Si le printemps est souvent considéré comme la saison phare de l’immobilier, le début de l’automne — et en particulier septembre — est discrètement devenu l’une des périodes les plus stratégiques pour les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs. À mesure que les températures baissent et que le marché adopte un rythme plus lent et réfléchi, les valeurs immobilières, la demande et les rendements évoluent différemment — offrant des opportunités uniques à ceux qui comprennent les dynamiques saisonnières. Dans toute l’Europe, où les tendances de prix et le comportement des acheteurs sont étroitement liés aux conditions macroéconomiques et aux cycles, l’automne n’est plus une saison passive mais bien décisive.
Le sentiment du marché se refroidit — mais les opportunités se réchauffent
Après le rythme effréné du printemps et de l’été, de nombreux marchés européens connaissent un ralentissement saisonnier de l’activité avec l’arrivée de septembre. Ce ralentissement n’est pas un signe de faiblesse, mais plutôt une fenêtre d’opportunité. Avec moins d’acheteurs en concurrence et de nombreux vendeurs désireux de conclure des transactions avant la fin de l’année, les négociations deviennent souvent plus flexibles, permettant aux acheteurs d’obtenir des conditions plus avantageuses.
Dans les grandes capitales comme Paris, Berlin et Milan, les biens ont tendance à rester plus longtemps sur le marché à mesure que la saison change, offrant aux investisseurs plus de temps pour négocier. Cet avantage saisonnier est particulièrement précieux en 2025, alors que le taux de dépôt de la Banque centrale européenne reste à 2 %, que les écarts de taux hypothécaires se resserrent et que les conditions d’emprunt s’améliorent progressivement après deux années de durcissement.
Variations saisonnières des prix et des rendements
L’influence de l’automne ne se limite pas aux volumes de transactions — elle façonne également les dynamiques de prix et les rendements locatifs. Les familles achèvent souvent leurs déménagements avant la rentrée scolaire, ce qui réduit la demande des propriétaires-occupants en septembre. Les investisseurs, en revanche, profitent de ce creux, notamment dans les segments locatifs.
En Europe centrale et orientale, où les rendements comptent parmi les plus élevés du continent, le début de l’automne peut offrir des points d’entrée attractifs. Varsovie, par exemple, affiche un rendement locatif brut d’environ 6 %, tandis que Bucarest se situe en moyenne entre 6 et 6,5 %. Ces rendements restent bien supérieurs aux moyennes d’Europe occidentale, souvent comprises entre 3 et 5 %. Une demande saisonnière plus faible peut encore renforcer la position de négociation des investisseurs visant ces marchés à haut rendement.
Parallèlement, dans des marchés matures comme la France, l’Italie et l’Espagne, la demande locative liée aux universités et aux relocalisations d’entreprises atteint généralement son pic en septembre, ce qui stimule temporairement les rendements dans les segments du logement étudiant et de la location de courte durée. Des villes comme Lisbonne et Porto enregistrent souvent une hausse de la demande pour les baux longue durée à cette période, soutenant ainsi des revenus locatifs plus élevés que durant les mois d’été.
Flux de capitaux et stratégies institutionnelles
Les investisseurs institutionnels synchronisent également leurs acquisitions avec le début de l’automne. De nombreux fonds cherchent à déployer les capitaux restants avant que les cycles de planification de fin d’année ne s’accélèrent, ce qui entraîne une hausse notable des transactions de portefeuille en septembre. Selon CBRE, au cours des cinq dernières années, environ un tiers des transactions immobilières commerciales annuelles en Europe ont été conclues au second semestre, avec une nette reprise à la fin de l’été.
Cette tendance se confirme en 2025. L’acquisition par Bain Capital d’environ 300 millions d’euros de l’hôtel Pullman Paris Montparnasse à la mi-septembre et la poursuite des investissements de Blackstone dans la logistique et certains actifs de bureaux montrent comment les grands acteurs profitent de cette fenêtre saisonnière pour finaliser des transactions dans des conditions favorables — en particulier lorsque les vendeurs sont soumis à des contraintes de reporting à l’approche du quatrième trimestre.
Les stratégies de rénovation et de création de valeur culminent
Septembre est également un mois stratégique pour les investisseurs orientés vers la création de valeur, qui visent des projets de rénovation et de repositionnement. Le temps plus frais marque la dernière opportunité d’achever des travaux structurels avant l’arrivée de l’hiver, et les entreprises de construction se montrent souvent plus flexibles sur les conditions de projet, la demande diminuant après l’été. Finaliser les améliorations avant la fin du mois permet aux biens de capter des loyers plus élevés ou des primes de revente dès le printemps — un facteur clé pour les revendeurs et les promoteurs.
L’ESG et l’efficacité énergétique ajoutent de la valeur en automne
Un autre moteur de plus en plus important au début de l’automne est l’efficacité énergétique. À l’approche des mois froids, les biens dotés d’une meilleure isolation, d’un chauffage performant ou de systèmes domotiques obtiennent systématiquement une prime. Plusieurs études européennes confirment l’existence d’une « prime verte » mesurable, les logements écoénergétiques se vendant généralement 4 à 7 % plus cher et se louant plus rapidement que leurs équivalents moins performants.
Cette tendance est particulièrement pertinente alors que les réglementations européennes se durcissent en matière de conformité ESG et que les acheteurs accordent une plus grande attention aux coûts d’exploitation à long terme. Investir dans des améliorations énergétiques avant la saison de chauffage permet non seulement de réduire les factures, mais aussi d’accroître la liquidité et la valeur de revente des actifs dans un marché où la durabilité devient un facteur de prix déterminant.
L’avantage stratégique du début de l’automne
Pour les investisseurs, la véritable valeur de la saison réside dans son équilibre stratégique : une concurrence plus faible, des vendeurs motivés et une demande locative en hausse créent un environnement optimal pour les acquisitions comme pour les repositionnements. Alors que la BCE adopte une approche « réunion par réunion » en matière de politique monétaire et que les marchés anticipent largement des taux stables jusqu’en 2026, septembre 2025 offre un cadre plus prévisible pour structurer les transactions et planifier le déploiement des capitaux.
En résumé, le début de l’automne n’est plus seulement une période de transition dans l’immobilier — c’est une saison de profit. Qu’il s’agisse d’acquérir des actifs générateurs de revenus, de repositionner des biens sous-évalués ou d’améliorer la performance énergétique avant l’hiver, ceux qui agissent stratégiquement en septembre se retrouvent souvent en avance sur le marché lorsque le printemps revient.
