Pendant des années, l’achat de biens immobiliers avec des cryptomonnaies en Europe a évolué dans une zone grise juridique. Les transactions étaient possibles, mais dépendaient souvent d’arrangements informels, de vendeurs coopératifs et de conversions ponctuelles qui devenaient fragiles dès qu’un notaire, une banque ou une autorité fiscale entrait en jeu. En janvier 2026, cette faiblesse structurelle est devenue le point de départ d’une nouvelle initiative lancée à Marbella par Banxa et Vicox Legal, qui positionnent leur partenariat comme un cadre juridique et financier entièrement réglementé pour les acquisitions immobilières financées par des cryptoactifs dans plusieurs pays européens.
L’ambition est volontairement mesurée. Plutôt que de promouvoir la rapidité, l’anonymat ou une rupture technologique, le cadre vise à intégrer les capitaux en cryptomonnaies dans les systèmes immobiliers et de conformité existants en Europe. Le message est clair : la crypto peut être utilisée comme source de fonds, mais uniquement si elle se comporte comme un capital transfrontalier classique une fois entrée dans la transaction.
Pourquoi Marbella est le point de départ
Marbella est un lieu de lancement pragmatique plutôt que symbolique. Le marché de la Costa del Sol est dominé par des acheteurs internationaux, des structures fiscales complexes et des montants de transaction pour lesquels le risque d’exécution compte autant que le prix. Les prix moyens à Marbella dépassent 5 000 € par mètre carré, avec des transactions typiques au-delà de 700 000 €, et des actifs prime sur le Golden Mile franchissant fréquemment le seuil du million d’euros.
À ces niveaux de prix, les acheteurs s’intéressent moins aux méthodes de paiement innovantes qu’à la certitude : que les fonds soient acceptés sans hésitation, que les actes soient correctement notariés, que les impôts soient intégralement acquittés et que la propriété reste juridiquement défendable face à un examen futur.
Comment fonctionne le cadre
La structure Banxa–Vicox Legal n’implique pas que les vendeurs « acceptent la crypto » directement. Les cryptomonnaies sont traitées comme une source de financement qui doit passer par des canaux réglementés avant d’atteindre la transaction immobilière.
Les acheteurs sont soumis à des vérifications d’identité, à des contrôles de l’origine des fonds et à un filtrage des portefeuilles, conformément aux exigences européennes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. Vicox Legal prend en charge la partie juridique de la transaction, incluant la due diligence immobilière, les vérifications du registre foncier, la conformité urbanistique, la rédaction des contrats et la structuration fiscale. Banxa assure la conversion réglementée des cryptoactifs en monnaie fiduciaire, produisant une traçabilité documentée des paiements que notaires, banques et autorités fiscales peuvent reconnaître et accepter.
Au moment de la signature de l’acte, la transaction est sur le papier indiscernable d’un achat transfrontalier classique, malgré l’origine numérique des capitaux.
Des coûts inchangés
L’utilisation de cryptomonnaies ne réduit pas le coût d’acquisition d’un bien immobilier dans le sud de l’Europe. Les droits de mutation, les frais de notaire et les honoraires juridiques restent élevés et déterminent souvent la viabilité d’une opération.
En Andalousie, les biens de revente sont généralement soumis à un droit de mutation dans la tranche haute à un chiffre. Sur un achat à 1 million d’euros, cela peut représenter environ 70 000 € de taxe à lui seul. Même au niveau de la transaction moyenne à Marbella, autour de 710 000 €, le droit de mutation peut approcher 50 000 €, avant d’ajouter les coûts juridiques et administratifs.
C’est à ce stade que de nombreuses transactions immobilières en crypto ont échoué par le passé. Les opérations ne s’effondraient pas faute de capitaux, mais parce que ces fonds ne pouvaient pas être documentés ou convertis sous une forme acceptable pour les notaires et les autorités fiscales. Le nouveau cadre est conçu pour éliminer précisément ce point de rupture.
La réglementation comme proposition de valeur
Le calendrier reflète une évolution plus large de la manière dont l’Europe traite les actifs numériques. La crypto n’est plus perçue comme un phénomène extérieur, mais comme un capital devant respecter les mêmes standards que les autres. La transparence de l’origine des fonds, la conversion réglementée et le reporting deviennent des exigences non négociables.
Pour Banxa, le positionnement réglementaire en Europe sous-tend l’ensemble du modèle économique. Pour Vicox Legal, l’enjeu est de rendre les transactions juridiquement défendables en cas d’audit, de contentieux ou de contrôle fiscal. Ensemble, ils vendent en pratique la conformité elle-même comme une infrastructure.
De la richesse numérique à la propriété enregistrée
Le pari à plus long terme derrière l’initiative de Marbella est qu’une structure conforme débloquera une demande jusqu’ici prudente. Des investisseurs internationaux détenant des volumes significatifs de cryptoactifs pourraient être disposés à les déployer dans l’immobilier européen une fois l’incertitude juridique levée.
Le cadre n’élimine ni le risque de marché, ni les cycles de prix, ni l’exposition fiscale. Ce qu’il réduit, c’est le risque d’exécution : la probabilité qu’une transaction échoue à l’étape finale parce que la source de financement ne résiste pas à l’examen réglementaire.
Dans des marchés où les prix dépassent 5 000 € par mètre carré et où les transactions à sept chiffres sont courantes, cette réduction de l’incertitude peut compter davantage que toute promesse de rapidité. En ce sens, Banxa et Vicox Legal ne cherchent pas à réinventer les marchés immobiliers européens, mais à permettre enfin aux capitaux en cryptomonnaies d’y entrer selon les mêmes règles que le reste.
