Catar está redefiniendo las reglas del mercado inmobiliario del Golfo. Antes considerado un mercado cerrado, ahora el país invita a los inversores internacionales no solo a comprar, sino a pertenecer. Catar está ampliando su marco de propiedad inmobiliaria para compradores extranjeros según la Decisión del Gabinete N.º 28 de 2020. De acuerdo con esto, dichos compradores obtendrán una vía acelerada hacia la residencia al adquirir una propiedad en el país.
Los inversores pueden obtener la residencia mediante la compra de una propiedad a partir de aproximadamente 730 000 QAR (≈ 187 000 €), uno de los precios más bajos de la región.
Esta iniciativa es un movimiento audaz que posiciona a Catar en la carrera competitiva del Golfo por la inversión extranjera.
Un nuevo capítulo después del Mundial
Tras el Mundial de 2022, el gobierno catarí se enfrenta a un nuevo desafío: después de haberlo construido todo, ¿qué hacer ahora? Las líneas de metro, las carreteras y los paseos marítimos construidos para el torneo marcarán el tono de un crecimiento distinto, centrado en las personas, no en los proyectos.
Catar espera transformar la especulación a corto plazo en confianza a largo plazo al vincular la propiedad inmobiliaria con la residencia, convirtiendo a los inversores en residentes y a las casas en hogares.
Cómo funciona la residencia vinculada a la propiedad en Catar
Se puede entender como una versión simplificada del “visado dorado” de Catar. En virtud de la Decisión del Gabinete N.º 28 de 2020, ampliada por el gobierno en 2024, los no cataríes que compren propiedades en zonas de libre tenencia aprobadas pueden obtener residencia renovable o permanente.
Un apartamento de 730 000 QAR (≈ 187 000 €) califica para un permiso de residencia renovable. Una propiedad de 3 650 000 QAR ofrece algo más cercano a la permanencia. Además, el titular obtiene acceso a la sanidad pública, la educación y ventajas empresariales simplificadas.
El mensaje es claro: cuanto más inviertas, más profundas serán tus raíces en Catar. Así de simple.
El sistema está coordinado por el Ministerio del Interior (MOI) y la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces (RERA). Los títulos de propiedad y las tarjetas de residencia se emiten a los compradores en zonas aprobadas como The Pearl-Catar, West Bay Lagoon y Lusail City, normalmente en pocos días, dependiendo de la documentación y del estado del proyecto.
Un mercado que recupera su ritmo
Tras varios años de ajustes, el mercado inmobiliario de Catar muestra signos de nueva vitalidad. En el segundo trimestre de 2025, las transacciones inmobiliarias alcanzaron los 8,9 mil millones de QAR, casi un 30 % más que el año anterior. Doha y Al Rayyan fueron los principales contribuyentes.
Las zonas de libre tenencia como Lusail Marina, The Pearl y West Bay Lagoon siguen siendo muy populares entre los inversores extranjeros. El precio medio en estas áreas oscila entre 14 000 y 17 000 QAR por m² (unos 3 600–4 400 € por m²). Además, los rendimientos por alquiler promedian entre 5 % y 7 %, según el proyecto y el nivel de ocupación.
La mayoría de los nuevos compradores proviene de Europa y el sur de Asia, interesados en obtener ingresos por alquiler y una posición estratégica en el Golfo. Promotores destacados como United Development Company y Qatari Diar están acelerando nuevas fases de proyectos que combinan vivienda, ocio y comercio, atrayendo a una audiencia global que busca rentabilidad y residencia.
Competencia en la carrera de residencia del Golfo
En toda la región, los países compiten por la atención —y el capital— de los inversores. El visado dorado de los EAU y la residencia premium de Arabia Saudí están transformando el concepto de asentarse en la región MENA. Catar adopta un enfoque más discreto, enfocado y, lo más importante, más asequible.
El visado dorado de los EAU exige un valor mínimo de propiedad de 500 000 €, mientras que Catar establece su umbral de entrada en 187 000 €, lo que lo convierte en el más barato de la región, manteniendo al mismo tiempo estándares adecuados de transparencia y gobernanza. El programa resulta atractivo no solo para personas con alto patrimonio, sino también para profesionales, emprendedores y familias que buscan estabilidad con un coste de entrada bajo.
Más allá del sector inmobiliario
Esta iniciativa forma parte de una historia más amplia: la transición de una economía impulsada por proyectos a una economía centrada en las personas. Al vincular la inversión inmobiliaria con la residencia, el país apoya los objetivos de la Visión Nacional de Catar 2030, que incluyen la diversificación, el crecimiento sostenible y el equilibrio demográfico.
En agosto del año pasado, se anunció nuevamente que los extranjeros podrían formar parte del plan. Estos individuos no solo pagarán alquiler, sino que participarán activamente en el futuro del país.
Oportunidades y precauciones
Para los inversores, el atractivo es evidente. Pocos mercados del Golfo ofrecen lo que Catar brinda: estabilidad política, ausencia de impuesto sobre la renta y un nivel de infraestructuras comparable al de las capitales europeas más modernas. Su sistema de transporte, planificación urbana limpia y regulaciones favorables a los inversores crean previsibilidad en un mercado emergente donde eso es un bien escaso.
Sin embargo, toda oportunidad conlleva matices. La credibilidad a largo plazo del programa dependerá de una regulación coherente y de la claridad en las normas de valoración, reventa y renovación de residencia. Si estas se mantienen claras, la confianza crecerá. Pero si el crecimiento poblacional no acompaña, el exceso de oferta en el segmento de lujo —especialmente en Lusail y The Pearl— podría presionar los rendimientos en los próximos años.
Aun así, las medidas de Catar son prudentes y realistas. A diferencia de otros países de la región que buscan escalar rápidamente, Doha parece decidida a construir algo más estable: un mercado inmobiliario donde la propiedad no sea solo una transacción, sino un compromiso a largo plazo.
Perspectiva final
El programa de propiedad-residencia de Catar no es solo un cambio de política; es una declaración de intenciones. El país no cierra sus puertas ni hace gestos grandilocuentes, sino que abre las puertas de la oportunidad.
Ven, invierte y forma parte de un país que está redefiniendo lo que significa ser propietario en el Golfo. Cada vez más personas ven a Catar no como una escala, sino como un destino por derecho propio.
