La Californie est sur le point de connaître sa réforme du logement la plus importante depuis des décennies. Le 12 septembre 2025, les législateurs ont approuvé le projet de loi du Sénat 79 (SB 79), officiellement intitulé Abundant and Affordable Homes Near Transit Act. Rédigé par le sénateur Scott Wiener, le texte attend désormais la signature du gouverneur Gavin Newsom. S’il est promulgué, il annulera les zonages locaux restrictifs et redéfinira la manière dont le logement est construit autour des réseaux de transport en commun de l’État.
Pendant des décennies, les terrains autour des gares, des stations de métro et des corridors de bus rapides ont été principalement réservés aux maisons individuelles ou à des usages à faible densité. Ce décalage a maintenu l’offre de logements bien en deçà de la demande, précisément dans les zones où les infrastructures et la mobilité étaient les plus fortes. La SB 79 s’attaque directement à ce déséquilibre en obligeant les villes à autoriser une densité de logements plus élevée près des transports publics.
Un nouveau cadre pour la croissance du logement
Au cœur de la SB 79 se trouve un système de zonage par paliers lié à la proximité des transports. Plus un site est proche d’une grande gare ferroviaire, d’un nœud de métro ou d’un corridor de bus à forte capacité, plus les gouvernements locaux doivent permettre de logements. Les seuils exacts diffèrent selon le type de transport et la distance, mais dans tous les cas, les nouvelles règles sont beaucoup plus permissives que la plupart des codes locaux de zonage.
Essentiel : les projets qui respectent ces normes bénéficieront d’une approbation ministérielle simplifiée, ce qui leur permettra d’éviter les longues procédures de rezonage et les procès qui freinaient historiquement le développement.
Sauvegardes et exemptions
Pour assurer un soutien politique, la SB 79 intègre plusieurs protections pour les locataires. Les promoteurs ne peuvent pas démolir de logements soumis au contrôle des loyers ou récemment occupés sans offrir de solides mesures de relogement et de compensation. La loi prévoit également des exemptions dans certains secteurs :
- Zones à très haut risque d’incendie
- Quartiers historiques
- Zones côtières sensibles
Les gouvernements locaux peuvent proposer leurs propres plans orientés vers le transport, mais ceux-ci doivent permettre au minimum autant de logements que le seuil fixé par l’État. De plus, des normes de travail ont été ajoutées pour obtenir le soutien des syndicats, ce qui a été décisif pour l’adoption du projet de loi.
Perspectives de mise en œuvre
Bien que la législature ait approuvé la loi, son calendrier de mise en œuvre dépendra du déploiement administratif. L’entrée en vigueur est prévue pour juillet 2026, laissant aux villes le temps d’aligner leurs règles d’urbanisme. Les responsables du logement s’attendent à voir émerger les premiers projets dans les deux à trois années suivantes.
Pourquoi c’est important pour les prix
La crise du logement en Californie est l’une des plus graves des États-Unis. À la mi-2025, le prix médian d’une maison atteignait près de 900 000 $ (770 000 €), selon la California Association of Realtors. Les loyers mensuels moyens se situaient entre 2 600 et 2 800 $ (2 200–2 400 €) à l’échelle de l’État, avec des chiffres bien plus élevés à Los Angeles et San Francisco.
Les experts préviennent que la SB 79 ne fera pas baisser les prix immédiatement. Les coûts de construction restent élevés, le financement est onéreux et les pénuries de main-d’œuvre persistent. Cependant, le texte réduit le risque lié au zonage et accélère les autorisations, ce qui rend les projets plus viables financièrement. À terme, cela pourrait accroître l’offre dans les quartiers où la demande est la plus forte — ceux situés le long des corridors de transport.
Le débat politique
Les réactions reflètent les tensions autour du logement en Californie.
Le sénateur Scott Wiener a décrit la SB 79 comme une étape historique pour réduire la dépendance à la voiture, abaisser les émissions et aligner le logement sur les investissements dans les transports. Des associations comme YIMBY Action estiment que la mesure pourrait débloquer “des centaines de milliers” de nouveaux logements.
L’opposition est la plus forte à Los Angeles, où le Conseil municipal a voté contre la mesure. La conseillère Traci Park l’a qualifiée de “mandat unique et uniforme”, avertissant qu’elle pourrait accélérer la gentrification et affaiblir l’autorité de planification locale, malgré les protections prévues pour les locataires.
Où les projets pourraient commencer
Les analystes prévoient que les premiers projets se concentreront autour des nœuds de transport à forte demande :
- Lignes de métro B et D de Los Angeles le long de Wilshire et Vermont
- Stations BART de la baie de San Francisco à Oakland, Berkeley et San Francisco
- Corridors du tramway de San Diego liés aux récentes extensions
Ces zones attirent déjà l’intérêt des investisseurs, et la suppression des barrières de zonage pourrait accélérer des projets longtemps bloqués.
Enseignements venus d’ailleurs
L’approche californienne s’inspire et diverge d’autres réformes :
- Oregon et Washington ont adopté des lois supprimant le zonage exclusivement réservé aux maisons individuelles à l’échelle de l’État, sans le relier aux transports.
- New York mène des rezonages le long des corridors de métro, mais les approbations restent lentes et politiques.
- Exemples internationaux : Tokyo montre comment une forte densité de logements près des transports peut stabiliser les prix — le prix moyen d’un appartement est d’environ 60 millions ¥ (≈ 360 000 €), avec des loyers mensuels de 1 200–1 500 €. Paris reste beaucoup plus cher à environ 12 000 € le m² malgré une forte densité, tandis que les plafonds de loyers à Berlin maintiennent les prix bas mais ont découragé la construction.
Le choix de la Californie est axé sur le marché : lever les barrières de zonage pour permettre aux promoteurs privés de construire, plutôt que de miser sur une régulation directe des loyers.
En résumé
La SB 79 représente le changement le plus audacieux du droit californien du logement depuis des décennies. Elle lie la croissance urbaine directement aux infrastructures de transport, limite la capacité des gouvernements locaux à bloquer des projets et fixe des normes mesurables à l’échelle de l’État. La loi ne transformera pas l’accessibilité du jour au lendemain, mais elle établit un cadre pour des villes qui croissent verticalement plutôt qu’horizontalement, réduisent la dépendance à la voiture et élargissent l’offre de logements avec le temps.
Pour des millions de Californiens étranglés par la flambée des loyers et des prix immobiliers, la SB 79 est le signe d’un État prêt à affronter les règles de zonage qui ont longtemps maintenu l’offre bien en deçà des besoins.
