Le marché européen de l’immobilier résidentiel connaît une période de stabilité renouvelée en 2025, et les investisseurs institutionnels disposent désormais d’un outil plus clair pour en suivre l’évolution. INREV, l’Association européenne des investisseurs dans les véhicules immobiliers non cotés, a lancé l’INREV Living Fund Index — le premier indice dédié mesurant la performance du logement locatif, des résidences étudiantes, des établissements pour seniors et des nouveaux formats résidentiels tels que la location unifamiliale et les solutions de vie flexible.
Ce lancement comble un manque de longue date. Bien que le résidentiel soit devenu le plus grand segment d’investissement immobilier en Europe ces dernières années, il ne bénéficiait pas d’un point de référence unifié pour mesurer la performance. Alors que le marché sort d’une correction de deux ans liée à la hausse des taux, les investisseurs recherchent davantage de transparence pour identifier où les rendements se stabilisent et quelles stratégies surperforment.
Ce que couvre le nouvel indice
L’INREV Living Fund Index regroupe 41 fonds non cotés et mutualisés, représentant un actif brut combiné de 60,4 milliards d’euros. Son historique remonte à 2001, offrant une visibilité sur plusieurs cycles, allant de la croissance rapide des loyers aux ajustements de valorisation et aux changements démographiques. Pour les fonds de pension et les assureurs fortement exposés au résidentiel, l’accès à des données de performance comparables et de long terme constitue une avancée majeure.
L’indice suit les rendements trimestriels de la valeur nette d’inventaire et ventile les performances par type de stratégie et sous-secteur, incluant le logement résidentiel, les résidences étudiantes et les établissements pour seniors. Il offre ainsi une vision plus précise de la manière dont les profils de risque évoluent selon les conditions de marché.
T3 2025 : premiers signes de stabilisation
Les premiers résultats pour le troisième trimestre 2025 montrent que le secteur est entré dans une phase plus équilibrée après plusieurs trimestres de volatilité. L’indice affiche un rendement total de 1,8 %, contre 1,9 % au deuxième trimestre. Bien que la variation soit modeste, elle indique que les valorisations ne reculent plus au rythme observé en 2023 et au début de 2024.
La croissance locative demeure le principal moteur de performance. Partout en Europe, la pénurie de logements, les formules de loyers indexées sur les salaires et la pression démographique soutiennent la demande locative. Avec un développement limité par des coûts de financement élevés et des règles d’urbanisme strictes, les taux de vacance restent faibles dans la plupart des grandes villes.
L’Europe du Nord reste la région la plus performante
Les Pays-Bas et les marchés nord-européens figurent parmi les plus performants. Les fonds néerlandais ont enregistré 2,4 % sur le trimestre, portés par une demande exceptionnelle, une construction neuve limitée et un taux d’occupation élevé tant dans les segments réglementés que non réglementés.
La forte présence des Pays-Bas dans l’indice souligne la concentration du capital institutionnel dans les marchés où l’offre est très contrainte. Cette dynamique atténue l’impact du coût élevé de la dette et maintient des flux de trésorerie stables pour les investisseurs core.
Les stratégies core surpassent le value-add
Les fonds résidentiels core ont enregistré 1,9 %, surpassant les stratégies value-add, davantage exposées aux pressions de refinancement, à l’inflation des coûts de capex et aux retards de développement. Au cours des 18 derniers mois, de nombreux gestionnaires ont orienté leurs portefeuilles vers des profils moins risqués, et l’indice montre que les investisseurs privilégient toujours la stabilité, les loyers prévisibles et un faible levier financier dans l’environnement actuel.
Les stratégies value-add continuent d’attirer les investisseurs visant une revalorisation à moyen terme, mais le coût élevé de la dette réduit les rendements des actifs nécessitant un refinancement ou une rénovation.
Logement étudiant : demande solide, valorisations plus souples
Le secteur du logement étudiant affiche 0,9 %, un résultat trimestriel plus modéré mais toujours positif. Les opérateurs européens rapportent des taux d’occupation proches de 100 % et anticipent une nouvelle année de hausse des loyers. Au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Espagne et en Pologne, les propriétaires institutionnels s’attendent à une progression d’environ 4 % pour la prochaine année académique.
Malgré cette demande robuste, le segment a subi des ajustements de valorisation plus marqués après une expansion rapide et une hausse des coûts d’exploitation. La performance plus faible reflète une phase de recalibrage du marché plutôt qu’un affaiblissement des fondamentaux.
Nouveaux formats : une attention institutionnelle croissante
L’indice met également en évidence l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour les formats résidentiels émergents, notamment la location unifamiliale, le flex living et les concepts de résidences pour seniors adaptés au vieillissement démographique. Ces formats offrent diversification et revenus scalables, en phase avec les engagements de long terme des fonds de pension et assureurs.
Bien que leur volume reste inférieur, leur croissance rapide suggère qu’ils représenteront une part plus importante de l’indice à l’avenir.
Transparence et discipline du marché
L’un des principaux atouts de l’indice est la transparence qu’il apporte à un secteur en expansion rapide mais manquant de références cohérentes. Les investisseurs peuvent désormais identifier la surperformance ou la sous-performance de leurs portefeuilles, comparer les géographies et analyser les écarts entre stratégies core et value-add.
Pour les gestionnaires, l’indice introduit une discipline de performance plus rigoureuse. Il pourrait influencer les structures de frais, les niveaux de risque et les stratégies de levée de fonds, à mesure que les investisseurs utilisent davantage ce référentiel reconnu.
La pénurie de logements en Europe soutient la résilience
La pénurie structurelle de logements en Europe demeure le moteur principal de la résilience du secteur. Les promoteurs restent confrontés à des coûts de construction élevés, une offre foncière limitée et des règles d’urbanisme strictes, tandis que la demande augmente dans les grandes métropoles. Le résidentiel a donc surperformé les bureaux, le retail et plusieurs segments alternatifs lors du récent cycle de hausse des taux.
Les bureaux subissent toujours l’impact du travail hybride, le retail se redresse lentement et la logistique s’ajuste après des années de croissance exceptionnelle. À l’inverse, le résidentiel bénéficie d’une occupation stable et de loyers indexés sur l’inflation.
Et ensuite ?
Le lancement de l’INREV Living Fund Index marque un moment stratégique pour le marché résidentiel européen. Avec des données début 2025 indiquant une stabilisation et une croissance modérée, l’indice devient un outil essentiel pour les investisseurs évoluant dans un environnement complexe caractérisé par des taux élevés, une offre limitée et une pression locative persistante.
Alors que les taux d’intérêt devraient commencer à baisser progressivement dans les prochains trimestres, les conditions de financement pourraient s’améliorer. Une demande solide, une offre contrainte et des revenus durables suggèrent que les stratégies résidentielles continueront de surperformer de nombreux actifs commerciaux.
