Une nouvelle réforme de l’urbanisme proposée par la municipalité de Las Palmas, capitale de l’île de Grande Canarie, suscite de vives préoccupations parmi les propriétaires et les investisseurs. Tandis que les autorités locales affirment que cette initiative vise à moderniser la ville, à réduire la congestion urbaine et à promouvoir un développement durable, de nombreux citoyens redoutent des expropriations forcées et une dévalorisation de leurs biens immobiliers.
Ce débat illustre une tendance plus large observée dans les villes européennes, où la volonté d’adapter les environnements urbains aux besoins contemporains entre souvent en conflit avec les droits de propriété privée.
Que propose la réforme ?
Le plan présenté par le département de l’urbanisme de Las Palmas prévoit des modifications importantes de l’affectation du sol et de l’aménagement urbain, en particulier dans les quartiers densément peuplés ou construits de manière irrégulière. Les principales mesures incluent :
- La reconfiguration du réseau routier en faveur des piétons et cyclistes
- La création de corridors verts et d’espaces publics dans les zones sous-équipées
- La limitation de la hauteur et de la densité des bâtiments dans certains secteurs
- L’introduction de “zones d’intérêt public”, ouvrant la voie à des procédures d’expropriation accélérées
- Des mesures d’adaptation au changement climatique, comme des zones à faibles émissions et des restrictions sur les véhicules dans le centre historique
Les autorités municipales présentent cette réforme comme une réponse aux défis environnementaux, à la croissance démographique et à la qualité de vie des habitants.
Inquiétudes des propriétaires
Malgré le discours officiel, de nombreux propriétaires s’inquiètent des effets secondaires potentiels de la réforme. L’une des principales craintes est la possibilité d’expropriations forcées ou de changements de classification du sol, rendant certains biens impossibles à rénover, vendre ou louer.
Parmi les préoccupations les plus souvent citées :
- Définitions floues des zones « d’intérêt public », générant une insécurité juridique
- Indemnisation insuffisante pour les biens expropriés, notamment les bâtiments anciens ne répondant pas aux nouvelles normes énergétiques
- Manque de clarté sur le calendrier et les critères d’application
- Risques pour les petites entreprises, qui pourraient devoir fermer ou déménager sans compensation adéquate
María López, propriétaire d’un immeuble dans le quartier de Vega de San José, témoigne :
« Notre bâtiment est ancien mais bien entretenu. Et maintenant on nous dit qu’il pourrait être considéré comme obsolète et repris par la mairie. Et nous, où irons-nous avec nos locataires ? »
Climat d’investissement fragilisé
La réforme commence déjà à peser sur le marché immobilier. Selon Canaria Inversión Urbana, les transactions immobilières dans les quartiers centraux et est de Las Palmas ont chuté de 22 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période l’année précédente. Les prix dans les zones identifiées comme “restructurables” ont diminué de 8 à 12 %.
Las Palmas était jusqu’alors un marché prisé des investisseurs nationaux et étrangers grâce à la rentabilité locative élevée et à l’offre limitée en centre-ville. Mais selon Grupo Atlántico Real, environ 30 % des acheteurs potentiels dans des zones comme La Isleta ont suspendu leurs projets d’achat ou s’en sont complètement retirés.
Une réforme nécessaire, mais un manque de transparence
Les experts en urbanisme s’accordent sur la nécessité de moderniser les villes, mais insistent sur l’importance de la transparence, de la légalité et d’une indemnisation équitable.
Juan Pérez, professeur d’urbanisme à l’université de Las Palmas, explique :
« Aucune ville ne peut évoluer sans interventions. Mais ces interventions doivent être légitimes, proportionnées et indemnisées. Sinon, la confiance dans les institutions disparaît. »
Il souligne également que l’absence de concertation envoie un mauvais signal aux investisseurs, à un moment où les marchés immobiliers européens sont déjà sous pression.
Recours juridiques et contestation publique
Face à ces inquiétudes, plusieurs cabinets d’avocats comme LexCan Abogados se préparent à contester les expropriations devant les tribunaux. Les recours sont fondés sur :
- L’insécurité juridique créée par les définitions vagues
- L’absence de consultation publique sur la désignation des zones
- De possibles violations du droit de propriété garanti par la Constitution espagnole et le droit européen
- Des procédures d’indemnisation jugées opaques ou incomplètes
Des demandes de suspension de la réforme ont déjà été déposées dans plusieurs quartiers.
Réaction des autorités
Lors d’une conférence de presse en juin 2025, le maire Alejandro Ramírez a tenté de rassurer la population :
« Aucun habitant ne sera laissé sans logement. Chaque situation sera examinée individuellement. »
Il a précisé que la réforme vise avant tout la restructuration concertée, avec possibilité d’échanges de terrains ou d’aides à la rénovation. Mais ces promesses n’ont pas encore été formalisées dans un cadre juridique, laissant subsister le flou.
Impact sur le marché immobilier
En juillet 2025, le prix moyen au mètre carré dans les quartiers anciens varie entre 1 800 et 2 200 €. Dans les zones concernées par la création d’espaces verts ou de zones piétonnes, ce prix est descendu à 1 600 €/m². À l’inverse, dans les quartiers non affectés comme Tafira ou Ciudad Alta, les prix restent stables entre 2 400 et 2 600 €/m², avec une demande en hausse de 17 % sur un an.
Les rendements locatifs, eux, connaissent une légère baisse dans les zones floues, les propriétaires évoquant des périodes de vacance plus longues.
Conséquences pour d’autres villes européennes
Las Palmas n’est pas un cas isolé. Des villes comme Berlin, Paris ou Amsterdam se heurtent également aux tensions entre aménagement durable et protection de la propriété privée. L’exemple de Las Palmas souligne l’importance d’un cadre réglementaire clair, d’une concertation avec les parties prenantes et d’une application progressive.
L’urbanisme est un exercice d’équilibre délicat : l’intérêt collectif doit être concilié avec les droits économiques et juridiques des citoyens.
Conclusion
La réforme de l’urbanisme à Las Palmas marque une étape décisive dans la transformation de la ville. Si ses objectifs — durabilité, mobilité douce, qualité de vie — font consensus, la manière de les atteindre soulève des critiques légitimes.
Sans garanties sur les droits fonciers, sans cadre juridique précis et sans dialogue structuré, la réforme risque de provoquer l’effet inverse : désengagement des investisseurs, mécontentement des habitants et instabilité juridique. Pour réussir, la modernisation urbaine doit rassembler plutôt que diviser.
