Les gouvernements prévoient de durcir les règles pour les banques et les fonds qui achètent des logements résidentiels en 2025–2026

Face à la hausse des prix de l’immobilier et à la difficulté croissante pour les citoyens d’accéder à un logement abordable, de nombreux gouvernements européens et nord-américains préparent un durcissement des règles encadrant l’achat de biens résidentiels par des banques, des fonds d’investissement et d’autres acteurs institutionnels. D’ici 2025–2026, une nouvelle vague de régulations devrait redéfinir l’équilibre entre capital privé et intérêt public sur le marché du logement.

Alors que l’investissement institutionnel a longtemps été perçu comme un moteur de stabilisation et de modernisation du secteur locatif, son expansion rapide suscite aujourd’hui des inquiétudes sur l’accessibilité au logement, la spéculation et la dynamique sociale des quartiers.

L’essor des investisseurs institutionnels dans l’immobilier résidentiel

Depuis une décennie, les fonds de pension, sociétés de capital-investissement et grandes banques ont accru leur présence sur le marché immobilier résidentiel. D’après Savills, les investisseurs institutionnels ont représenté près de 24 % des acquisitions de logements dans les grandes villes européennes en 2024, comme Berlin, Amsterdam, Madrid, Londres ou Copenhague. Aux États-Unis, selon Redfin, les investisseurs ont acheté 27 % des logements au premier trimestre 2025, un niveau record sur les cinq dernières années.

Les raisons sont claires : rendements locatifs stables, appréciation de la valeur des actifs, diversification du portefeuille, et résilience face aux crises économiques. Les immeubles collectifs, logements étudiants, résidences avec services et même logements sociaux sont devenus des cibles privilégiées.

Principales préoccupations et critiques

1. Inflation des prix immobiliers et perte d’accessibilité
   Les grands investisseurs sont capables de surenchérir sur les particuliers, réduisant l’offre disponible pour les ménages et faisant grimper les prix. À Amsterdam, les prix des logements ont augmenté de plus de 20 % en trois ans.
2. Hausse des loyers
   Les fonds visent souvent la rentabilité maximale, ce qui entraîne des hausses de loyers. À Berlin, malgré un encadrement des loyers, les biens rachetés par des fonds ont vu leurs loyers grimper de 10 à 15 %.
3. Déplacement des résidents locaux
   Les jeunes, familles et retraités sont de plus en plus exclus des quartiers où ils vivaient autrefois, favorisant la gentrification et la fragmentation sociale.
4. Spéculation à court terme
   Certains achats sont réalisés dans une logique purement spéculative, sans intention de louer ou de rénover, contribuant à la volatilité du marché et à la formation de bulles immobilières.

Réponses politiques en préparation

Plusieurs pays et municipalités se mobilisent pour reprendre le contrôle :

• Allemagne : Berlin et Munich envisagent des plafonds de propriété par investisseur, ainsi qu’un droit de préemption municipal pour racheter des immeubles avant les fonds privés.
• Pays-Bas : Amsterdam a interdit l’achat de logements bon marché par des fonds dans certains quartiers. Les acheteurs institutionnels doivent aussi garantir des loyers accessibles pendant au moins cinq ans.
• Canada : Toronto et Vancouver débattent de taxes supplémentaires sur les achats par des investisseurs et de restrictions sur le nombre de biens qu’une entité peut posséder.
• États-Unis : Le gouvernement fédéral envisage de taxer davantage la revente rapide de logements. Certains États veulent interdire les achats groupés de maisons individuelles par des fonds.
• Suède et Danemark : Des fonds publics de logement sont à l’étude pour concurrencer le capital privé et soutenir les loyers modérés.

Réaction des investisseurs

Les acteurs institutionnels défendent leur rôle en affirmant :

• qu’ils contribuent à l’augmentation de l’offre locative dans les grandes villes
• qu’ils offrent une meilleure gestion et maintenance des logements
• que les restrictions risquent de freiner la construction neuve et d’aggraver la crise du logement

Certains proposent des incitations fiscales plutôt que des interdictions, et une application progressive des mesures.

Alternatives proposées

En complément ou en remplacement des restrictions directes, des solutions plus nuancées sont évoquées :

• Partenariats public-privé pour construire des logements mixtes avec loyers plafonnés
• Obligation de déclaration pour les investisseurs achetant plus de trois biens par an
• Bases de données publiques sur la propriété foncière pour plus de transparence
• Avantages fiscaux pour les fonds engagés dans la location longue durée à loyers modérés

Perspectives pour 2025–2026

Le durcissement des règles semble inévitable, surtout dans les zones urbaines tendues. Mais les gouvernements avancent prudemment, conscients qu’une régulation excessive pourrait décourager les investissements et ralentir les projets de construction.

L’objectif est donc de mettre en place des régulations ciblées et équilibrées, visant à limiter les abus sans nuire au développement.

Conclusion

Le marché du logement traverse une phase critique. L’afflux de capitaux institutionnels a certes apporté stabilité et professionnalisation, mais aussi alimenté la hausse des prix et l’inégalité d’accès.

Les gouvernements réagissent en réaffirmant le logement comme un bien essentiel, non comme un simple actif financier. Les règles qui seront adoptées entre 2025 et 2026 pourraient transformer durablement la façon dont les villes sont habitées, et par qui.

Une chose est sûre : l’ère du logement capté massivement par les fonds touche à sa fin. Un nouveau modèle s’impose, plaçant l’intérêt collectif au cœur des politiques du logement.