La banque néerlandaise Rabobank et le gestionnaire de fonds de pension PGGM ont conclu un accord de partage de risque de crédit de 1 milliard d’euros, portant sur un portefeuille de prêts immobiliers commerciaux aux Pays-Bas. Cet accord établit une nouvelle référence pour les institutions financières européennes cherchant à gérer leur exposition immobilière dans un contexte de crédit plus strict.
Un nouveau modèle de gestion du risque
L’accord prend la forme d’une transaction de type SRT (Significant Risk Transfer), permettant à Rabobank de conserver la propriété de son portefeuille tout en transférant une partie du risque de crédit à PGGM. L’utilisation d’un instrument de financement structuré permettra à la banque de bénéficier d’un allègement en capital réglementaire et de poursuivre le financement de ses clients corporatifs et immobiliers aux Pays-Bas.
« Nous sommes ravis que cette opération soit notre première transaction SRT entièrement adossée à de l’immobilier commercial », a déclaré Peter de Bruin, responsable du financement immobilier chez Rabobank. « Elle renforce notre capacité à accompagner nos clients et à gérer efficacement notre bilan. »
Selon Barend van Drooge, responsable du partage de risque de crédit chez PGGM, ce partenariat s’inscrit dans la stratégie d’investissement à long terme du fonds :
« Notre partenariat avec Rabobank renforce notre approche visant à équilibrer risque, rendement et durabilité. Cela nous permet d’investir de manière responsable et transparente dans l’immobilier néerlandais. »
PGGM, l’un des plus grands gestionnaires d’actifs de pension aux Pays-Bas avec plus de 240 milliards d’euros sous gestion, possède plus de quatre ans d’expérience dans les investissements en partage de risque de crédit. Cette nouvelle transaction diversifie efficacement le portefeuille du fonds et lui offre une exposition accrue au marché immobilier domestique.
Les conditions de marché derrière l’accord
L’accord intervient alors que les marchés immobiliers européens demeurent prudents, après deux années de hausses de taux d’intérêt et de réévaluations des actifs. De nombreux prêteurs cherchent des structures innovantes pour réduire leur exposition sans freiner l’offre de crédit aux secteurs essentiels.
Aux Pays-Bas, les rendements des actifs logistiques prime se situent entre 4,75 % et 5,25 %, soutenus par une offre limitée et une forte demande locative. Les bureaux prime à Amsterdam s’échangent entre 5 % et 5,5 %, tandis que les immeubles plus anciens à faible performance énergétique subissent une pression accrue. Le retour progressif des touristes et consommateurs favorise également la reprise des actifs de commerce et d’hôtellerie.
À l’échelle européenne, les volumes d’investissement au T3 2025 atteignaient environ 45,6 milliards d’euros, le plus faible troisième trimestre depuis plus de dix ans. Les analystes anticipent toutefois des signes de stabilisation en 2026, notamment dans les secteurs résidentiel et hôtelier, grâce au repositionnement vers des segments offrant des revenus durables.
Pourquoi c’est important
La structure Rabobank–PGGM démontre que les banques privilégient désormais les transferts de risque synthétiques aux ventes d’actifs pour gérer plus efficacement leur capital. Ces dispositifs permettent aux établissements de couvrir d’éventuelles pertes auprès d’investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, tout en maintenant leurs relations clients et leur capacité d’octroi de crédits.
Selon l’Autorité bancaire européenne, les SRT deviennent rapidement un outil clé d’optimisation du capital, aidant les prêteurs à libérer des fonds réglementaires tout en maintenant l’activité de financement et en comblant l’écart entre capital économique et capital réglementaire.
Les analystes de marché estiment que cet accord illustre une approche disciplinée des banques néerlandaises, combinant prudence et innovation pour soutenir le flux de crédit dans des secteurs toujours en quête de liquidité. L’opération souligne la priorité donnée à l’efficacité du capital tout en soutenant le marché immobilier dans son ensemble.
Un modèle pour la reprise immobilière européenne
L’accord établit une nouvelle norme en matière de gestion responsable du bilan dans la finance immobilière européenne. En transférant une partie de son exposition à PGGM, Rabobank maintient ses canaux de prêt ouverts tout en renforçant la liquidité d’un marché sous tension.
Si les taux directeurs restent autour de 4 % jusqu’en 2026, des accords similaires devraient se multiplier en Europe. Le prochain cycle de crédit pourrait se caractériser par une confiance sélective, un capital durable et une responsabilité partagée — les fondations d’une relance durable du marché immobilier européen.
