El mercado inmobiliario comercial europeo está entrando en una de sus fases más difíciles de las últimas décadas, con los flujos de inversión desplazándose con fuerza hacia activos prime y energéticamente eficientes, y alejándose de propiedades obsoletas o no estratégicas. Según MSCI, el volumen de transacciones en el segundo trimestre de 2025 cayó a unos 46.200 millones de euros, un 10 % menos que un año antes. En el primer semestre del año, la inversión total alcanzó 91.700 millones de euros, un descenso del 7 % en comparación con el mismo periodo de 2024, lo que refleja la creciente cautela de los inversores ante la incertidumbre económica.
Aunque el Banco Central Europeo redujo su tipo de depósito al 2 %, los costes de financiación siguen siendo significativamente más altos que antes de la pandemia. La financiación sigue siendo cara, especialmente para estrategias de valor añadido y activos que requieren importantes inversiones para cumplir con los estándares ESG. Como resultado, la liquidez se está concentrando en el segmento más seguro del mercado, con la mayor parte del capital dirigida a activos prime con ingresos estables.
Por qué la inversión en oficinas está bajo presión a medida que aumentan las tasas de vacancia
El sector de oficinas sigue siendo el más débil. En Alemania, el volumen de transacciones en el segundo trimestre cayó a solo 765 millones de euros, lo que contribuyó a un total semestral de 2.100 millones de euros, un fuerte descenso del 23 % interanual. A pesar de que las rentas prime aumentaron entre un 11 % y un 12 % en Fráncfort y Múnich, las tasas de vacancia subieron hasta el 7,7 % en los “Big Seven”, dejando 7,6 millones de m² de espacio sin ocupar.
Las rentabilidades prime de oficinas en las principales ciudades europeas rondan ahora el 5 %, con activos core en mercados alemanes centrales alcanzando aproximadamente el 5,1 %, según CBRE. En contraste, los activos secundarios se enfrentan a un entorno mucho más complicado, a menudo negociándose con grandes descuentos o sin atraer el interés de compradores. Muchos edificios antiguos necesitan costosas mejoras de sostenibilidad para seguir siendo competitivos, y la mayoría de los inversores no están dispuestos a asumir ese riesgo en las condiciones actuales de financiación.
La brecha entre los activos prime y secundarios se está ampliando. Las oficinas céntricas de alta calidad siguen atrayendo capital institucional, mientras que los edificios obsoletos en ubicaciones periféricas tienen dificultades para venderse, incluso con grandes descuentos.
Cómo la inversión en retail perdió impulso tras un fuerte comienzo de año
El sector minorista comenzó 2025 con fuerza, con volúmenes de inversión un 26 % más altos interanualmente en el primer trimestre, hasta aproximadamente 8.400 millones de euros, impulsados por varias grandes operaciones en España y Portugal. Sin embargo, el impulso se debilitó en el segundo trimestre debido al aumento de los costes de financiación y al cambio en el comportamiento del consumidor, lo que afectó a la confianza.
En Alemania, los volúmenes de inversión en retail cayeron un 19 % en el primer semestre hasta 2.900 millones de euros, lo que representa alrededor del 20 % de la inversión total en inmuebles comerciales. Actualmente, las rentabilidades prime son del 3,5 % para los locales en calles principales, del 4,6 % para los parques comerciales y del 5,9 % para los centros comerciales dominantes. Los centros antiguos con una mezcla de inquilinos débil siguen siendo ilíquidos, a menudo permaneciendo meses en el mercado sin ofertas serias.
Aun así, varias operaciones importantes reflejan la demanda continua de retail de alta calidad. Castellana Properties adquirió el centro comercial Bonaire en Valencia por 305 millones de euros con una rentabilidad cercana al 7 %, mientras que el centro comercial Jervis en Dublín recibió ofertas cercanas a 110 millones de euros, ligeramente por debajo de su precio orientativo, una señal de que los compradores siguen siendo muy sensibles al precio.
Qué revelan las tendencias a nivel nacional sobre un mercado europeo fragmentado
- Reino Unido: Los volúmenes de inversión en el segundo trimestre cayeron un 11 % hasta 13.900 millones de euros. Londres sigue siendo relativamente resistente, pero los mercados regionales continúan con un rendimiento débil.
- Alemania: El volumen total en el primer semestre alcanzó 14.200 millones de euros (-2 % interanual), con la inversión en oficinas cayendo un 23 % y en retail un 19 %.
- Francia: Las transacciones se concentran en propiedades prime en distritos centrales de negocios con contratos de arrendamiento a largo plazo, mientras que los activos secundarios atraen un interés limitado.
- España y Portugal: Las grandes operaciones de centros comerciales, incluida Bonaire (305 millones de euros) y la venta parcial en curso de una participación en Xanadú, han apoyado los volúmenes, pero la selectividad sigue siendo alta.
Factores clave detrás de la desaceleración de la inversión comercial en Europa
Varios factores estructurales están configurando la trayectoria actual del mercado:
- Financiación costosa: Incluso después de los recortes de tipos del BCE, la financiación sigue siendo cara, especialmente para los activos que necesitan renovación o reposicionamiento.
- Competencia del crédito privado: En el primer semestre de 2025, los fondos de deuda privada recaudaron casi 40.000 millones de dólares en Europa, casi el doble que los fondos inmobiliarios tradicionales.
- Incertidumbre política: Las tensiones comerciales, los cambios regulatorios y la inestabilidad geopolítica están retrasando las decisiones de inversión.
Rentabilidades prime, tendencias de precios y lo que significan para los inversores
- Oficinas prime: Las rentabilidades se mantienen cerca del 5 %, mientras que los activos secundarios se negocian con grandes descuentos.
- Retail core: Los centros comerciales dominantes con alta afluencia alcanzan rentabilidades del 6–7 % o más, mientras que los centros más débiles son prácticamente invendibles.
- Ventas por insolvencia: Las transacciones impulsadas por dificultades financieras son cada vez más comunes a medida que aumentan las presiones de refinanciación.
En qué deberían centrarse los inversores inmobiliarios en 2025
La fuerte caída de las transacciones de oficinas y retail en Europa va más allá de un simple ciclo bajista: señala una profunda reorientación estructural de las prioridades de inversión. El capital se está concentrando cada vez más en activos prime, compatibles con criterios ESG y con flujos de ingresos estables, mientras que las propiedades obsoletas enfrentan grandes descuentos, problemas de refinanciación e incluso el riesgo de obsolescencia.
Los analistas esperan que el resto de 2025 esté dominado por operaciones individuales y transacciones medianas (20–50 millones de euros), mientras que las ventas de grandes carteras seguirán siendo poco frecuentes. El mercado inmobiliario europeo ya no se define por el volumen de transacciones, sino por la selectividad, la resiliencia y la polarización — tendencias que darán forma a la próxima fase del ciclo de inversión.
