En 2025, acheter un bien immobilier en Europe sans détenir la citoyenneté reste légalement possible dans la plupart des pays, mais les règles du jeu ont changé. La pression politique liée à l’accessibilité au logement, le recul des programmes de visas dorés et le durcissement de la fiscalité applicable aux acheteurs étrangers redessinent la demande et les conditions d’accès sur l’ensemble du continent. Pour les non-citoyens, la distinction essentielle est claire : la propriété confère uniquement des droits de propriétaire. Elle ne donne pas automatiquement le droit de résider de manière permanente dans le pays. La résidence et la citoyenneté restent des procédures juridiques distinctes, régies par le droit de l’immigration et non par le droit immobilier.
Malgré ces évolutions, l’Europe offre toujours une grande diversité de marchés où les non-citoyens peuvent acheter librement, allant des capitales à forte liquidité jusqu’aux régions côtières encore sous-développées. En 2025, ce qui différencie ces marchés n’est plus uniquement le prix, mais la sécurité juridique, la stabilité politique, la réglementation locative et l’orientation des politiques à long terme.
Grèce : la propriété encore liée à la résidence
La Grèce demeure l’exemple le plus clair d’un pays où la propriété immobilière peut encore être directement liée à la résidence. Les étrangers sont autorisés à acheter des biens immobiliers sur presque tout le territoire, seuls certains secteurs frontaliers étant soumis à des autorisations supplémentaires. Les droits de propriété des non-citoyens sont autrement équivalents à ceux des ressortissants grecs. Ce qui a changé, c’est le coût d’entrée via le programme de Visa Doré. En 2025, l’investissement minimum requis atteint désormais 800 000 € dans les zones à forte demande telles que le centre d’Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin. Dans la plupart des autres régions, le seuil est fixé à 400 000 € avec des conditions strictes concernant la surface et la structure du bien. L’ancien seuil de 250 000 € ne subsiste plus que dans des projets de rénovation très précisément définis.
Les prix des appartements à Athènes atteignent désormais en moyenne environ 2 580 € par mètre carré, avec des quartiers prime dépassant 4 000 € et la Riviera athénienne au-dessus de 5 000 €. La croissance nationale des prix se poursuit à un rythme d’environ sept pour cent par an. La Grèce reste attractive pour les non-citoyens car elle combine l’accès à la propriété, une voie de résidence dans l’espace Schengen, une forte demande locative liée au tourisme et une large base d’acheteurs internationaux. Le risque est évident : la fenêtre d’accessibilité se réduit rapidement à mesure que les seuils des visas augmentent plus vite que les revenus.
Portugal : propriété ouverte mais résidence dissociée
Le Portugal reste totalement ouvert aux acheteurs non citoyens du point de vue du droit de propriété, mais il a clairement séparé l’immobilier de l’immigration. L’immobilier ne permet plus d’accéder au Visa Doré portugais, désormais limité aux investissements dans des fonds et certains instruments financiers. Les particuliers et les entreprises étrangers peuvent toujours acheter librement, et le système juridique demeure l’un des plus transparents d’Europe du Sud.
En 2025, les prix moyens nationaux se situent entre 2 700 € et 2 735 € par mètre carré. Lisbonne se négocie au-dessus de 3 800 €, tandis que l’Algarve évolue environ entre 3 400 € et 4 400 € selon l’emplacement et le type de bien. Malgré la fin du visa indexé sur l’immobilier, les prix ont continué de progresser en raison des pénuries chroniques de logements et d’une demande internationale de qualité de vie toujours soutenue. Le Portugal reste attractif pour ses infrastructures, son système de santé et ses marchés locatifs solides. L’incertitude s’est toutefois déplacée des règles migratoires vers la fiscalité et la réglementation locative, notamment dans les zones touristiques à court terme.
France : pleins droits de propriété pour les non-citoyens
La France offre l’un des cadres juridiques les plus clairs d’Europe en matière de propriété pour les non-citoyens. Il n’existe aucune restriction fondée sur la nationalité pour l’achat de biens résidentiels ou commerciaux. Les acheteurs étrangers obtiennent la pleine propriété, exactement comme les citoyens français. Les règles de visa influencent uniquement la durée pendant laquelle un non-résident de l’Union européenne peut séjourner physiquement dans le pays.
En 2025, les prix résidentiels moyens en France s’établissent autour de 2 900 à 3 000 € par mètre carré, tandis que Paris affiche une moyenne d’environ 9 500 €, avec des quartiers prime nettement au-dessus. Après un recul des volumes de transactions en 2023 et au début de 2024, le marché s’est stabilisé en 2025 avec l’amélioration des conditions de financement. La France reste attractive pour les non-citoyens en raison de sa très grande sécurité juridique, de la profondeur de son marché et de son fort potentiel de préservation du capital à long terme. Le compromis se fait sur le coût : les frais de notaire et les droits de mutation ajoutent généralement sept à neuf pour cent au prix d’achat.
Italie : large accès et éventail de prix très étendu
L’Italie demeure l’un des grands marchés les plus accessibles aux acheteurs étrangers. Les ressortissants de l’Union européenne ne rencontrent aucune restriction, tandis que la plupart des non-ressortissants peuvent acheter au titre d’accords de réciprocité, incluant notamment les acheteurs des États-Unis et du Royaume-Uni. Il n’est pas nécessaire de détenir un titre de séjour ou la citoyenneté pour acquérir un bien.
En 2025, le prix moyen national en Italie avoisine 2 135 € par mètre carré, avec un marché secondaire plus proche de 1 800 à 1 820 €. Milan dépasse 5 400 € par mètre carré, tandis que les régions du sud offrent certains des points d’entrée les plus bas d’Europe occidentale, avec les Pouilles autour de 1 400 € et la Sicile autour de 1 160 €. L’Italie fonctionne grâce à la diversité régionale de ses prix, à une forte demande internationale de résidence et à des incitations fiscales destinées aux résidents fortunés transférant leur domicile fiscal dans le pays. Le principal risque demeure la complexité administrative, en particulier pour les biens anciens où le zonage, les permis de rénovation et les protections patrimoniales exigent des vérifications juridiques approfondies.
Chypre : marché de l’Union européenne à prix intermédiaires avec options de résidence
Chypre occupe une position intermédiaire entre l’Europe occidentale et les marchés méditerranéens émergents. Les citoyens de l’Union européenne peuvent acheter sans restriction, tandis que les acheteurs non européens doivent en général obtenir une autorisation gouvernementale et sont souvent limités à un maximum de deux unités résidentielles. Chypre propose également une résidence permanente par l’investissement via l’achat de biens neufs à partir d’un seuil minimum de 300 000 €.
En 2025, les prix résidentiels moyens se situent entre 2 600 € et 2 700 € par mètre carré, avec des niveaux plus élevés à Limassol, Nicosie et dans les principales zones côtières. Chypre continue d’attirer les non-citoyens grâce à son environnement juridique anglophone, son système fiscal favorable aux entreprises et une voie de résidence structurée adossée à l’immobilier. Le principal signal d’alerte concerne Chypre du Nord, où des revendications de propriété non résolues liées aux terres d’avant 1974 créent de graves risques juridiques pour les acheteurs étrangers.
Monténégro : l’un des marchés non européens les plus ouverts d’Europe
Le Monténégro, bien que non membre de l’Union européenne, est devenu l’un des marchés européens les plus ouverts aux non-citoyens. Les étrangers peuvent y acheter des biens résidentiels et commerciaux avec des droits quasiment équivalents à ceux des résidents. Seules certaines catégories de terrains requièrent une structure d’entreprise locale. La propriété peut soutenir l’obtention de permis de séjour temporaires, mais n’ouvre pas de voie directe vers la citoyenneté.
En 2025, les prix moyens sur la côte atteignent environ 2 450 € par mètre carré, tandis que la capitale Podgorica se situe plutôt autour de 1 700 à 1 800 €. Certains micro-marchés côtiers ont enregistré près de trente pour cent de croissance annuelle entre 2024 et 2025. Le Monténégro attire par ses prix relativement bas, sa forte demande locative touristique et le récit de son éventuelle adhésion future à l’Union européenne. Son point faible reste la transparence du marché et la cohérence de l’urbanisme, qui demeurent en deçà des standards des principaux pays de l’Union.
Espagne : marché ouvert mais risque politique en hausse
L’Espagne, bien que toujours légalement ouverte aux acheteurs étrangers en 2025, est devenue le grand marché le plus politiquement risqué pour les non-citoyens en Europe. Les achats par des non-résidents se poursuivent en Andalousie, dans la Communauté valencienne, aux îles Baléares et aux îles Canaries. Dans le même temps, le gouvernement a proposé une surtaxe de cent pour cent sur les achats réalisés par des non-résidents non européens et débat ouvertement de restrictions de propriété dans les zones sous forte pression. Toutes les mesures ne sont pas encore adoptées, mais l’incertitude influence déjà le comportement des investisseurs.
Les prix moyens nationaux se situent désormais entre 2 090 € et 2 500 € par mètre carré. La province de Malaga dépasse 4 000 €, tandis que les emplacements prime aux Baléares atteignent 5 000 à 8 500 € et au-delà. L’Espagne continue d’attirer grâce à sa liquidité, à la solidité de ses performances locatives et à un attrait de mode de vie inégalé, mais elle présente désormais un risque direct d’intervention réglementaire.
Ce que cela signifie pour les acheteurs sans citoyenneté
Le paysage immobilier européen pour les non-citoyens en 2025 est défini par trois évolutions structurelles. La propriété reste largement accessible, mais les privilèges migratoires attachés à l’immobilier disparaissent. Le risque réglementaire est devenu aussi important que le risque lié aux prix, comme le montre clairement le cas espagnol. Parallèlement, la dispersion des prix entre les régions s’accentue, créant une mosaïque fragmentée de régimes politiques, juridiques et de valorisation à travers le continent.
Pour les acheteurs sans citoyenneté, une stratégie réussie repose désormais sur la dissociation entre droits de propriété et droits de résidence, l’analyse de l’investissement à l’aune du climat politique local et la prise en compte de coûts de transaction totaux qui ajoutent généralement dix à quinze pour cent au prix d’achat. L’Europe reste ouverte à la propriété étrangère. Ce qui a pris fin, c’est l’idée selon laquelle acheter un bien immobilier garantit automatiquement une présence juridique de long terme.
