Los alquileres ejecutivos de medio plazo —apartamentos totalmente amueblados y gestionados profesionalmente, alquilados entre 30 y 120 noches— se están convirtiendo rápidamente en uno de los segmentos más rentables y resistentes del mercado inmobiliario urbano. En 2024, los apartamentos con servicios en Europa registraron un aumento del 3,8 % en la ocupación y un crecimiento del 4,4 % en los ingresos por habitación disponible (RevPAR), impulsados principalmente por la demanda corporativa y plazos de reserva más largos. Esta estabilidad los diferencia de los hoteles y de los alquileres turísticos de corta estancia.
Cambios normativos que están transformando el mercado
Las normas de vivienda urbana en toda Europa se están endureciendo, creando un entorno favorable para los alquileres de medio plazo:
- Francia: a partir de 2025, los alcaldes podrán reducir el límite de alquiler turístico de una residencia principal de 120 a 90 noches al año, con multas de hasta 15.000 € por infracción.
- Londres: los alquileres turísticos de corta duración están limitados a 90 noches al año sin permiso urbanístico, pero las estancias consecutivas más largas evitan este límite.
- Barcelona: los apartamentos turísticos con licencia se eliminarán para noviembre de 2028. El alcalde Jaume Collboni declaró: “Queremos devolver estos pisos al parque residencial y facilitar el acceso a la vivienda a los residentes de Barcelona.”
Estas medidas protegen la oferta residencial y crean una ventaja regulatoria para los propietarios que ofrecen estancias de un mes o más, garantizando cumplimiento y seguridad de ingresos a largo plazo.
La demanda corporativa como motor de crecimiento
Con la estabilización de los viajes de negocios, las empresas reservan bloques de alojamiento más largos para traslados de personal y asignaciones de proyectos. Los analistas prevén que el segmento corporativo será el principal motor de crecimiento en 2025. Chris Liddiard, director de relaciones de financiación inmobiliaria en HSBC UK, comenta: “Más dinero… persigue relativamente pocos activos, reduciendo los márgenes y haciendo que las condiciones y la competencia sean más intensas, especialmente para los principales operadores.”
En el mercado de alquileres de lujo de Londres, Tom Smith de Knight Frank añade: “Ahora la gente opta por alquilar como una elección… valoran más la libertad y la flexibilidad.”
Lo que pagan los inquilinos en 2025
Según las tarifas medias diarias (ADR) de vivienda corporativa convertidas a euros (BCE, agosto 2025), las tarifas medias mensuales para un apartamento de un dormitorio son:
- Londres: ~5.260 € | Dos dormitorios: ~7.440 €
- Dublín: ~3.570 € | Dos dormitorios: ~4.570 €
- París: ~4.030 € | Dos dormitorios: ~5.570 €
- Ámsterdam: ~3.950 €
- Berlín: ~4.750 €
- Zúrich: ~4.520 €
- Dubái: ~5.000 € | Dos dormitorios: ~7.440 €
Estas tarifas superan ampliamente los alquileres a largo plazo, pero con contratos corporativos y menor riesgo de vacancia, los rendimientos son significativamente mayores.
Por qué funciona este modelo
- Precios premium: ADR de entre 3.500 € y 7.500 € en las principales ciudades europeas.
- Ocupación estable: estancias más largas suavizan los ingresos durante todo el año, evitando caídas estacionales.
- Ventaja regulatoria: los contratos de un mes o más evitan los límites restrictivos de los alquileres de corta estancia.
Guía para inversores en 2025
- Ubicaciones objetivo: centros financieros, distritos tecnológicos, zonas de embajadas y cerca de grandes hospitales o universidades.
- Características del inmueble: apartamentos de uno o dos dormitorios con internet de alta velocidad, lavandería en la vivienda, espacios de trabajo de calidad y servicio de recepción o paquetería.
- Estrategia de precios: basarse en tarifas de vivienda corporativa, no en listados turísticos.
- Gestión de ocupación: alquiler en bloques de 45 a 120 noches con términos flexibles de extensión.
- Cumplimiento primero: registrar las propiedades donde sea necesario, cumplir con las normas de la ciudad y mantener una sólida reputación legal con clientes corporativos.
Conclusión
Con un contexto político que favorece el uso residencial frente al alojamiento turístico y una movilidad corporativa en aumento, los alquileres ejecutivos ofrecen una combinación de altos rendimientos, seguridad legal y demanda estable. En 2025, los inversores inmobiliarios urbanos más exitosos serán aquellos que dominen este modelo de alquiler de medio plazo respaldado por empresas, donde la rentabilidad se une a la previsibilidad.
