En 2025, comprar una propiedad en Europa sin poseer la ciudadanía sigue siendo legalmente posible en la mayoría de los países, pero las reglas del juego han cambiado. La presión política ligada a la asequibilidad de la vivienda, el retroceso de los programas de visados dorados y el endurecimiento de la fiscalidad para los compradores extranjeros están redefiniendo la demanda y el acceso en todo el continente. Para los no ciudadanos, la distinción clave es fundamental: la propiedad otorga únicamente derechos de titularidad. No concede automáticamente el derecho a residir de forma permanente en el país. La residencia y la ciudadanía siguen siendo procesos legales separados, regulados por la legislación migratoria y no por la ley inmobiliaria.
A pesar de estos cambios, Europa sigue ofreciendo una amplia diversidad de mercados donde los no ciudadanos pueden comprar libremente, desde capitales de alta liquidez hasta regiones costeras aún poco desarrolladas. En 2025, lo que diferencia a estos mercados ya no es solo el precio, sino la seguridad jurídica, la estabilidad política, la regulación del alquiler y la orientación de las políticas a largo plazo.
Grecia: la propiedad sigue vinculada a la residencia
Grecia sigue siendo el ejemplo más claro de un país donde la propiedad inmobiliaria aún puede estar directamente vinculada a la residencia. Los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles en casi todo el territorio, con solo algunas zonas fronterizas sujetas a permisos adicionales. Por lo demás, los derechos de propiedad de los no ciudadanos son equivalentes a los de los nacionales griegos. Lo que ha cambiado es el coste de acceso a través del programa de Golden Visa. En 2025, la inversión mínima exigida alcanza los 800.000 euros en zonas de alta demanda como el centro de Atenas, Tesalónica, Mykonos y Santorini. En la mayoría de las demás regiones, el umbral se sitúa en 400.000 euros con condiciones estrictas sobre el tamaño y la estructura de la unidad. El antiguo punto de entrada de 250.000 euros solo sobrevive en proyectos de rehabilitación muy específicos.
Los precios de los apartamentos en Atenas se sitúan ahora en torno a una media de 2.580 euros por metro cuadrado, con distritos prime que superan los 4.000 y la Riviera de Atenas por encima de los 5.000. El crecimiento de los precios a nivel nacional continúa a un ritmo aproximado del siete por ciento anual. Grecia sigue funcionando para los no ciudadanos porque combina el acceso legal a la propiedad con una vía viable de residencia en el espacio Schengen, una fuerte demanda de alquiler impulsada por el turismo y una amplia base internacional de compradores. El riesgo es evidente: la ventana de asequibilidad se está cerrando rápidamente a medida que los umbrales de los visados aumentan más rápido que los ingresos.
Portugal: propiedad abierta pero residencia separada
Portugal sigue estando completamente abierto a los compradores no ciudadanos desde la perspectiva de la propiedad, pero ha separado de forma decisiva el sector inmobiliario de la inmigración. La compra de inmuebles ya no da derecho al Golden Visa portugués, que ahora se limita a inversiones en fondos y determinados instrumentos financieros. Las personas físicas y las empresas extranjeras todavía pueden comprar libremente, y el sistema legal sigue siendo uno de los más transparentes del sur de Europa.
En 2025, los precios medios nacionales se sitúan entre 2.700 y 2.735 euros por metro cuadrado. Lisboa se negocia por encima de los 3.800, mientras que el Algarve oscila aproximadamente entre 3.400 y 4.400 según la ubicación y el tipo de propiedad. A pesar del fin del visado basado en la compra de inmuebles, los precios han seguido subiendo debido a la escasez crónica de vivienda y a una demanda internacional de estilo de vida que se mantiene sólida. Portugal sigue siendo atractivo por su infraestructura, su sistema sanitario y sus fuertes mercados de alquiler. La principal incertidumbre se ha desplazado de las normas de inmigración a la fiscalidad y la regulación del alquiler, especialmente en las zonas turísticas de corta estancia.
Francia: plenos derechos de propiedad para los no ciudadanos
Francia ofrece uno de los marcos legales más claros para la propiedad por parte de no ciudadanos en Europa. No existen restricciones basadas en la nacionalidad para comprar bienes residenciales o comerciales. Los compradores extranjeros reciben pleno dominio, exactamente igual que los ciudadanos franceses. Las normas de visado solo afectan al tiempo que un propietario no comunitario puede permanecer físicamente en el país.
En 2025, los precios residenciales medios en Francia se sitúan aproximadamente entre 2.900 y 3.000 euros por metro cuadrado, mientras que París promedia alrededor de 9.500, con distritos prime significativamente por encima. Tras una corrección en los volúmenes de transacciones durante 2023 y principios de 2024, el mercado se estabilizó en 2025 a medida que mejoraron las condiciones de financiación. Francia sigue funcionando para los no ciudadanos debido a su altísima seguridad jurídica, su profunda liquidez de mercado y su fuerte perfil de preservación de capital a largo plazo. La contrapartida es el coste: los honorarios notariales y los impuestos de transmisión suelen añadir entre el siete y el nueve por ciento al precio de compra.
Italia: amplio acceso y un gran abanico de precios
Italia sigue siendo uno de los grandes mercados más accesibles para los compradores extranjeros. Los ciudadanos de la Unión Europea no encuentran restricciones, mientras que la mayoría de los no comunitarios puede comprar en virtud de acuerdos de reciprocidad que incluyen a compradores de Estados Unidos y del Reino Unido. No se exige residencia ni ciudadanía para efectuar una compra.
En 2025, el precio medio nacional en Italia es de unos 2.135 euros por metro cuadrado, con el mercado secundario más cerca de 1.800–1.820. Milán supera los 5.400 euros por metro cuadrado, mientras que las regiones del sur ofrecen algunos de los puntos de entrada más bajos de Europa occidental, con Apulia cerca de 1.400 euros y Sicilia alrededor de 1.160. Italia funciona por su diversidad regional de precios, una fuerte demanda internacional de vivienda por estilo de vida y incentivos fiscales para residentes de alto patrimonio que trasladan su residencia fiscal al país. El principal riesgo sigue siendo la complejidad administrativa, especialmente en las propiedades antiguas, donde la zonificación, los permisos de rehabilitación y la protección patrimonial requieren verificaciones legales minuciosas.
Chipre: mercado intermedio de la Unión Europea con opciones de residencia
Chipre ocupa una posición intermedia entre Europa occidental y los mercados emergentes del Mediterráneo. Los ciudadanos de la Unión Europea pueden comprar sin restricciones, mientras que los no comunitarios suelen necesitar aprobación gubernamental y normalmente están limitados a un máximo de dos unidades residenciales. Chipre también ofrece residencia permanente por inversión a través de propiedad de nueva construcción con un umbral mínimo de 300.000 euros.
En 2025, los precios residenciales medios oscilan entre 2.600 y 2.700 euros por metro cuadrado, con niveles más altos en Limassol, Nicosia y las principales zonas costeras. Chipre sigue atrayendo a los no ciudadanos por su entorno legal anglófono, su sistema fiscal favorable a los negocios y una vía estructurada de residencia vinculada a la propiedad. La principal señal de alerta sigue siendo el norte de Chipre, donde reclamaciones de propiedad no resueltas relacionadas con terrenos previos a 1974 crean riesgos legales graves para los compradores extranjeros.
Montenegro: uno de los mercados no comunitarios más abiertos de Europa
Montenegro, aunque no es miembro de la Unión Europea, se ha convertido en uno de los mercados europeos más abiertos para los no ciudadanos. Los extranjeros pueden comprar propiedades residenciales y comerciales con casi los mismos derechos que los locales. Solo determinadas categorías de terrenos requieren una estructura societaria local. La propiedad puede respaldar permisos de residencia temporales, pero no proporciona una vía directa hacia la ciudadanía.
En 2025, los precios medios en la costa rondan los 2.450 euros por metro cuadrado, mientras que la capital, Podgorica, se mantiene más cerca de 1.700–1.800. Algunos micromercados costeros registraron cerca de un treinta por ciento de crecimiento anual durante 2024–2025. Montenegro atrae a los compradores por sus precios relativamente bajos, la fuerte demanda de alquiler turístico y la narrativa a largo plazo de una futura adhesión a la Unión Europea. Su debilidad sigue siendo la transparencia del mercado y la coherencia urbanística, que aún quedan por detrás de los estándares de los principales países de la UE.
España: mercado abierto con riesgo político al alza
España, aunque sigue siendo legalmente abierta a los compradores extranjeros en 2025, se ha convertido en el gran mercado más políticamente arriesgado para los no ciudadanos en Europa. Las compras por parte de no residentes continúan en Andalucía, la Comunidad Valenciana, las Islas Baleares y las Islas Canarias. Al mismo tiempo, el gobierno ha propuesto un recargo fiscal del cien por cien sobre las compras realizadas por no residentes no comunitarios y debate abiertamente restricciones de propiedad en regiones de alta presión. Aunque no todas las medidas están en vigor, la incertidumbre ya está afectando al comportamiento de los inversores.
Los precios medios nacionales se sitúan ahora entre 2.090 y 2.500 euros por metro cuadrado. La provincia de Málaga supera los 4.000, mientras que las ubicaciones prime en las Baleares alcanzan entre 5.000 y 8.500 y más. España sigue atrayendo a los compradores por su liquidez, su sólida rentabilidad en alquiler y su inigualable atractivo de estilo de vida, pero ahora conlleva un riesgo directo de intervención regulatoria.
Qué significa esto para los compradores sin ciudadanía
El panorama inmobiliario europeo para los no ciudadanos en 2025 está definido por tres cambios estructurales. La propiedad legal sigue siendo ampliamente accesible, pero los privilegios migratorios asociados a los inmuebles están desapareciendo. El riesgo regulatorio se ha vuelto tan importante como el riesgo de precios, como demuestra con claridad el caso de España. Al mismo tiempo, la dispersión de precios entre regiones se está ampliando, creando un mosaico fragmentado de regímenes políticos, legales y de valoración en todo el continente.
Para los compradores sin ciudadanía, una estrategia exitosa depende ahora de separar claramente los derechos de propiedad de los derechos de residencia, someter las inversiones a pruebas frente al clima político local y presupuestar los costes totales de transacción, que por lo general añaden entre un diez y un quince por ciento sobre el precio de compra. Europa sigue abierta a la propiedad extranjera. Lo que ha terminado es la suposición de que comprar una propiedad garantiza automáticamente una presencia legal a largo plazo.
