La société Newmark Capital, acteur majeur de la gestion d’actifs immobiliers en Australie, a finalisé l’acquisition du fonds Unity Property Fund (UPF) auprès de Australian Unity dans le cadre d’une transaction majeure évaluée à environ 145 millions d’euros. Cet accord représente l’une des plus importantes opérations de fonds immobiliers ouverts de ces dernières années et reflète la tendance croissante à la consolidation dans le secteur de l’investissement immobilier australien.
Détails de l’opération
Créé il y a plus de 18 ans par Australian Unity, le fonds Unity Property Fund est devenu l’un des fonds non cotés à capital variable les plus solides d’Australie, spécialisé dans les actifs commerciaux générateurs de revenus. Au moment de la vente, son portefeuille comprenait 15 actifs diversifiés, situés principalement dans les grandes villes de la côte est, notamment Melbourne, Brisbane et Sydney.
Les actifs du fonds comprennent :
- des immeubles de bureaux de catégorie A et B
- des centres commerciaux de quartier et parcs commerciaux
- des installations logistiques et entrepôts
- des bâtiments loués à des entités gouvernementales
La valeur totale des actifs du portefeuille est estimée à 340 millions d’euros, Newmark ayant acquis une participation de 42,6 % dans la structure du fonds.
Raisons stratégiques
Pour Newmark Capital
Cette acquisition permet à Newmark d’élargir considérablement sa présence dans les fonds immobiliers institutionnels et d’intensifier son exposition aux actifs générateurs de revenus stables. Le PDG Chris Langford a déclaré :
« Le fonds Unity Property Fund présente un portefeuille diversifié, de grande qualité et éprouvé. Nous y voyons une forte synergie avec nos actifs existants et un potentiel de croissance durable. »
Newmark gère actuellement un portefeuille immobilier d’une valeur supérieure à 2,5 milliards d’euros, incluant des actifs majeurs à Melbourne, Adélaïde et Perth. L’intégration d’UPF renforce sa position dans le segment des fonds à capital variable et élargit son offre à destination des investisseurs institutionnels.
Pour Australian Unity
Pour Australian Unity, la cession de cette participation s’inscrit dans une stratégie de recentrage vers les secteurs de l’infrastructure sociale, de la santé et du logement pour personnes âgées. Les fonds dégagés seront réinvestis dans de nouveaux projets axés sur le bien-être communautaire.
Australian Unity conserve une participation minoritaire dans UPF et restera impliquée dans sa gestion opérationnelle pendant une phase de transition convenue.
Contexte économique
La transaction intervient dans un contexte macroéconomique complexe, marqué par une inflation persistante, une remontée des taux d’intérêt et des évolutions dans les préférences locatives. Malgré cela, le portefeuille du fonds UPF affiche une forte résilience, avec un taux d’occupation supérieur à 95 % et des baux à long terme conclus avec des institutions publiques et grandes enseignes.
Le revenu net d’exploitation annuel du fonds est estimé à environ 12,8 millions d’euros, offrant un rendement brut de 5,6 à 6,1 %, ce qui reste compétitif dans le contexte actuel.
Composition du portefeuille
Le portefeuille d’UPF est marqué par une forte diversification sectorielle et géographique :
- 40 % de bureaux, principalement à Melbourne et Brisbane
- 30 % de commerces de détail et parcs commerciaux
- 20 % d’actifs logistiques et entrepôts
- 10 % de bâtiments publics ou à usage éducatif
Parmi les actifs emblématiques figurent :
- Fitzroy Tower (Melbourne) – immeuble de bureaux loué à des entités gouvernementales
- Everton Plaza (Brisbane) – centre commercial comptant plus de 35 locataires
- Westline Logistics Hub (Sydney Ouest) – plateforme logistique de classe A entièrement louée
Perspectives de croissance et synergies
Les deux parties considèrent cette acquisition comme une plateforme de croissance stratégique, avec des objectifs tels que :
- l’amélioration de la performance opérationnelle
- l’augmentation du rendement net via une gestion active
- l’attraction de nouveaux investisseurs institutionnels
- l’éventuelle transformation du fonds en REIT coté sous la direction de Newmark
L’équipe de gestion actuelle sera maintenue et Newmark prévoit d’intégrer des outils d’analyse avancés pour optimiser les performances des actifs.
Tendances du marché des fonds ouverts
Cette opération illustre une tendance plus large à la consolidation des fonds immobiliers non cotés à capital variable en Australie. Selon les données de CoreLogic, le nombre de ces fonds a chuté de 12 % au cours des 18 derniers mois, sous l’effet de la réglementation renforcée et de la demande croissante de transparence de la part des investisseurs.
Les fonds axés sur la génération de revenus stables sont de plus en plus prisés par les fonds de pension, compagnies d’assurance et banques privées.
Réactions des analystes
Les analystes de Macquarie et UBS qualifient l’opération de « logique et bien exécutée », en soulignant :
- la forte complémentarité des portefeuilles
- la stabilité des flux locatifs
- une bonne diversification des risques
- un potentiel de revalorisation en cas d’introduction en bourse du fonds
Ils notent cependant que la réussite de l’intégration dépendra d’un pilotage rigoureux et d’investissements ciblés, notamment dans les actifs à repositionner.
Conclusion
L’acquisition du fonds Unity Property Fund pour 145 millions d’euros marque une étape décisive dans la stratégie d’expansion de Newmark Capital. L’opération permet un accès immédiat à un portefeuille performant et diversifié, tout en posant les bases d’une future évolution vers un véhicule coté.
En unissant leurs forces – Newmark dans la gestion institutionnelle, Australian Unity dans les projets sociaux – les deux sociétés montrent un modèle d’investissement immobilier cohérent, ancré dans les besoins actuels du marché et résilient face aux défis économiques.
