El mercado inmobiliario europeo está entrando en una nueva fase decisiva a medida que 2025 llega a su fin. Tras años de turbulencias marcadas por picos de inflación, mayores costes de financiación y volúmenes de transacciones reducidos, las condiciones se están estabilizando. El Banco Central Europeo recortó su tasa de depósito cuatro veces en 2025 — en enero, marzo, abril y junio — llevándola al 2,00 %. La inflación se acerca al objetivo del 2 % y los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 5,7 % interanual en el primer trimestre de 2025, el primer repunte significativo desde 2021.
La recuperación, sin embargo, es selectiva. Europa del Sur y Europa Central lideran la dinámica, con Portugal, Rumanía y Bulgaria registrando crecimientos de dos dígitos, mientras que Grecia y España se mantienen resilientes. Polonia y los países bálticos siguen ofreciendo rendimientos atractivos. Al mismo tiempo, la regulación está remodelando las estrategias: Lisboa ha congelado nuevas licencias de alquiler a corto plazo, Atenas ha suspendido los registros en su núcleo histórico al menos hasta 2026, Barcelona está eliminando progresivamente los pisos turísticos para 2028 y España lanzó en 2025 un nuevo sistema de indexación de rentas.
En este contexto, siete ciudades destacan por su potencial de inversión. Cada una combina ventajas específicas en rendimiento, crecimiento o estabilidad.
Tabla comparativa
| Rango | Ciudad | Precio medio €/m² (2025) | Alquiler medio €/m²/mes | Rentabilidad bruta % | Variación anual de precios % (2025) | Aspectos políticos y fiscales principales |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lisboa, Portugal | Ciudad ~6.400 €; periferia 2.800–3.500 € | ~22 € | ~5 % | +16,3 % (T1 2025) | Congelación licencias AL, exclusión golden visa, impuesto 25–28 % |
| 2 | Atenas, Grecia | ~2.300–2.700 € (centro); >4.000 € (costa) | 10–13 € | ~5 % | +5–7 % (S1 2025) | Congelación STR en el centro histórico, incentivos de eficiencia energética |
| 3 | Bucarest, Rumanía | 1.850–2.100 € | ~9 €/m² | 6–7 % | +15 % | Impuesto fijo alquiler 10 %, alta liquidez |
| 4 | Sofía, Bulgaria | 1.900–2.200 € | 11–13 €/m² | 4,2–4,6 % | +14–16 % | Impuesto 10 %, camino hacia adopción del euro en 2026 |
| 5 | Varsovia, Polonia | ~4.100 € (≈ PLN 18–19k/m²) | 16–18 €/m² | 6–7 % | ~6 % | Expansión sector PRS, fuerte demanda de alquiler |
| 6 | Riga, Letonia | Estándar 850–900 €; premium 2.200–2.600 € | 8–10 € | 7–8 % | +5,8 % | Líder en rentabilidad, política estable, potencial de renovación |
| 7 | Gerona, España | 2.400–2.550 € | 12–13 € | 5,5–6 % | +2–8 % | Indexación de rentas, zonas tensionadas, desvío desde Barcelona |
Lisboa, Portugal — El imán de crecimiento de Europa
Lisboa se ha consolidado como la historia de crecimiento más fuerte de Europa. Los precios en la ciudad promedian alrededor de 6.400 €/m², mientras que en áreas periféricas como Setúbal y Barreiro las viviendas todavía se sitúan entre 2.800 y 3.500 €/m². Distritos prime como Chiado y Príncipe Real ya superan los 8.000 €/m².
Los alquileres han subido a unos 22 €/m²/mes: pisos de un dormitorio se alquilan entre 1.100–1.300 €/mes y los de dos dormitorios alrededor de 1.600–1.800 €. La rentabilidad se mantiene en torno al 5 %, pero el interés de los inversores se centra más en la apreciación del capital. La demanda está impulsada por expatriados, profesionales tecnológicos y la economía digital en expansión de Lisboa.
Portugal registró el mayor crecimiento de precios de la UE en el primer trimestre de 2025, con un incremento interanual del 16,3 %. La oferta limitada, los elevados costes de construcción y la estricta zonificación mantienen el mercado tensionado.
El marco regulador sigue siendo restrictivo. La vivienda fue excluida del golden visa desde 2023 y las nuevas licencias AL en distritos centrales están congeladas. Las autoridades municipales prolongan los moratorios sobre los alquileres de corta duración. Para los inversores, esto desplaza el foco hacia las áreas periféricas y los alquileres a largo plazo.
Lisboa no es la ciudad con mayor rentabilidad de Europa, pero su combinación de fuerte crecimiento del capital, demanda resiliente y atractivo internacional garantiza que siga siendo un imán para la inversión de cara a 2026.
Atenas, Grecia — Turismo y diáspora impulsan el crecimiento
Atenas vive un renacimiento. Los pisos en barrios céntricos promedian 2.300–2.700 €/m², mientras que las zonas costeras como Glyfada o Vouliagmeni superan los 4.000 €/m². El segmento de lujo ligado al megaproyecto Ellinikon es aún más alto, atrayendo capital extranjero y compradores de la diáspora.
La demanda de alquiler es robusta. Los alquileres medios oscilan entre 10–13 €/m²/mes: pisos de un dormitorio se arriendan por 700–900 €/mes y viviendas familiares por más de 1.200 €. La rentabilidad se sitúa alrededor del 5 %.
Los precios aumentaron un 5–7 % interanual en el primer semestre de 2025, reflejando una trayectoria estable pero sostenible. El mercado está respaldado por los flujos turísticos, el regreso de la diáspora griega y proyectos de infraestructura.
La regulación se endurece: desde principios de 2025 se suspendieron nuevas licencias STR en el centro histórico, con prórroga hasta al menos 2026. Al mismo tiempo, Grecia ofrece incentivos para renovaciones energéticas, en línea con la política climática de la UE.
Atenas combina estabilidad y crecimiento. Aunque la regulación frene la especulación, refuerza el mercado de alquiler a largo plazo, posicionando a la ciudad como una de las oportunidades más equilibradas del sur de Europa.
Bucarest, Rumanía — La potencia del rendimiento en Europa
Bucarest ofrece algunas de las rentabilidades más altas de la UE. Los precios de venta de apartamentos estándar oscilan entre 1.850–2.100 €/m², mientras que un piso de dos dormitorios se alquila por 650–700 €/mes. Rentabilidades brutas del 6–7 % hacen de la ciudad uno de los mercados de flujo de caja más sólidos de Europa.
Los precios subieron alrededor de un 15 % en 2025, impulsados por la accesibilidad y la fuerte demanda urbana. En sectores populares como 2, 3 y 6, los tiempos de venta bajaron a menos de 50 días, lo que indica alta liquidez.
El régimen fiscal es sencillo, con un impuesto fijo del 10 % sobre los alquileres. Esta simplicidad, junto con los bajos costes de entrada, mantiene el mercado atractivo para los inversores.
Los riesgos incluyen la reducción de la accesibilidad a medida que los salarios no siguen el ritmo de los precios y un posible sobrecalentamiento si continúan los aumentos de dos dígitos. Sin embargo, la gran población, la activa demanda de alquiler y la política favorable aseguran el liderazgo de Bucarest en rentabilidad.
Sofía, Bulgaria — Crecimiento asequible con baja fiscalidad
Sofía continúa su trayectoria ascendente en 2025. Los precios medios son de 1.900–2.200 €/m², mientras que propiedades prime y obra nueva superan los 2.500 €/m². El mercado de alquiler se mantiene activo: pisos de dos dormitorios se arriendan por 700–1.200 €/mes, con rentabilidades del 4,2–4,6 %.
El crecimiento anual es del 14–16 %, impulsado por accesibilidad, demanda interna e interés internacional. La mayor demanda está en barrios conectados al metro como Lozenets, Mladost y Studentski Grad.
El impuesto fijo del 10 % sigue siendo una ventaja, mientras que la adopción del euro en 2026 refuerza la estabilidad a largo plazo.
Sofía no ofrece las altas rentabilidades de Bucarest o Riga, pero su combinación de accesibilidad, crecimiento del capital y estabilidad macroeconómica la hace atractiva para inversores que buscan equilibrio.
Varsovia, Polonia — Liquidez y estabilidad
Varsovia es el mercado ancla de Europa Central. Los precios promedian unos 4.100 €/m² (18–19k PLN). Los alquileres de pisos de un dormitorio oscilan entre 800–1.100 €/mes, lo que se traduce en rentabilidades del 6–7 %.
En 2025 los precios aumentaron un 6 % interanual. La demanda se mantiene alta, impulsada por urbanización, crecimiento de la clase media e inversión institucional. El sector PRS se expande rápidamente con carteras de alquiler a gran escala.
Las tasas de vacancia siguen siendo muy bajas y las limitaciones de oferta mantienen los alquileres al alza. Varsovia se caracteriza menos por alto crecimiento y más por escala y liquidez, ofreciendo un mercado transparente con demanda profunda y perspectivas sólidas a largo plazo.
Riga, Letonia — El campeón de rentabilidad del Báltico
Riga destaca como mercado de rentabilidad. Los pisos estándar en bloques soviéticos cuestan 850–900 €/m², mientras que el stock premium en el centro alcanza 2.200–2.600 €/m². Alquileres de 600–900 €/mes generan rentabilidades brutas del 7–8 %, de las más altas en la UE.
Los precios crecieron un 5,8 % en el primer trimestre de 2025. Aunque el crecimiento es más moderado que en Europa del Sur, la estabilidad de ingresos hace a Riga atractiva para inversores centrados en el flujo de caja.
El parque inmobiliario ofrece un gran potencial de renovación. Barrios centrales con edificios antiguos presentan oportunidades de revalorización, logrando mayores alquileres y mejores valores de salida tras la reforma.
Los riesgos incluyen presiones demográficas y baja notoriedad internacional, pero su rentabilidad y accesibilidad aseguran que Riga se mantenga como mercado clave de ingresos en Europa.
Gerona, España — El mercado alternativo de Cataluña
Gerona, a sólo 100 km al norte de Barcelona, se beneficia del desvío de la demanda regulatoria. Con Barcelona eliminando pisos turísticos para 2028, la demanda se traslada a ciudades secundarias.
Los precios medios en Gerona son de 2.400–2.550 €/m², con pisos en el centro histórico y casas en localidades cercanas alcanzando valores más altos. Engel & Völkers reporta crecimientos de +4,5 % en pisos y +8,4 % en casas, mientras que los datos oficiales indican cerca del +2 %.
Los alquileres promedian 12–13 €/m²/mes, con rentabilidades del 5,5–6 %. La demanda está impulsada por compradores de estilo de vida, profesionales que buscan mayor accesibilidad frente a Barcelona y alquileres ligados al turismo.
El nuevo sistema español de indexación de rentas y las zonas tensionadas se aplican también en Gerona, orientando las estrategias hacia alquileres de largo plazo. La ciudad combina atractivo de estilo de vida, accesibilidad y apoyo normativo, consolidando su posición como mercado alternativo de Cataluña.
Perspectivas de expertos
Los analistas de las principales firmas describen 2025 como un “año de cosecha” para inversiones selectivas. Aunque la liquidez global sigue limitada, el capital fluye hacia residencial, vivienda estudiantil y PRS. Los edificios eficientes energéticamente siguen obteniendo primas de alquiler, y los inversores priorizan activos conformes a los próximos estándares de sostenibilidad de la UE.
Las perspectivas siguen siendo específicas de cada ciudad más que continentales. El éxito en 2025 y más allá depende de navegar la regulación, enfocarse en segmentos con escasa oferta y alinearse con la demanda demográfica y de estilo de vida.
Conclusiones
- Mercados de rentabilidad: Bucarest y Riga
- Mercados de crecimiento: Lisboa, Atenas, Sofía
- Ancla de estabilidad: Varsovia
- Alternativa lifestyle: Gerona
Europa a finales de 2025 no vive un boom generalizado sino un mosaico de oportunidades. Los inversores que se adapten a las dinámicas locales, apuesten por activos resistentes a la regulación y anticipen cambios en la demanda estarán en la mejor posición para lograr éxito selectivo.
