Dans un paysage immobilier commercial en constante évolution, les locataires deviennent de plus en plus exigeants et sélectifs. Selon un nouveau rapport approfondi de Cushman & Wakefield, réalisé en collaboration avec CoreNet Global, les priorités des entreprises changent radicalement : on passe de la quantité à la qualité de l’espace, du prestige à la fonctionnalité, et des bureaux centraux aux environnements flexibles et durables.
Cet article présente les conclusions clés du rapport, analyse les tendances émergentes et fournit des conseils pratiques pour les propriétaires, développeurs et investisseurs.
L’évolution des besoins des locataires
Au cours des trois dernières années, l’immobilier de bureau a été fortement influencé par l’émergence de nouveaux modèles de travail : télétravail, mode hybride et transformation du présentiel. D’après l’étude, plus de 64 % des entreprises ont revu leur stratégie d’utilisation de l’espace, et près de la moitié ont mis en place des modes de travail hybrides.
Un changement majeur observé est le passage de la taille à la qualité. Les entreprises privilégient désormais des espaces de travail fonctionnels, flexibles et inspirants. Voici les critères les plus recherchés :
- ventilation et qualité de l’air ;
- lumière naturelle abondante ;
- aménagement modulable ;
- zones de collaboration conviviales ;
- certification environnementale (BREEAM, HQE, LEED…).
Le bureau comme levier d’attractivité des talents
Selon le rapport, 83 % des responsables RH considèrent le bureau comme un élément clé de fidélisation des talents. Un environnement bien conçu devient un avantage concurrentiel pour attirer et retenir les collaborateurs. Cela est particulièrement vrai pour les générations Z et Y, qui accordent de l’importance à :
- l’équilibre vie professionnelle / vie personnelle ;
- les engagements environnementaux et sociaux de l’entreprise ;
- la liberté dans le choix du lieu et du mode de travail.
Par conséquent, les locataires attendent des bailleurs une offre adaptée aux attentes des collaborateurs, tant en termes de confort que de flexibilité.
La flexibilité : priorité numéro un en 2025
72 % des entreprises interrogées souhaitent des solutions locatives plus flexibles, telles que des espaces de coworking, la sous-location ou des baux à court terme. Cette tendance est particulièrement marquée dans les entreprises de moins de 500 salariés.
Les besoins incluent :
- des baux courts (de 3 à 12 mois) ;
- la possibilité d’ajuster rapidement les surfaces louées à la hausse ou à la baisse ;
- des espaces facilement reconfigurables ;
- une facturation à l’usage (modèle « pay-as-you-go »).
Ce phénomène signe un recul progressif du modèle locatif classique à long terme, au profit d’une approche plus souple, axée sur les besoins opérationnels réels.
L’ESG et le développement durable au cœur des décisions
La durabilité est devenue un critère central pour les entreprises. D’après le rapport, 58 % des locataires ont intégré des objectifs de réduction des émissions carbone dans leur stratégie, et 34 % visent la neutralité carbone d’ici 2030.
Pour les propriétaires, cela implique :
- une demande croissante pour des immeubles certifiés écologiques ;
- des loyers potentiellement plus élevés pour des bâtiments performants énergétiquement ;
- des avantages réglementaires et fiscaux pour les projets durables.
En résumé, ne pas prendre en compte les critères ESG peut mener à une vacance accrue et à une perte de valeur des actifs.
Les technologies intelligentes deviennent indispensables
Les technologies de gestion des bâtiments ne sont plus un luxe, mais une exigence. Selon l’étude, 68 % des entreprises estiment que les immeubles intelligents constituent un critère déterminant dans le choix de leurs bureaux.
Les solutions les plus recherchées sont :
- la gestion automatisée du climat et de l’éclairage ;
- l’accès sans contact ;
- les capteurs de mouvement et d’occupation ;
- l’analyse de l’utilisation des espaces ;
- l’intégration avec des applications mobiles pour les employés.
Les outils basés sur l’intelligence artificielle permettent aussi aux bailleurs d’améliorer l’expérience utilisateur, anticiper les besoins et optimiser la gestion quotidienne.
Décentralisation et nouvelles géographies
La pandémie a redéfini la notion de proximité. De plus en plus d’entreprises choisissent des implantations hors des centres-villes, à condition de bénéficier d’un niveau de service équivalent pour un coût inférieur.
Le rapport indique que 25 % des entreprises envisagent d’ouvrir des hubs dans les zones périurbaines, afin de réduire le temps de trajet et améliorer la qualité de vie des collaborateurs. Cela ouvre des opportunités de développement pour l’immobilier tertiaire en dehors des grandes métropoles.
Réduction des surfaces : la nouvelle norme
En moyenne, les entreprises ont diminué de 10 à 30 % leurs surfaces de bureaux depuis 2019. Pourtant, les loyers ne baissent pas nécessairement : les espaces de haute qualité dans des emplacements privilégiés continuent d’afficher des prix élevés.
Un constat intéressant : les entreprises investissent davantage par employé qu’avant, en misant sur le confort, le bien-être et la productivité.
Le rôle du bailleur évolue
Le locataire moderne n’attend plus seulement des mètres carrés, mais une véritable relation de partenariat :
- accompagnement dans l’aménagement des espaces ;
- conditions contractuelles souples ;
- plateformes digitales pour la gestion et les services ;
- communication transparente et continue ;
- adaptation aux objectifs ESG du locataire.
Cela impose aux bailleurs une transformation vers un modèle orienté services, dans lequel la satisfaction des utilisateurs devient centrale.
Impact sur les stratégies d’investissement
L’évolution de la demande a un impact direct sur les stratégies des investisseurs. D’après Cushman & Wakefield :
- les immeubles de bureaux de catégorie A avec certification ESG affichent des taux de vacance plus faibles (moins de 8 %) et des rendements stables ;
- la reconversion d’immeubles obsolètes devient un axe stratégique fort ;
- les opérateurs d’espaces flexibles suscitent un intérêt croissant pour des acquisitions ou des intégrations en portefeuille.
Conclusion
Le rapport de Cushman et CoreNet montre clairement que la location de bureaux entre dans une nouvelle ère. La localisation et le prestige ne suffisent plus. Les locataires recherchent :
- de la flexibilité ;
- de la durabilité ;
- une infrastructure technologique de qualité ;
- un environnement de travail attractif ;
- un véritable accompagnement de la part des bailleurs.
Pour rester compétitifs, les acteurs du secteur doivent repenser leurs offres et leurs modèles économiques en s’alignant sur les valeurs qui façonneront le futur du travail.
