Alemania está intensificando sus esfuerzos para reactivar su sector de construcción residencial, que atraviesa dificultades, reduciendo los tipos de interés subvencionados en dos de sus principales programas de préstamos para nuevas promociones — Klimafreundlicher Neubau (KFN) y Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN). Las nuevas condiciones, vigentes desde el 23 de septiembre de 2025, van acompañadas de una ampliación de los criterios de elegibilidad introducida a principios de mes para permitir que más proyectos puedan optar a la ayuda federal.
Préstamos Más Baratos y Mayor Acceso
Con las condiciones revisadas, el banco público de desarrollo KfW ha mejorado significativamente las condiciones de financiación para la construcción sostenible. Según el Ministerio de Vivienda y diversos informes del sector, los tipos de interés en el marco del programa KFN (programas 297/298 para edificios residenciales y 299 para no residenciales) se han reducido en 0,6 puntos porcentuales hasta alrededor del 2,3 %, mientras que los préstamos del programa KNN (programa 296 para edificios residenciales y 596 para no residenciales) ahora parten de tan solo 0,8 %, frente al 2,2 % anterior. Estos tipos se sitúan muy por debajo de los niveles actuales de las hipotecas comerciales, ofreciendo un impulso importante tanto a compradores como a promotores.
El gobierno también ha ampliado el acceso al programa KNN. Desde el 1 de septiembre de 2025, las cocinas y las áreas de cocina abiertas se consideran superficie habitable según los criterios de elegibilidad, y el límite de coste de construcción de referencia se ha incrementado en un 18 %. Esto significa que más proyectos — especialmente aquellos centrados en viviendas asequibles — pueden ahora optar al apoyo. Los cambios también se aplican retroactivamente a proyectos ya aprobados cuya documentación aún no se ha completado.
Condiciones del Préstamo e Impacto Financiero
Ambos programas están diseñados para apoyar proyectos residenciales sostenibles y energéticamente eficientes. En el marco del KNN (programa 296), los prestatarios pueden acceder a préstamos de hasta 100.000 € por vivienda con plazos de amortización de hasta 35 años y periodos de tipo fijo de 10 años. El programa KFN sigue financiando nuevas construcciones residenciales y no residenciales, así como la primera adquisición de propiedades que cumplan con los estrictos estándares de eficiencia energética de Alemania.
Para los promotores, los nuevos tipos pueden marcar una diferencia decisiva en la viabilidad de un proyecto. Por ejemplo, un préstamo de 250.000 € al 2,3 % en lugar de al 3,5 % reduce los costes anuales de intereses en unos 3.000 €, mejorando la rentabilidad interna e incrementando las probabilidades de que proyectos previamente paralizados puedan ejecutarse.
Estrategia del Gobierno y Reacción del Sector
La ministra de Vivienda Verena Hubertz (SPD) afirmó que las nuevas condiciones forman parte de una estrategia más amplia para reactivar la actividad constructora y reducir el déficit de vivienda en Alemania.
“Estamos aumentando aún más el nivel clave de las subvenciones a los intereses”, — Verena Hubertz, ministra federal de Vivienda
Las asociaciones del sector acogieron positivamente la medida, pero pidieron acciones más previsibles y a largo plazo para apoyar a los promotores e inversores.
“Cada iniciativa de crecimiento es un paso en la dirección correcta — pero las reducciones deben garantizarse a largo plazo”, — Felix Pakleppa, director general de la Asociación Central de la Industria de la Construcción Alemana (ZDB)
Los analistas creen que la combinación de préstamos más baratos y criterios de elegibilidad ampliados desbloqueará numerosos proyectos de vivienda paralizados, especialmente en los segmentos de entrada y asequibles. También señalan que el hecho de contar las cocinas como superficie habitable y elevar los límites de costes refleja la realidad actual del diseño de viviendas y de los costes de construcción.
Perspectivas del Mercado
El sector residencial alemán se ha enfrentado a importantes obstáculos debido al aumento de los tipos de interés, el incremento de los costes de materiales y la incertidumbre económica. Las nuevas condiciones de los préstamos de KfW podrían revertir esta tendencia al reducir los costes de financiación, incentivar nuevos proyectos y hacer que las viviendas energéticamente eficientes sean más accesibles.
Se espera que los promotores reaccionen con rapidez, ya que muchos proyectos que antes se consideraban no rentables ahora podrían ser viables. Sin embargo, los expertos advierten que será necesario un apoyo sostenido para alcanzar el objetivo del gobierno de construir 400.000 nuevas viviendas al año, una meta que aún está lejos de cumplirse.
Por ahora, la combinación de tipos de interés más bajos, criterios de elegibilidad ampliados y mayor flexibilidad de costes ofrece uno de los impulsos políticos más sólidos para el mercado de vivienda nueva en Alemania a medida que se acerca el último trimestre de 2025.
