs conservateurs à absorber des risques qu’ils ne sont pas prêts à évaluer. En pratique, la crypto est prise en compte, mais pas pleinement adoptée.
Pourquoi Newrez peut avancer la première — et ce qui pourrait suivre
La taille et la structure comptent. Newrez figure parmi les plus grands originators de prêts hypothécaires aux États-Unis en volume, ce qui confère à tout changement d’analyse du risque une portée concrète plutôt que symbolique. En déployant la politique au sein de sa propre gamme de produits plutôt que d’attendre un alignement réglementaire plus large, le prêteur peut tester la demande, suivre la performance et ajuster les standards sans exposer l’ensemble du système.
Pour les emprunteurs disposant d’importantes réserves en actifs numériques, l’avantage immédiat est l’optionnalité. La crypto n’a plus à être vendue simplement pour être reconnue. Pour le système hypothécaire, le changement est plus discret mais potentiellement plus profond : les actifs numériques sont requalifiés en richesse comptabilisable, certes imparfaite, décotée et strictement encadrée. Ce qui ne change pas, c’est la logique fondamentale du crédit immobilier. Les revenus doivent rester vérifiables, les paiements abordables et le risque correctement valorisé.
L’expérience menée par Newrez ne transforme pas la crypto en garantie immobilière. Elle teste la capacité à évaluer des bilans modernes — de plus en plus partagés entre actifs traditionnels et numériques — sans contraindre les emprunteurs à des liquidations inutiles. Si elle réussit, elle pourrait discrètement redéfinir la notion de richesse dans le financement du logement aux États-Unis — non pas en modifiant les règles, mais en changeant ce qui compte.
