En 2025, los fondos cotizados en bolsa inmobiliarios (ETF) siguen siendo una de las formas más prácticas de acceder al mercado inmobiliario sin comprar activos físicos. La caída de los tipos de interés, los flujos de ingresos estables y la disponibilidad de fondos UCITS de bajo coste en euros permiten tanto a inversores privados como institucionales entrar en el sector con cantidades relativamente pequeñas. Con precios de los ETF más populares a partir de 28,9–31 € por participación, la exposición al mercado inmobiliario es más accesible que nunca.
Los tipos de interés crean un contexto favorable
El Banco Central Europeo redujo su tipo de depósito al 2 % en junio de 2025, desde el 2,25 %. Esto redujo los costes de refinanciación para las compañías inmobiliarias y ayudó a estrechar el descuento entre los valores inmobiliarios cotizados y privados. Los tipos más bajos también han animado a los inversores a regresar a los sectores que pagan dividendos, con la propiedad inmobiliaria vista como una fuente de ingresos estable en un mercado volátil.
Los ETF europeos en el centro de la atención inversora
Los ETF inmobiliarios denominados en euros más negociados siguen atrayendo flujos gracias a sus bajos costes y precios accesibles.
- SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate UCITS ETF (ZPRP):
Cotiza alrededor de 28,9 € por participación en septiembre de 2025, con un máximo de 52 semanas de 31,03 €. El fondo tiene una ratio total de gastos (TER) del 0,30 % y se centra en grandes arrendadores europeos como Vonovia y Unibail-Rodamco-Westfield. - iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP):
TER del 0,40 %. Al 9 de septiembre de 2025, su valor liquidativo (NAV) es de 30,52 €, mientras cotiza en Euronext entre 30,52–30,57 €. En la Bolsa de Londres, cotiza alrededor de 2.628 GBX (≈26,3 £). El fondo sigue compañías inmobiliarias cotizadas en toda Europa y sigue siendo popular entre los ahorradores en euros que buscan ingresos regulares por dividendos.
Estos niveles de precio hacen que ambos fondos sean adecuados para planes de inversión mensuales, especialmente para quienes prefieren acumular en euros.
Más allá de Europa: opciones globales
Para los inversores que buscan diversificación, los ETF globales ofrecen acceso a compañías inmobiliarias de múltiples regiones.
- SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO):
Una opción global amplia con una ratio de gastos del 0,50 %. Proporciona acceso a empresas inmobiliarias cotizadas en mercados desarrollados y emergentes. La liquidez es fuerte, aunque los costes son más altos que los equivalentes UCITS europeos. - Vanguard Real Estate ETF (VNQ):
El mayor ETF inmobiliario cotizado en Estados Unidos, con más de 60.000 millones $ en activos bajo gestión. Su ratio de gastos es solo del 0,13 %, lo que lo convierte en una de las formas más baratas de acceder al mercado inmobiliario estadounidense. VNQ invierte principalmente en REITs de renta variable en segmentos de oficinas, residencial, minorista y logístico.
Perspectivas de mercado
Los analistas esperan una modesta expansión de beneficios en las compañías inmobiliarias cotizadas, con las rentabilidades por dividendos como atractivo central. Los volúmenes de transacciones en el sector inmobiliario comercial europeo muestran señales de cautela, pero el interés en activos residenciales y logísticos se mantiene sólido. Esto coincide con las asignaciones sectoriales de ETF como ZPRP e IPRP, que continúan favoreciendo la propiedad generadora de ingresos frente a la exposición al desarrollo más arriesgado. A nivel global, fondos como RWO y VNQ amplían esta diversificación captando la recuperación de los mercados inmobiliarios de EE. UU. y Asia-Pacífico.
Conclusión: inmobiliaria para todos
Los ETF inmobiliarios en 2025 ya no son un producto de nicho. Con opciones de bajo coste verificadas, perfiles de dividendos estables y puntos de entrada desde tan solo 28,9–31 € por participación, permiten a los inversores beneficiarse de los ingresos a largo plazo y de las ventajas de diversificación de los mercados inmobiliarios.
Para los ahorradores en euros, fondos como ZPRP e IPRP ofrecen una exposición accesible a los mayores arrendadores cotizados de Europa. Para quienes buscan alcance global, ETF como RWO y VNQ proporcionan diversificación, aunque sus estructuras de comisiones difieren significativamente — 0,50 % frente a 0,13 %.
En un año marcado por la bajada de los tipos de interés y una demanda selectiva, los ETF destacan como la forma más limpia y transparente de participar en el mercado inmobiliario — acercando ladrillos con clics al alcance de cada inversor.
