Le Royaume-Uni a réaffirmé sa position de première destination pour l’investissement immobilier transfrontalier en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique (EMEA), selon le dernier rapport Global Capital Flows H1 2025 de Colliers. Le secteur des bureaux londoniens se trouve une nouvelle fois au cœur de l’activité des investisseurs, aidant le pays à attirer plus de capitaux internationaux que tout autre marché de la région.
Le Royaume-Uni en tête de l’EMEA
Les données de Colliers montrent que le Royaume-Uni a attiré environ 20,9 milliards de dollars (≈19,2 milliards d’euros) de flux transfrontaliers au cours des douze mois se terminant à la mi-2025 — le volume le plus important de la région EMEA. L’Allemagne arrive en deuxième position avec 15 milliards de dollars (≈13,8 milliards d’euros), tandis que l’Espagne et l’Italie enregistrent respectivement 7,7 milliards d’euros et 7 milliards d’euros. La France se classe également en haut de tableau avec 6,9 milliards d’euros, même si les investisseurs restent prudents en raison d’une croissance économique plus lente.
Damian Harrington, directeur de la recherche pour les marchés de capitaux mondiaux et l’EMEA chez Colliers, a souligné que la force du Royaume-Uni réside non seulement dans le volume de capitaux, mais aussi dans la qualité de ses actifs :
« Les dynamiques sectorielles de l’EMEA évoluent. Le retour de l’investissement dans les bureaux reflète une confiance ciblée dans les actifs de base, tandis que l’industriel continue d’offrir des rendements réguliers. »
Le retour en force des bureaux
À l’échelle mondiale, les actifs résidentiels multifamiliaux restent le plus grand secteur pour les capitaux transfrontaliers. Mais en Europe, les bureaux ont repris la tête, grâce à la forte liquidité de Londres et à une réévaluation plus transparente que sur les marchés continentaux. Les investisseurs internationaux ciblent à nouveau les immeubles emblématiques du centre de Londres, tandis que des pôles régionaux comme Manchester et Birmingham attirent des flux vers des tours de bureaux de catégorie A, offrant des rendements compétitifs selon les standards européens.
L’attrait persistant de l’industriel et de la logistique
Colliers indique également que les actifs industriels et logistiques continuent d’enregistrer une forte demande, en particulier au Royaume-Uni et en Allemagne. La croissance du e-commerce et la diversification des chaînes d’approvisionnement soutiennent ce secteur, avec une présence marquée d’investisseurs asiatiques et moyen-orientaux. Les entrepôts et hubs de distribution liés aux ports et aux corridors de transport figurent parmi les actifs européens les plus résilients.
L’essor de l’Europe du Sud
L’Espagne et l’Italie dépassent leurs moyennes quinquennales grâce à une forte demande pour les bureaux, la logistique et l’hôtellerie. Madrid et Barcelone restent des pôles d’attraction pour le capital international, tandis que Milan et Rome voient des transactions sélectives dans l’hôtellerie et les projets mixtes. Dans ces deux marchés, le tourisme, la démographie et une amélioration du sentiment des investisseurs soutiennent la confiance. À l’inverse, les Pays-Bas restent en retrait, Amsterdam attendant toujours des signaux de réévaluation plus clairs dans le secteur des bureaux.
Les sources de capitaux et la discipline d’investissement
Les États-Unis demeurent le premier exportateur mondial de capitaux immobiliers, avec des fonds institutionnels et de private equity américains largement dominants. Les investisseurs européens, en particulier de France, de Suède et du Royaume-Uni lui-même, sont également de plus en plus actifs. Cela rend la position britannique unique, en étant à la fois le principal importateur et exportateur de capitaux immobiliers de la région.
Colliers insiste sur le fait que la discipline de prix reste essentielle. Les investisseurs acceptent de payer une prime pour des bureaux de première qualité stabilisés à Londres et pour la logistique haut de gamme en Allemagne, tout en exigeant des rendements plus élevés pour des actifs secondaires ou plus anciens. En Europe du Sud, les besoins en dépenses de rénovation sont souvent intégrés aux négociations, notamment pour les actifs hôteliers ou de bureaux plus anciens.
Perspectives pour 2025
Colliers prévoit que les volumes de transactions s’accéléreront au second semestre 2025, à mesure que les coûts de financement diminueront et que la transparence des prix s’améliorera dans toutes les classes d’actifs. L’Espagne et l’Italie devraient continuer de surperformer, tandis que l’Allemagne et la France devraient se stabiliser avec la reprise des marchés locatifs.
D’autres acteurs du secteur partagent cette analyse. JLL souligne récemment que les investisseurs se concentrent sur « des marchés disposant d’échelle, de liquidité et d’une gouvernance transparente », tandis que CBRE décrit 2025 comme une année de « repositionnement sélectif » plutôt que de reprise généralisée. Les deux sociétés pointent le Royaume-Uni comme le marché le plus liquide et le plus transparent de l’EMEA, offrant aux investisseurs mondiaux la confiance nécessaire pour déployer leurs capitaux.
Comme l’a résumé Colliers :
« Les tendances du premier semestre ne représentent pas une reprise généralisée mais un repositionnement sélectif. »
Pour les investisseurs, le message est clair : l’EMEA reste l’une des destinations les plus dynamiques au monde pour l’immobilier transfrontalier, mais le Royaume-Uni continue de donner le ton. Grâce à une réévaluation plus lisible, une demande de bureaux résiliente et une liquidité profonde, la Grande-Bretagne a réaffirmé son rôle de hub incontournable pour les allocations immobilières mondiales.
