En toda Europa y Norteamérica, las segundas viviendas ya no se tratan como una elección de estilo de vida inofensiva ni como un efecto secundario de la riqueza. Las propiedades que permanecen vacías durante gran parte del año son cada vez más presentadas por los gobiernos municipales como una distorsión estructural de mercados de vivienda sometidos a presión, al retirar oferta de los parques de alquiler a largo plazo, inflar los precios e intensificar la presión política en ciudades que ya luchan con problemas de asequibilidad.
Lo que ha cambiado no es el diagnóstico, sino la respuesta. En lugar de incentivos suaves o apelaciones morales, los municipios están desplegando herramientas fiscales duras. La duplicación de los impuestos anuales sobre la propiedad, los recargos explícitos sobre las segundas viviendas, las penalizaciones por viviendas vacías y los gravámenes basados en el valor están convirtiendo la propiedad no principal en una decisión de política pública con un precio claramente definido, en lugar de una preferencia privada neutral. La vivienda que no se habita ya no es invisible.
Por qué las segundas viviendas han pasado al centro de la política de vivienda
La lógica detrás de este cambio es coherente más allá de las fronteras. En los mercados donde la demanda de vivienda supera estructuralmente a la oferta, las segundas viviendas representan una escasez visible. Los apartamentos utilizados solo unas pocas semanas al año permanecen vacíos mientras los trabajadores esenciales quedan expulsados del mercado, las distancias de desplazamiento se alargan y la tolerancia política se erosiona. Dirigirse a las segundas viviendas se ha convertido, por tanto, en uno de los instrumentos de política más eficientes disponibles. A diferencia de los controles de alquiler o de las subidas fiscales generalizadas, estas medidas afectan a un grupo más pequeño y claramente definido, son más fáciles de defender públicamente y pueden vincularse directamente a la financiación de vivienda asequible o de servicios locales. En las economías avanzadas, la vivienda está siendo redefinida como infraestructura y no como un depósito pasivo de valor.
Gales: la línea más dura de Europa contra las segundas viviendas
Ninguna jurisdicción europea ha avanzado más rápido ni más lejos que Gales. A los consejos locales se les han concedido amplios poderes para aplicar recargos del Council Tax a las propiedades que no son residencia principal, y varios han llevado esos poderes al límite, especialmente en comunidades costeras y rurales donde las segundas viviendas han vaciado la oferta local de vivienda.
En Cardiff, las segundas viviendas están ahora sujetas a un recargo del 100 %, duplicando efectivamente la factura anual del Council Tax. Una propiedad que normalmente supondría alrededor de 3.000 libras al año ahora cuesta aproximadamente 6.000 libras (≈6.930 euros) simplemente por mantenerse, antes de tener en cuenta el mantenimiento o el seguro. El impuesto se ha convertido en una carga anual material en lugar de un recargo simbólico.
La señal es aún más fuerte en Gwynedd, una zona costera y rural con una de las mayores concentraciones de viviendas vacacionales del Reino Unido. Allí, el recargo alcanza el 150 %, elevando la misma base de 3.000 libras hasta unas 7.500 libras al año (≈8.660 euros). Las autoridades locales han sido explícitas en que el objetivo es conductual: obligar a que las propiedades vuelvan a la ocupación permanente mediante la venta o el alquiler a largo plazo, en lugar de permitir que permanezcan vacías durante gran parte del año.
Escocia: Edimburgo normaliza la tarifa doble
Escocia ha habilitado un marco más uniforme para la fiscalidad de las segundas viviendas, pero el efecto no ha sido menos relevante. Desde abril de 2024, los consejos pueden cobrar hasta un 200 % del Council Tax sobre las segundas viviendas, y en Edimburgo esa opción se ha aplicado plenamente. Una vivienda que normalmente tendría una factura anual de Council Tax de alrededor de 2.400 libras ahora se enfrenta a un cargo más cercano a las 4.800 libras (≈5.540 euros) si se clasifica como segunda vivienda. La importancia de la medida reside menos en la cifra absoluta que en el precedente que establece. Edimburgo no es un destino estacional ni un mercado periférico; es una capital con presiones crónicas de asequibilidad. Al normalizar la tarifa doble, la ciudad está redefiniendo explícitamente las segundas viviendas como un uso no preferente de un escaso parque de vivienda urbana.
Francia: París y la expansión de las zonas de alta presión de vivienda
Francia llega a un destino similar a través de una arquitectura fiscal diferente. Aunque la taxe d’habitation ha sido abolida para las residencias principales, sigue vigente para las segundas viviendas, y los municipios en zonas designadas de alta presión pueden aplicar recargos determinados localmente. En París, ese recargo se ha fijado en el máximo legal del 60 %. Dado que el impuesto se calcula utilizando un valor locativo definido administrativamente y no el precio de mercado, los costes varían según el distrito, pero para muchos apartamentos céntricos el aumento añade varios miles de euros al año a una factura ya considerable.
París ya no es una excepción. El gobierno francés ha ampliado la lista de municipios con escasez de vivienda, permitiendo a ciudades como Lyon, Burdeos y Niza aplicar medidas similares. El efecto es una ampliación de la red fiscal que aísla cada vez más a las segundas viviendas como una categoría distinta y más gravada en gran parte del país.
España: los impuestos locales y las normas sobre viviendas vacías sustituyen a un modelo nacional
España no opera con un único impuesto nacional sobre las segundas viviendas, pero la presión sobre las residencias no principales está aumentando mediante una combinación de fiscalidad local sobre la propiedad, control de la vivienda vacía y restricciones regulatorias, en lugar de un único recargo formal. En Barcelona, las segundas viviendas afrontan costes efectivos más altos a través del impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), multas por falta de uso prolongado y algunas de las limitaciones más estrictas de Europa sobre el alquiler a corto plazo. Para los propietarios en distritos céntricos, esta combinación ha transformado los apartamentos de uso ocasional en pasivos anuales en constante aumento en lugar de activos pasivos.
Una dinámica similar está surgiendo en Valencia, donde las herramientas fiscales y las medidas de estrés habitacional se aplican cada vez más de forma conjunta. Aunque los resultados fiscales varían según la propiedad, la dirección es clara: la vivienda infrautilizada se está volviendo financieramente más difícil de justificar en los mayores mercados urbanos de España.
Países Bajos: las segundas viviendas quedan fuera del mercado por la acumulación de costes
El enfoque neerlandés evita un único recargo llamativo, pero logra un resultado comparable mediante una presión fiscal y regulatoria acumulativa. En Ámsterdam, las segundas viviendas se desincentivan mediante impuestos de transmisión más altos para los no ocupantes, estrictas restricciones al buy-to-let y normativas municipales sobre viviendas vacías que favorecen la residencia permanente. Los propietarios no ocupantes se enfrentan a costes sustancialmente más altos en la adquisición, seguidos de cargos continuos que penalizan la infrautilización. Para los compradores de segundas viviendas, la carga financiera está integrada en todo el ciclo de vida de la propiedad, produciendo un resultado similar al de los impuestos explícitos sobre segundas viviendas en otros lugares de Europa, aunque sea menos visible en una única partida de costes.
Suiza y Austria: los mercados alpinos cierran la puerta
En la Europa alpina, la presión sobre las segundas viviendas es estructural y regulatoria más que puramente fiscal. Suiza restringe las residencias no principales mediante límites estrictos en el marco de la Lex Weber, combinados con fiscalidad local y restricciones de planificación. En estaciones como St. Moritz, las segundas viviendas son escasas, caras de mantener y cada vez más ilíquidas, con impuestos locales anuales, mayores costes de transacción y una flexibilidad limitada de alquiler que refuerzan el mensaje de que la propiedad no principal solo se tolera dentro de límites estrechos. Austria sigue un camino comparable en regiones turísticas como el Tirol y Salzburgo, donde impuestos locales más altos y, en algunos casos, requisitos especiales de permisos tratan a las segundas viviendas como una excepción en lugar de un uso por defecto de la vivienda residencial.
Vancouver: cuando el coste está directamente vinculado al valor del activo
Si las ciudades europeas están endureciendo la presión mediante herramientas fiscales superpuestas, Vancouver ilustra el modelo más intransigente. El impuesto sobre viviendas vacías de la ciudad se fija en el 3 % del valor tasado de las propiedades consideradas vacías o infrautilizadas, una definición que en la práctica abarca muchas segundas viviendas. Para una propiedad tasada en 1 millón de dólares canadienses, el cargo anual alcanza los 30.000 dólares canadienses (≈18.500 euros), eclipsando los recargos europeos típicos. Dado que el impuesto escala directamente con el valor, las propiedades de gama alta afrontan cargas recurrentes de cinco cifras en euros simplemente por permanecer infrautilizadas, convirtiendo la tenencia pasiva en una elección de política pública explícitamente tarifada.
Qué significa esto para compradores e inversores
En todos los mercados, la dirección ya no es ambigua. Las ciudades están vinculando costes recurrentes a la propiedad de segundas viviendas explícitamente para cambiar comportamientos, en lugar de limitarse a recaudar ingresos. Para los compradores de estilo de vida, la segunda vivienda se está convirtiendo en un lujo con un precio anual visible; para los inversores, la tenencia pasiva está perdiendo su lógica económica en favor del uso activo o la salida. Para los gobiernos, estas medidas han evolucionado hasta convertirse en instrumentos centrales de la política de vivienda, en lugar de ajustes fiscales marginales. La era de la segunda vivienda ligeramente gravada —especialmente en las grandes ciudades y regiones de alta presión— está llegando a su fin, sustituida por un sistema en el que poseer vivienda sin ocuparla sigue siendo legal, pero ya no es barato.
