Mejor momento para invertir cerca de proyectos de infraestructura

by Victoria Garcia
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Best Time to Invest Near Infrastructure Projects

La infraestructura sigue siendo uno de los impulsores más poderosos del valor inmobiliario en Europa. Nuevas líneas de metro, estaciones de tren de alta velocidad y centros de transporte modernizados transforman los distritos no solo visualmente, sino también económicamente. Para los inversores, la cuestión clave no es si comprar, sino cuándo hacerlo.

Por qué la infraestructura importa

Los proyectos de transporte y obras públicas impulsan de manera constante el valor de las viviendas y mantienen la demanda. La Elizabeth Line en Londres lo demuestra: desde su anuncio, las viviendas cercanas a las estaciones han aumentado su valor entre 30 % y 150 %, superando a las medias de sus distritos. CBRE confirma que el 71 % de las estaciones registraron un crecimiento más rápido que las áreas circundantes.

Como señala Sharief Ibrahim, director del área residencial en Reino Unido de CBRE: «Las zonas alrededor de las estaciones de la Elizabeth Line han seguido superando a sus distritos en términos de crecimiento.»

A principios de 2025, la línea ya había registrado más de 500 millones de viajes, reforzando la demanda a largo plazo.

La ventana dorada para los inversores

La entrada más rentable suele encontrarse entre el anuncio oficial y las primeras fases de construcción. En ese punto, las propiedades aún están infravaloradas, pero cuentan con visibilidad y respaldo político. Una vez abiertas las estaciones, los valores suelen alcanzar su máximo y el riesgo de pagar de más aumenta.

Ejemplos actuales en Europa

París: Grand Paris Express

La mayor expansión de metro de Europa está transformando los suburbios. A inicios de 2025, los precios medios alcanzan 9.880 €/m² en París, cerca de 5.000 €/m² en Villejuif y algo más de 3.500 €/m² en Saint-Denis. Estos niveles siguen muy por debajo del centro de París, ofreciendo un fuerte potencial alcista. La estación Villejuif–Gustave Roussy de la línea 14 abrió en enero de 2025, mientras que la línea 15 está prevista para 2026. Los analistas esperan un aumento sostenido a largo plazo, aunque el impacto inmediato ha sido moderado.

Londres: Elizabeth Line

Tres años después de su apertura, la línea sigue destacando. Las nuevas viviendas se ofrecen desde 347.000 £ en Hayes Village, 360.000 £ en Southall y 450.000 £ en Woolwich Royal Arsenal. La accesibilidad y la fuerte demanda mantienen precios sólidos tanto para compradores como para arrendatarios.

Múnich: expansión del S-Bahn

Pese a retrasos y sobrecostes, los mercados suburbanos siguen siendo atractivos. Los apartamentos en Trudering-Riem promedian 8.286 €/m², mientras que en Haar oscilan entre 7.100 y 7.700 €/m². Aquí los inversores deberían centrarse más en la rentabilidad del alquiler que en revalorizaciones rápidas.

Atenas: Línea 4 del metro

La construcción avanza a buen ritmo, con casi la mitad de la excavación completada a mediados de 2025. Los mercados locales ya reaccionan: Kaisariani registra 2.713 €/m², Zografou 2.711 €/m² (alquileres en torno a 10,6 €/m² al mes) y Goudi 2.780 €/m² (alquileres alrededor de 12,1 €/m² al mes). Entrar antes de la finalización representa una oportunidad privilegiada.

Barcelona: La Sagrera

El futuro centro ferroviario de alta velocidad está transformando los distritos del norte. En 2025, los precios promedian 5.421 €/m² en Navas, 4.296 €/m² en Sant Andreu de Palomar y 2.526 €/m² en Bon Pastor. Con la aceleración de la regeneración, se espera una mayor apreciación.

Riesgos a tener en cuenta

  • Retrasos y sobrecostes — como en la expansión del S-Bahn en Múnich
  • Ciclos de mercado — París experimentó una caída en 2024 antes de estabilizarse en 2025
  • Especulación — los valores pueden aumentar prematuramente, antes de que lleguen los beneficios reales

Recomendaciones estratégicas

  • Apuntar a proyectos financiados con hitos claros
  • Comprar dentro de 1 km de las nuevas estaciones antes del pico de precios
  • Priorizar la rentabilidad del alquiler para asegurar ingresos durante la construcción
  • Seguir de cerca índices oficiales de precios y actualizaciones de planificación

Conclusión

La inversión impulsada por la infraestructura sigue siendo una de las formas más fiables de garantizar el crecimiento del capital a largo plazo. En 2025, París, Londres, Múnich, Atenas y Barcelona muestran cómo el momento adecuado y la ubicación correcta pueden abrir oportunidades. La clave está en entrar lo bastante temprano para captar el valor, evitando pagar precios máximos una vez completados los proyectos.

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