El Real Estate Debt Fund I, el primero de su tipo creado por la italiana DeA Capital Real Estate SGR, está orientado al creciente sector europeo de los préstamos inmobiliarios. La nueva iniciativa ofrecerá préstamos garantizados con activos inmobiliarios a desarrolladores y propietarios, en un contexto donde los prestamistas no bancarios se están convirtiendo en una fuente clave de financiación en Europa.
DeA Capital gestiona más de 50 fondos inmobiliarios con un total de 12.200 millones de euros. Es uno de los mayores fondos de inversión alternativa en Italia. Con esta iniciativa, la empresa amplía su plataforma de estrategias basadas en el capital hacia el crédito, para responder a la creciente demanda de financiación inmobiliaria flexible y diversificar su estrategia general.
Un paso oportuno hacia la deuda inmobiliaria
El mercado europeo de financiación inmobiliaria está experimentando un cambio estructural. Desde principios de 2023, los bancos han restringido la concesión de préstamos debido a los tipos de interés más altos y a limitaciones regulatorias. Esto ha generado una brecha de financiación que supera los 100.000 millones de euros. Los promotores y propietarios con préstamos que vencen buscan cada vez más refinanciación a través de fondos privados de crédito.
Una encuesta de CBRE 2025 reveló que casi el 80 % de las entidades de crédito europeas planean aumentar su actividad de originación, principalmente para refinanciar préstamos. Fondos de deuda como DeA Capital están interviniendo para ofrecer soluciones donde los bancos se mantienen selectivos.
Los patrones de precios comienzan a volver a sus niveles anteriores. Los préstamos sénior para propiedades prime europeas actualmente presentan márgenes del 1,2 al 2,4 % por encima de los swaps en euros a cinco años, equivalentes a costes totales de financiación del 3,5 al 4,7 %. Los préstamos transitorios y de desarrollo tienen precios más altos, entre el 5 y el 7 %, según el riesgo y la estructura. Estos rendimientos ofrecen a los inversores institucionales ingresos estables en euros con menor volatilidad que las inversiones de capital.
En qué se centrará el fondo
DeA Capital prestará a promotores y propietarios de activos inmobiliarios, principalmente mediante préstamos sénior y globales en sectores como el comercial, residencial, logístico y hotelero. Esta categoría incluye tanto activos generadores de renta como proyectos en desarrollo.
A través del marco AIF italiano, el vehículo de inversión se dirigirá a inversores institucionales que buscan oportunidades inmobiliarias seguras. Aunque la empresa no ha revelado el tamaño objetivo, los analistas del mercado prevén una captación inicial de varios cientos de millones de euros.
Dada la presencia de DeA Capital en Italia, España, Francia y Polonia, se espera que el fondo invierta más allá de Italia y aproveche los sectores inmobiliarios en recuperación en toda Europa.
Opiniones de expertos y perspectivas del mercado
Los expertos del sector consideran que el lanzamiento de DeA llega en un momento clave. Según Giovanni Manca, asesor inmobiliario con sede en Milán, el entorno crediticio en Italia está evolucionando de un modelo bancario a uno híbrido, donde los fondos privados de deuda desempeñan un papel cada vez más relevante. La entrada de DeA combina el conocimiento local del mercado con la disciplina institucional.
De acuerdo con DWS, los precios en el mercado europeo del crédito están ajustándose y estabilizándose. Además, las ratios préstamo-valor (LTV) para activos prime han vuelto a situarse en torno al 55 %. Los analistas creen que esto abre una ventana sostenible para que los fondos de crédito obtengan sólidos rendimientos ajustados al riesgo con apalancamiento conservador.
Evolución estratégica para DeA Capital
DeA Capital ha lanzado por primera vez el Real Estate Debt Fund I en Italia. Previamente centrada en la inversión en capital inmobiliario, la firma ha diversificado con éxito hacia infraestructura y capital privado. Ahora añade un pilar crediticio a su hoja de ruta. Esta evolución permite a la empresa ofrecer a los inversores acceso completo a la estructura de capital, desde la deuda sénior hasta el capital, en activos inmobiliarios europeos.
DeA Capital también ha lanzado el DeA Urban Real Estate Fund II, que convierte oficinas infrautilizadas en Roma y Milán en viviendas y otros espacios. Esta nueva plataforma de deuda complementará dichos esfuerzos financiando proyectos de reconversión similares que sean sostenibles y energéticamente eficientes.
Mirando hacia el futuro
Aún se desconocen los objetivos de captación y la composición de los inversores, pero las fuentes indican que el primer cierre tendrá lugar probablemente a principios de 2026. Futuras versiones del fondo podrían incluir préstamos vinculados a criterios ESG, favoreciendo edificios eficientes en energía y proyectos de rehabilitación alineados con los objetivos de la Ola de Renovación de la UE.
Los desarrolladores pueden recurrir al nuevo fondo de deuda de DeA Capital mientras los bancos reducen su capacidad de préstamo. En el actual entorno de tipos inciertos, los inversores tienen una excelente oportunidad de acceder a rendimientos estables y respaldados por activos entre el 3,5 % y el 7 %.
Perspectiva final
La nueva incursión de DeA Capital en la deuda inmobiliaria refleja un cambio más amplio en la financiación del sector en Europa. A medida que la banca tradicional se vuelve más escasa, DeA ofrece soluciones alternativas de financiación estructurada, competitiva y segura. La creación de este fondo refuerza la posición de la empresa y subraya el papel clave que desempeñará el crédito privado en el próximo ciclo inmobiliario europeo.
