L’Allemagne intensifie ses efforts pour relancer son secteur de la construction résidentielle en difficulté en abaissant les taux d’intérêt subventionnés de deux programmes phares de prêts pour les nouvelles constructions — Klimafreundlicher Neubau (KFN) et Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN). Les nouvelles conditions, en vigueur depuis le 23 septembre 2025, s’accompagnent également de changements plus larges des critères d’éligibilité introduits plus tôt ce mois-ci afin de permettre à davantage de projets de bénéficier du soutien fédéral.
Prêts Moins Chers et Accès Élargi
Dans le cadre des nouvelles conditions, la banque publique de développement KfW a considérablement amélioré les conditions de financement pour les constructions respectueuses du climat. Selon le ministère du Logement et plusieurs rapports sectoriels, les taux d’intérêt dans le cadre du programme KFN (programmes 297/298 pour les bâtiments résidentiels et 299 pour les bâtiments non résidentiels) ont été réduits de 0,6 point de pourcentage à environ 2,3 %, tandis que les prêts KNN (programme 296 pour les bâtiments résidentiels et 596 pour les bâtiments non résidentiels) commencent désormais à 0,8 %, contre environ 2,2 % auparavant. Ces taux, bien inférieurs à ceux des prêts hypothécaires commerciaux actuels, offrent un soutien substantiel aux acheteurs comme aux promoteurs.
Le gouvernement a également élargi l’accès au programme KNN. Depuis le 1er septembre 2025, les cuisines et espaces cuisine ouverts sont désormais considérés comme des surfaces habitables dans les critères d’éligibilité, et le plafond de coût de construction de référence a été relevé de 18 %. Cela signifie que davantage de projets — en particulier ceux visant des logements à faible coût — peuvent désormais prétendre à un soutien. Les changements s’appliquent également rétroactivement aux projets approuvés dont la documentation n’a pas encore été finalisée.
Conditions de Prêt et Impact Financier
Les deux programmes sont conçus pour soutenir des projets de logement durables et économes en énergie. Dans le cadre du programme KNN (296), les emprunteurs peuvent obtenir jusqu’à 100 000 € par logement avec des durées de remboursement allant jusqu’à 35 ans et des périodes de taux fixes de 10 ans. Le programme KFN continue de financer les nouvelles constructions résidentielles et non résidentielles ainsi que les premières acquisitions répondant aux normes strictes de performance énergétique de l’Allemagne.
Pour les promoteurs, les nouveaux taux peuvent changer radicalement la faisabilité d’un projet. Par exemple, un prêt de 250 000 € à 2,3 % au lieu de 3,5 % réduit les coûts d’intérêt annuels d’environ 3 000 €, améliorant ainsi le taux de rentabilité interne et augmentant les chances de concrétiser des projets auparavant retardés.
Stratégie Gouvernementale et Réaction du Secteur
La ministre du Logement Verena Hubertz (SPD) a déclaré que les nouvelles conditions s’inscrivent dans une stratégie plus large visant à relancer l’activité de construction et à combler le déficit de logements en Allemagne.
« Nous actionnons encore davantage le levier clé des subventions d’intérêt », — Verena Hubertz, ministre fédérale du Logement
Les associations professionnelles ont salué cette initiative tout en appelant à des mesures plus prévisibles et durables pour soutenir les promoteurs et les investisseurs.
« Chaque initiative de croissance va dans la bonne direction — mais les réductions doivent être garanties sur le long terme », — Felix Pakleppa, PDG, Association centrale de l’industrie de la construction allemande (ZDB)
Les analystes estiment que la combinaison de prêts moins chers et de critères d’éligibilité élargis débloquera de nombreux projets de logement jusqu’ici suspendus, en particulier dans les segments d’entrée de gamme et abordables. Ils soulignent également que la prise en compte des cuisines comme surface habitable et l’augmentation des plafonds de coûts reflètent les réalités actuelles de la conception des logements et des coûts de construction.
Perspectives du Marché
Le secteur de la construction résidentielle en Allemagne a été confronté à des vents contraires importants en raison de la hausse des taux d’intérêt, de l’augmentation des coûts des matériaux et de l’incertitude économique. L’amélioration des conditions des prêts KfW pourrait inverser cette tendance en réduisant les coûts de financement, en stimulant de nouveaux projets et en rendant les logements économes en énergie plus accessibles.
Les promoteurs devraient réagir rapidement, de nombreux projets auparavant jugés non rentables devenant désormais viables. Cependant, les experts avertissent qu’un soutien soutenu sera nécessaire pour atteindre l’objectif gouvernemental de 400 000 nouveaux logements par an, un objectif qui reste encore loin d’être atteint.
Pour l’instant, la combinaison de taux d’intérêt plus bas, de critères d’éligibilité élargis et d’une plus grande flexibilité des coûts constitue l’un des plus puissants moteurs politiques pour le marché allemand du logement neuf à l’approche du dernier trimestre de 2025.
