La FCA assouplit le refinancement : les « prisonniers hypothécaires » peuvent changer pour des prêteurs moins chers

La Financial Conduct Authority (FCA) a introduit un changement réglementaire majeur susceptible de remodeler le marché hypothécaire britannique, offrant un soulagement attendu depuis longtemps aux « prisonniers hypothécaires ». Il s’agit d’emprunteurs bloqués pendant des années avec des taux d’intérêt élevés, incapables de changer de prêteur malgré des paiements réguliers. Les nouvelles règles de la FCA, entrées en vigueur le 22 juillet 2025, ouvrent l’accès à des offres moins coûteuses, pouvant permettre aux ménages d’économiser des milliers de livres par an.

Ce qui change dans les règles

Les réformes de la FCA sont contenues dans la déclaration de politique PS25/11. Elles visent à faciliter le transfert de prêts hypothécaires sans obstacles réglementaires inutiles :

• Refinancement plus facile auprès de nouveaux prêteurs : Jusqu’à présent, le test de solvabilité modifié s’appliquait surtout en cas de changement au sein du même prêteur. Il peut désormais être utilisé lors d’un transfert vers un nouveau prêteur, à condition que l’offre soit réellement moins chère. Cela inclut tous les frais (produits et courtiers), et pas seulement le taux d’intérêt affiché.
• Suppression de l’obligation de conseil : Auparavant, même une simple discussion sur un changement comptait comme un « conseil » réglementé, générant formalités et coûts supplémentaires. Cette exigence a été supprimée, offrant aux consommateurs plus de liberté pour comparer les options.
• Durées plus courtes sans réévaluation complète : Les emprunteurs peuvent réduire la durée de leur prêt sans repasser un test de solvabilité strict, tant qu’ils n’augmentent pas le montant total emprunté.

Ces changements sont permissifs : les prêteurs ne sont pas obligés de les appliquer immédiatement, mais disposent désormais de la flexibilité nécessaire pour le faire.

Pourquoi c’est important maintenant

Le moment est crucial. Selon les données de marché, les taux variables standards (SVR) restent élevés, autour de 7,4 %, alors que les nouveaux prêts fixes sur deux et cinq ans sont proposés entre 4,5 % et 5 %. Cet écart est le plus important depuis des années, après la baisse du taux directeur de la Banque d’Angleterre à 4,00 % en août 2025.

Pour de nombreux ménages, cela représente des centaines de livres supplémentaires chaque mois. Sans ces réformes, les « prisonniers hypothécaires » seraient restés exclus de ces offres plus abordables, souvent pour des raisons techniques plutôt que pour des antécédents de paiement.

Des économies concrètes

L’impact financier est clair :

• Un prêt de 200 000 £ sur 25 ans, passant de 7,5 % à 4,5 %, réduit les mensualités d’environ 366 £ (422 €), soit 4 396 £ (5 070 €) par an.
• Un prêt de 150 000 £ permettrait d’économiser environ 3 297 £ (3 800 €) par an.
• Un prêt de 300 000 £ générerait près de 6 594 £ (7 603 €) d’économies annuelles.

Même si les frais de produit et de courtage (souvent autour de 999 £, soit environ 1 150 €) réduisent légèrement le gain, l’écart entre les SVR et les taux fixes reste considérable.

Qui en profite

La FCA estime que des dizaines de milliers de ménages pourraient en bénéficier. Beaucoup avaient contracté des prêts avant la crise financière de 2008 auprès de prêteurs désormais disparus, puis transférés à des entités inactives ou à des investisseurs. Bien qu’ils aient continué à payer, ils ne pouvaient pas satisfaire aux critères modernes de solvabilité pour changer.

Selon les nouvelles règles, ceux qui :

• Ont respecté leurs paiements depuis 12 mois,
• N’augmentent pas leur emprunt (hors frais),
• Et refinancent le même bien,

seront éligibles à condition que la nouvelle offre soit moins chère.

Réaction du marché et du secteur

Les experts considèrent cette réforme comme à la fois attendue et nécessaire.

« Les changements d’aujourd’hui soutiennent la croissance en simplifiant certaines de nos règles, permettant aux consommateurs d’économiser temps et argent, tout en s’assurant qu’ils bénéficient toujours de conseils lorsque c’est nécessaire »
— Emad Aladhal, Directeur de la banque de détail à la FCA

Les courtiers et associations de consommateurs saluent la mesure, tout en soulignant que le vrai test sera le rythme d’adoption par les prêteurs. Ces derniers doivent concilier aide aux emprunteurs piégés et exigences en matière de gestion des risques et de capital.

Une vision d’ensemble

La réforme intervient alors que les ménages subissent toujours la pression des coûts de la vie. En donnant plus de flexibilité, la FCA espère stimuler la concurrence sur le marché du refinancement et alléger la charge financière.

Pour l’ensemble du marché immobilier, un refinancement plus accessible pourrait soutenir la demande et limiter les impayés, surtout si davantage d’emprunteurs verrouillent des taux fixes d’ici la fin 2025.

Conseils pratiques pour les emprunteurs

Les experts recommandent aux propriétaires souhaitant changer de :

1. Rassembler les preuves de 12 mois de paiements ponctuels.
2. Comparer les coûts totaux, frais inclus, pour s’assurer que la nouvelle offre est réellement moins chère.
3. Demander des offres comparables à leur prêteur actuel et aux nouveaux prêteurs.
4. Envisager un conseil si leur dossier est complexe — l’exécution seule est possible mais pas toujours recommandée.

Perspectives

La réforme de la FCA est l’un des changements les plus favorables aux emprunteurs depuis des années. Même si l’adoption par les banques prendra du temps, l’opportunité est réelle pour des milliers de ménages. Avec des SVR largement supérieurs aux taux fixes, l’impact potentiel sur les économies familiales est considérable.

Pour l’instant, le message est simple : pour ceux qui paient 7 % ou plus, la porte s’ouvre enfin vers des prêts moins chers — à condition que les prêteurs acceptent d’y entrer avec leurs clients.