En 2026, los propietarios de viviendas en Europa y Estados Unidos experimentarán un cambio silencioso pero importante. Una serie de reformas legales ya confirmadas afectará la forma en que se renuevan, calientan, alquilan y aseguran las viviendas. Ninguna de estas medidas es radical por sí sola, pero en conjunto marcan un endurecimiento gradual de las políticas de vivienda. El objetivo es hacer los sistemas habitacionales más eficientes, mejor documentados y con mayor responsabilidad por parte de los propietarios.
Europa: de los objetivos energéticos a la obligación
La Directiva sobre la Eficiencia Energética de los Edificios (UE) 2024/1275 es la reforma más relevante para los propietarios europeos. Todos los Estados miembros deberán incorporarla a su legislación nacional antes del 29 de mayo de 2026. La directiva define cómo los países deberán reducir las emisiones y el consumo energético de los edificios durante la próxima década.
Cada Estado miembro deberá elaborar una hoja de ruta de renovación para todo su parque inmobiliario y garantizar que todas las viviendas alcancen al menos la clase mínima de eficiencia energética antes de 2030. A partir de 2026, todos los nuevos edificios públicos y comerciales de más de 250 m² deberán incluir paneles solares, mientras que las ayudas para calderas de gas o de gasóleo serán eliminadas progresivamente.
Los propietarios que planeen obras en 2026 necesitarán nuevos certificados energéticos. El acceso a préstamos y subvenciones —que cubrirán entre el 40 y el 70 % de los costes— dependerá del cumplimiento de los nuevos requisitos. En la mayoría de los países de la UE, sustituir un sistema de calefacción antiguo por una bomba de calor cuesta entre 14 000 y 38 000 €.
Alemania: los planes de calefacción municipales avanzan
El enfoque alemán se centra en la implementación local. La Ley de Planificación Térmica y Descarbonización de Redes de Calefacción obligará a todos los grandes municipios a presentar un plan municipal de calor antes del 1 de julio de 2026. Estos planes definirán qué zonas se abastecerán con calefacción urbana renovable y cuáles dependerán de sistemas individuales, como bombas de calor.
Una vez aprobado el plan, toda instalación nueva o sustituida deberá funcionar con al menos 65 % de energía renovable. Las calderas de gas podrán instalarse hasta entonces, pero esta opción desaparecerá con el tiempo. El programa BEG del gobierno seguirá ofreciendo subvenciones de hasta 20 000 €, facilitando la transición para los hogares.
Francia: nuevas clasificaciones energéticas y registro de alquileres turísticos
Francia ha sido un campo de pruebas para las regulaciones de vivienda. En 2026 entrarán en vigor dos cambios clave.
En primer lugar, la recalibración del Diagnóstico de Rendimiento Energético (DPE), la escala nacional de eficiencia energética. A partir del 1 de enero de 2026, el factor de conversión eléctrica se reducirá de 2,3 a 1,9, reflejando un mix energético más verde. Esto mejorará la calificación de muchos apartamentos con calefacción eléctrica, permitiendo a algunos propietarios salir de las categorías “F” o “G”.
Además, desde el 20 de mayo de 2026, todos los alquileres de corta duración deberán registrarse en una nueva plataforma en línea. El objetivo es conectar las bases de datos municipales y mejorar la transparencia fiscal. Los límites de ingresos exentos serán de 15 000 € anuales para propiedades no clasificadas y 77 700 € para las clasificadas. Los propietarios que superen esos límites deberán declarar todos sus ingresos.
España: los límites de alquiler se amplían
La Ley de Vivienda 12/2023 de España seguirá aplicándose progresivamente, y para 2026 más regiones se sumarán al sistema de control de alquileres. Las autoridades locales podrán declarar “zonas tensionadas” donde las rentas estarán limitadas según el Índice Estatal de Referencia.
Barcelona ya aplica estas restricciones, mientras que Valencia y las Islas Baleares las adoptarán en 2026. En estas zonas, los nuevos alquileres deberán fijarse según el precio anterior o el índice oficial. En Barcelona, las rentas de referencia oscilan entre 14 y 17 € por metro cuadrado, lo que significa que un piso de 50 m² cuesta alrededor de 800 € al mes. El incumplimiento puede acarrear multas de hasta 90 000 €.
Estas medidas buscan estabilizar los alquileres tras años de incrementos y aportar mayor transparencia al mercado.
Europa del Norte: la eficiencia se convierte en norma
Se impondrán normas más estrictas para la construcción y la compraventa de inmuebles en toda Europa del Norte. El Código de Construcción 2026 de los Países Bajos exigirá que todas las nuevas viviendas alcancen la etiqueta energética A+++, y se prohibirán las nuevas conexiones de gas a partir del 1 de enero de 2026.
En Italia, el próximo Decreto Case Green, previsto para mediados de 2026, exigirá certificados energéticos válidos en toda transacción inmobiliaria. Los notarios deberán verificar la documentación antes del registro de la propiedad, convirtiéndola en un requisito tan esencial como la escritura.
Reino Unido: contratos de arrendamiento más justos y alquileres registrados
La Leasehold and Freehold Reform Act 2024 entrará plenamente en vigor en 2026, eliminando el recargo por “marriage value” que encarecía la ampliación de arrendamientos. Introducirá una extensión fija de 990 años, lo que permitirá a los propietarios de contratos inferiores a 80 años ahorrar entre 20 y 40 %, según abogados especializados.
Inglaterra también creará un registro nacional de alquileres de corta duración. Las viviendas alquiladas por menos de 90 días al año deberán registrarse y cumplir las normas de seguridad. Los ayuntamientos podrán exigir permisos de planificación para convertir viviendas en alojamientos turísticos, con tasas de entre 50 y 300 £ (≈ 58–350 €). Las reformas buscan clarificar los derechos de propiedad y hacer el mercado de alquiler más responsable.
Estados Unidos: incentivos estables con diferencias regionales
Los incentivos federales en los Estados Unidos se mantendrán estables hasta 2026.
El Crédito por Mejoras del Hogar (§25C) reembolsa el 30 % de los costos elegibles, hasta 3 200 $ (≈ 2 950 €) por año, para aislamiento, ventanas, calentadores de agua y bombas de calor instaladas antes de 2026.
El Crédito de Energía Limpia Residencial (§25D) cubre el 30 % del costo de instalaciones solares, baterías o geotérmicas hasta 2032. Un sistema solar de 7 kW que cuesta 21 000 $ (≈ 19 400 €) da derecho a unos 6 300 $ (≈ 5 800 €) de crédito antes de las ayudas estatales.
A nivel estatal, el Senado de California (Proyecto de Ley 79) facilitará la construcción de viviendas multifamiliares cerca de estaciones de transporte a partir del 1 de julio de 2026, mientras que Carolina del Norte aumentará las primas medias del seguro de vivienda en alrededor de 15 % para mediados de 2026.
Un punto de inflexión silencioso
En resumen, estos cambios no transformarán la propiedad de forma inmediata, pero marcarán una dirección más clara para las políticas de vivienda. Los mercados desarrollados mantienen incentivos para la inversión sostenible, aumentando al mismo tiempo las exigencias de eficiencia energética y transparencia en los alquileres.
Muchos propietarios pasarán 2026 preparándose —obteniendo certificados energéticos, registrando alquileres y planificando renovaciones bajo las nuevas normas. Quienes se adapten antes encontrarán una transición más fluida y rentable.
Las reformas que entrarán en vigor en 2026 representan un cambio sutil pero duradero en la forma de poseer, mejorar y habitar las viviendas.
