Aquisgrán, la histórica ciudad fronteriza de Renania del Norte-Westfalia, se ha convertido en 2025 en un punto clave de la crisis de vivienda en Alemania. Gracias a su prestigio académico, a una economía regional dinámica y a su ubicación transfronteriza cerca de Bélgica y los Países Bajos, la ciudad sigue atrayendo a estudiantes, profesionales y familias. Sin embargo, la demanda supera con creces a la oferta, lo que eleva tanto los alquileres como los precios de compra y hace que el mercado sea cada vez más competitivo.
Mercado de alquiler: costos en aumento, opciones en descenso
Los precios de alquiler en Aquisgrán están subiendo rápidamente. Un apartamento de una habitación en el centro cuesta 640–700 € al mes, mientras que en la periferia los precios oscilan entre 525 y 600 €. Los apartamentos amueblados aplican un recargo del 20–30 %, especialmente atractivos para estudiantes y profesionales internacionales. Para las familias la situación es aún más complicada: en barrios codiciados como Lousberg o Burtscheid, los pisos de tres habitaciones superan ya los 1.500 € al mes.
La presión aumenta por la demanda estudiantil. La Universidad RWTH acoge a más de 47.000 estudiantes, muchos de ellos extranjeros, generando un flujo constante de inquilinos cada semestre. Los pisos compartidos (WG) siguen siendo la alternativa, con habitaciones que cuestan entre 350 y 500 € más gastos. Según Rentberry, el alquiler medio en Aquisgrán alcanzó los 1.679 € en julio de 2025, un claro indicador de la pérdida de asequibilidad.
Precios de compra: barreras elevadas para compradores
Comprar en Aquisgrán también resulta costoso. Los apartamentos en el centro cuestan en promedio 5.400 €/m², mientras que las casas en la periferia rondan los 4.050 €/m². Esto sitúa a Aquisgrán por encima de la media de las ciudades secundarias alemanas (3.400 €/m²), aunque aún por debajo de Múnich (9.000 €/m²). A nivel nacional, las viviendas nuevas se sitúan en torno a 5.500 €/m², reflejando el rango medio-alto de la ciudad.
Los costos adicionales suponen una carga significativa: 6,5 % de impuesto de transmisión de propiedad, 1,5–2 % en honorarios notariales y judiciales, y hasta un 3,57 % de comisión inmobiliaria. En una compra de 400.000 €, estos gastos alcanzan entre 45.000 y 50.000 €, elevando considerablemente el precio real de entrada.
Contexto nacional: una brecha habitacional creciente
Los problemas de Aquisgrán reflejan la escasez de vivienda a nivel nacional. En 2024 se completaron solo 251.900 viviendas, una caída del 14,4 % respecto a 2023 y muy por debajo del objetivo gubernamental de 400.000 unidades anuales. Las licencias de construcción descendieron a 215.000, el nivel más bajo desde 2010. Los analistas predicen que, al ritmo actual, solo se cubrirá el 60 % de las necesidades habitacionales para 2030.
Berlín está considerando prorrogar el Mietpreisbremse (límite de alquileres) hasta 2029, que restringe los nuevos contratos a un máximo del 10 % por encima del alquiler medio local. Aunque busca proteger a los inquilinos, los críticos advierten que podría desalentar la inversión privada tan necesaria.
Por qué la demanda en Aquisgrán sigue alta
Varios factores garantizan la presión constante sobre el mercado:
- Universidad RWTH — principal centro tecnológico de Alemania, atrae a estudiantes e investigadores internacionales.
- Nudo transfronterizo — la proximidad a Maastricht y Lieja refuerza la demanda laboral y el flujo de trabajadores.
- Crecimiento demográfico en NRW — el estado más poblado de Alemania sigue recibiendo migrantes internos y externos.
- Construcción insuficiente — la falta de nuevas promociones agrava el déficit de oferta.
Perspectivas 2025: crecimiento y mayor presión
Los expertos prevén un aumento de los precios de la vivienda de alrededor del 2 % en 2025, mientras que los alquileres podrían subir entre un 4 y un 6 %. Para estudiantes y hogares de bajos ingresos, la asequibilidad se deteriorará aún más, mientras que los inversores se beneficiarán de mayores rendimientos. Los apartamentos cercanos a la RWTH y al centro mantendrán la mayor demanda.
Consejos prácticos para inquilinos
- Buscar con antelación: la demanda se dispara antes de cada semestre.
- Explorar la periferia: barrios como Brand y Laurensberg ofrecen alternativas más baratas.
- Optar por pisos compartidos: ayuda a reducir gastos.
- Calcular los costes adicionales: los Nebenkosten añaden un 20–25 % a los gastos mensuales.
Consejos prácticos para compradores
- Tener en cuenta los costes adicionales: impuestos y comisiones aumentan considerablemente el precio final.
- Elegir bien el barrio: Burtscheid y Brand son familiares, mientras que los estudiantes se concentran cerca de la RWTH.
- Recurrir a agentes locales: su conocimiento puede revelar oportunidades poco comunes.
- Asegurar hipotecas a tipo fijo: útiles para protegerse de la volatilidad de los tipos de interés.
Conclusión
Aquisgrán en 2025 refleja las tensiones del mercado inmobiliario alemán: fuerte demanda, oferta limitada y costes crecientes. El atractivo académico, la economía transfronteriza y el crecimiento demográfico aseguran una demanda sostenida, pero la escasez de nuevas construcciones sigue afectando la asequibilidad. Para los inquilinos, la planificación temprana y la flexibilidad son cruciales. Para los compradores, Aquisgrán ofrece seguridad a largo plazo, pero exige una estrategia cuidadosa y una planificación financiera en uno de los mercados urbanos más competitivos de Alemania.
