El sueño de una casa en la montaña —aire puro, vistas panorámicas y un ritmo de vida más tranquilo— sigue vivo en 2025. En toda Europa todavía se encuentran propiedades por debajo de 200.000 €, desde los Picos de Europa en España hasta las estaciones de esquí de Bulgaria. Pero aunque los precios parezcan atractivos, la verdadera cuestión es si estas viviendas son inversiones inteligentes o trampas costosas.
España: muchas casas, pocas habitables
En Asturias y los Picos de Europa, las casas de piedra de los pueblos se anuncian entre 50.000 € y 180.000 €. El problema no es la oferta, sino el estado. Como señaló El País:
«En los pueblos hay un embudo… sin vivienda no hay quien se quede.»
La mayoría de las gangas requieren una reforma integral, desde tejados hasta cableado. La ley española del suelo rústico complica aún más la situación: la construcción de nuevas viviendas en suelo rural está prácticamente prohibida, y hasta convertir un establo exige permisos estrictos.
«En general, no se permite construir una vivienda en suelo rural/no urbanizable… algunas estructuras preexistentes pueden rehabilitarse, sujetas a normas locales y regionales.»
Portugal: piedra barata, reformas costosas
La Serra da Estrela, en el centro de Portugal, es una de las regiones de montaña más baratas de Europa occidental. En Covilhã, los precios medios de venta en 2025 rondan los 2.200–2.600 €/m²; en Guarda, unos 950–1.000 €/m². En Manteigas, hay casas anunciadas desde 13.000 €, aunque la mayoría necesitan una restauración completa.
Los bajos precios de entrada esconden futuras facturas. Tejados, calefacción y ventanas suelen exigir entre 30.000 y 50.000 € en mejoras antes de poder vivir todo el año.
Italia: encanto con riesgo sísmico
Los Abruzos ofrecen algunas de las mejores oportunidades de Italia. El precio medio de oferta es de ~1.365 €/m² (julio 2025), lo que significa que una vivienda de 90 m² puede costar menos de 120.000 €. Sin embargo, la región se encuentra en las zonas sísmicas 2 y 3.
«Zona 2 — los municipios pueden verse afectados por terremotos bastante fuertes. Zona 3 — los municipios pueden sufrir sacudidas moderadas.»
Sin certificados de cumplimiento antisísmico, los bancos pueden negar financiación y las aseguradoras no cubrir. Las casas baratas sin refuerzo son más un pasivo que una oportunidad.
Bulgaria: apartamentos de esquí por debajo de 100.000 €
Bansko y Razlog siguen atrayendo a compradores internacionales. Los precios oscilan entre 800–1.500 €/m², con estudios desde 60.000–70.000 € y pisos más grandes alrededor de 120.000 €.
Pero la propiedad carece de valor sin el Acta 16, el permiso de ocupación búlgaro:
«Este permiso de ocupación… es el acto final… que certifica que el edificio es… apto para habitar.»
Las viviendas sin Acta 16 no pueden conectarse legalmente a los servicios básicos ni alquilarse.
Francia: el equilibrio en Ariège
En Ariège, en los Pirineos franceses, los precios medios van de 1.000–1.900 €/m² (Foix ~1.445 €; Pamiers ~1.378 €). Todavía existen casas por debajo de 200.000 €, a menudo habitables pero anticuadas. Los compradores aceptan precios bajos a cambio de modernizar interiores y mejorar el aislamiento.
Rumanía: las casas de montaña más baratas de la UE
En los montes Apuseni, las casas cuestan entre 45.000 y 120.000 €. Anuncios recientes en OLX incluían una vivienda en Lupșa por 55.000 €. Por menos de lo que vale un estudio en Barcelona, se puede adquirir una casa rural con terreno. Sin embargo, la infraestructura es limitada y los plazos de reventa son largos.
Montenegro: la dureza de Žabljak
En Žabljak, las cabañas del Durmitor se venden entre 90.000 € y 150.000 €. Ejemplo: una casa de 200 m² por 100.000 €. Paisajes espectaculares, pero inviernos duros —carreteras bloqueadas, servicios limitados, mucha nieve.
El verdadero coste de lo “barato”
Las reformas suelen duplicar la inversión inicial. Costes típicos:
- Sustitución de tejado: 12.000–30.000 €
- Ventanas y puertas: 6.000–20.000 €
- Sistemas de calefacción: bombas aire-agua 8.000–14.000 €+, geotermia 19.000–30.000 €+, calderas tradicionales más baratas
- Electricidad y fontanería: desde ~2.500 € por 100 m² de cableado, hasta más de 10.000 € en casas antiguas
Una vivienda de 100.000 € suele convertirse en un proyecto de 150.000–170.000 € antes de poder habitarla.
Veredicto: ¿compra inteligente o trampa oculta?
En 2025 aún existen casas de montaña por debajo de 200.000 €. Tienen sentido para quienes buscan naturaleza y aceptan el reto de la reforma. El éxito depende de tres comprobaciones:
- Legalidad primero. Las normas rurales en España, las leyes sísmicas en Italia y el Acta 16 en Bulgaria son determinantes.
- Estado y acceso. Las ofertas baratas suelen esconder costosas reparaciones; las zonas remotas implican mayor mantenimiento.
- Estrategia de salida. Las viviendas en Rumanía y Montenegro son difíciles de revender; conviene comprarlas por estilo de vida, no por beneficio rápido.
Para los soñadores dispuestos a restaurar y adaptarse, la montaña sigue abierta. Pero para los inversores que buscan rendimientos fáciles, el mercado por debajo de 200.000 € es más trampa que tesoro.
