El mercado inmobiliario escocés está entrando en una nueva fase turbulenta, ya que propietarios y líderes del sector advierten que la alta fiscalidad y las nuevas normas de control de alquileres podrían provocar una fuga de inversiones, remodelar el panorama del mercado de arrendamiento y agravar la escasez de vivienda en el país. En el centro del debate está el creciente descontento con el enfoque fiscal del gobierno, que según los críticos está expulsando a los pequeños propietarios del mercado y disuadiendo la llegada de capital en un momento crucial.
Los topes de alquiler aumentan la preocupación de los inversores
Este otoño, el Parlamento escocés aprobó la Housing (Scotland) Bill, un amplio paquete de reformas diseñado para reforzar la protección de los inquilinos y estabilizar los precios del alquiler. Según la nueva legislación, el gobierno podrá designar determinadas Zonas de Control de Alquileres, donde las subidas estarán limitadas a la inflación más 1 punto porcentual, con un máximo anual del 6 %. La medida se aplicará tanto a los cambios de alquiler durante el contrato como entre contratos, pero solo dentro de las zonas designadas.
La decisión de crear una zona de control del alquiler recaerá en el gobierno escocés, tras las recomendaciones de las autoridades locales. Las propuestas deberán estar respaldadas por pruebas, como un crecimiento sostenido de los alquileres por encima de la media nacional, problemas locales de asequibilidad y una escasez documentada de viviendas en alquiler disponibles. El objetivo, según los ministros, es intervenir en los mercados más sobrecalentados mientras se permite que otras áreas funcionen con mayor flexibilidad. Se espera que los nuevos poderes de control del alquiler entren en vigor en 2026, tras la aprobación de la ley y la legislación secundaria.
Algunos tipos de vivienda seguirán exentos de las medidas de control de alquiler, incluidos los alojamientos para estudiantes construidos expresamente, los programas de alquiler a precio intermedio y los grandes proyectos build-to-rent. Estas excepciones están diseñadas para fomentar la inversión institucional, pero también profundizan la brecha entre los grandes propietarios corporativos y los pequeños propietarios privados.
La política fiscal alimenta la frustración del mercado
Para muchos propietarios, sin embargo, la regulación del alquiler es solo parte del problema. La política fiscal —en particular los costes asociados a la compra de propiedades de inversión— se considera cada vez más un obstáculo mayor para entrar en el mercado.
El Supplemento por Vivienda Adicional (ADS), un recargo sobre las segundas viviendas y las compras para alquilar, se elevó al 8 % en diciembre de 2024. Se aplica a casi todas las compras de propiedades de inversión y, según la asociación del sector Propertymark, añade un coste inicial significativo que disuade a muchos propietarios de ampliar sus carteras.
A esto se suma el Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), el equivalente escocés del impuesto de timbre. Las tasas residenciales son progresivas, desde el 0 % para propiedades de hasta 145.000 £ (unos 166.700 €) hasta el 12 % para compras superiores a 750.000 £ (aproximadamente 860.000 €). Mientras que los compradores primerizos reciben algunas exenciones —no pagan LBTT en compras de hasta 175.000 £ (unos 201.100 €)— los inversores no se benefician de estas ventajas.
El coste real de comprar una propiedad de inversión
El efecto combinado del ADS y el LBTT puede aumentar drásticamente los costes de adquisición y, en muchos casos, eliminar el atractivo de los rendimientos del alquiler.
Por ejemplo, para una propiedad de alquiler de 200.000 £ (230.000 €), el ADS del 8 % añade 16.000 £ (18.400 €) al precio de compra. El LBTT añade otros 1.100 £ (1.265 €). La factura fiscal total asciende a 17.100 £ (19.665 €), casi el 10 % del valor de la propiedad.
Para una propiedad de 400.000 £ (460.000 €), la carga es aún mayor: 32.000 £ (36.800 €) en ADS y 13.350 £ (15.350 €) en LBTT, con un total de 45.350 £ (52.150 €). Para los pequeños inversores que dependen de la financiación hipotecaria, estos costes suelen ser un factor decisivo para abandonar la inversión.
“La fiscalidad adicional y la perspectiva de zonas de control del alquiler en Escocia siguen siendo un gran desincentivo para los propietarios”, afirmó Timothy Douglas, responsable de Políticas y Campañas de Propertymark. “Instamos a los ministros a revisar cualquier impuesto que disuada a los posibles inversores”.
El mercado del alquiler sigue bajo presión
A pesar de los esfuerzos del gobierno por frenar el crecimiento del alquiler, el mercado escocés sigue ajustado. Según Citylets, los alquileres privados medios aumentaron un 3,6 % interanual en el segundo trimestre de 2025, lo que refleja una demanda persistente y una oferta insuficiente. En Edimburgo, el alquiler mensual medio alcanzó 1.525 £ (1.750 €) a mediados de 2025, mientras que en Glasgow ronda los 1.280 £ (1.470 €) —ambos cerca de máximos históricos.
Los analistas del sector sostienen que los altos costes de entrada —especialmente el recargo ADS— son una de las principales razones por las que muchos pequeños propietarios están abandonando el mercado. Ante facturas fiscales iniciales elevadas, muchos venden sus carteras o redirigen el capital a Inglaterra, donde los costes de adquisición siguen siendo más bajos. Al sur de la frontera, por ejemplo, el recargo equivalente del impuesto de timbre se elevó al 5 % en 2024, todavía muy por debajo del 8 % escocés.
Riesgos de un mercado de alquiler a dos velocidades
Los críticos advierten de que la combinación actual de políticas podría crear un mercado de alquiler fragmentado. Por un lado, los inversores institucionales seguirán financiando proyectos a gran escala, respaldados por exenciones e incentivos específicos. Por otro lado, los pequeños y medianos propietarios, que suministran gran parte de las viviendas en las zonas suburbanas y rurales, podrían retirarse por completo.
Un escenario así podría reducir la oferta de alquiler precisamente en las regiones donde la demanda de vivienda asequible es mayor. Los analistas advierten de que este desequilibrio podría impulsar nuevas subidas de los alquileres a medio plazo y dificultar aún más el acceso a la vivienda para los inquilinos jóvenes y los hogares con bajos ingresos.
Llamadas a una reforma fiscal integral
Propertymark y otras organizaciones del sector están instando al gobierno a llevar a cabo una revisión completa del sistema fiscal inmobiliario de Escocia. Sus recomendaciones incluyen reducir el ADS, introducir desgravaciones para los pequeños propietarios o alinear el LBTT con objetivos más amplios de oferta de vivienda.
El objetivo final, sostienen, es lograr un equilibrio sostenible entre la protección de los inquilinos y los incentivos a la inversión. Sin ese equilibrio, Escocia corre el riesgo de sufrir una prolongada escasez de viviendas en alquiler, lo que socavaría los objetivos de asequibilidad del gobierno y desalentaría el capital privado necesario.
Perspectiva final
El sector de alquiler escocés se enfrenta ahora a un punto de inflexión crucial. Con el inminente establecimiento de controles de alquiler en zonas designadas, el recargo ADS del 8 % sin cambios y el LBTT, que sigue siendo uno de los más altos del Reino Unido, el coste total de comprar una propiedad de inversión sigue siendo entre 2,5 y 3,5 puntos porcentuales más alto que en Inglaterra. A menos que los responsables políticos actúen para reducir estas barreras, muchos propietarios privados probablemente abandonarán el mercado, reduciendo aún más la oferta y manteniendo la presión al alza sobre los alquileres durante los próximos años.
