En 2025, los propietarios de inmuebles de alto valor en la Unión Europea se enfrentan a una presión fiscal creciente. En un contexto en el que los gobiernos buscan una distribución más equitativa de la carga tributaria y nuevas fuentes de ingresos, los bienes inmuebles de lujo están en el punto de mira. A continuación, se analiza la situación en distintos países y los aspectos que los propietarios deben tener en cuenta.
¿Qué se considera una propiedad de lujo?
Aunque los criterios varían según el país, en general se considera de lujo una propiedad que:
- tiene un valor de mercado de más de 1 o 2 millones de euros;
- se encuentra en zonas prestigiosas o destinos turísticos;
- ofrece comodidades como piscina, vistas panorámicas, terrenos ajardinados o diseño de autor;
- es una segunda residencia o una inversión.
Incluso propiedades “modestas” ubicadas en zonas de alta demanda pueden quedar sujetas a fiscalidad adicional.
Francia: impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI)
Francia aplica el Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dirigido a aquellos cuyo patrimonio inmobiliario (en Francia y en el extranjero) supera los 1,3 millones de euros.
Datos para 2025:
- tasas del 0,5 % al 1,5 %;
- la residencia principal tiene una reducción del 30 % en su valoración;
- los propietarios de sociedades civiles inmobiliarias (SCI) deben declarar estructura y beneficiarios.
España: impuesto sobre el patrimonio y tasas autonómicas
España mantiene el Impuesto sobre el Patrimonio, que afecta a patrimonios netos superiores a 700.000 €, con una bonificación adicional de 300.000 € para la vivienda habitual.
Novedades en 2025:
- sigue vigente el impuesto de solidaridad para patrimonios de más de 3 millones de euros;
- comunidades como Baleares y Cataluña han establecido recargos;
- aumenta el control fiscal sobre propietarios extranjeros.
Italia: IMU, IVIE y régimen de tributación fija
Italia carece de un impuesto general sobre el patrimonio, pero aplica:
- IMU, para segundas residencias o viviendas de lujo;
- IVIE, sobre propiedades extranjeras (entre 0,76 % y 1,06 %);
- un régimen especial de tributación fija para nuevos residentes fiscales: 100.000 € anuales sobre ingresos globales.
Alemania: reforma del impuesto a la propiedad
Alemania no tiene impuesto sobre la riqueza, pero ha reformado su impuesto a la propiedad (Grundsteuer) en 2025, lo que ha provocado:
- aumento de tasas en regiones como Baviera o Baden-Württemberg;
- encarecimiento para propiedades de alto valor;
- permanencia del “impuesto especulativo” si se vende antes de 10 años.
Países Bajos: tributación por rendimiento presunto
En 2025 sigue vigente el sistema del Box 3, que grava los rendimientos ficticios del patrimonio.
- rendimiento estimado para inmuebles: entre 6 % y 8 %;
- tipo impositivo del 36 % aproximadamente;
- reforma prevista para 2026 por la polémica generada.
Portugal: subida del IMT para viviendas de lujo
Desde 2025, el impuesto de transmisión (IMT) alcanza el 7,5 % en propiedades de más de 1 millón de euros. Aunque el programa de visados dorados ha terminado, el mercado sigue activo, ahora con más enfoque en transparencia fiscal.
Bélgica: reforma del valor catastral
Bélgica no tiene impuesto al patrimonio, pero usa el ingreso catastral como base fiscal. En 2025 se inicia una reforma para actualizar valoraciones antiguas, sobre todo en zonas privilegiadas.
¿Dónde es más alta la carga fiscal?
En 2025, los países con mayor presión tributaria sobre viviendas de lujo son:
- Francia (por el IFI);
- Países Bajos (por ingresos ficticios);
- España (por impuestos nacionales y autonómicos acumulados).
¿Habrá un impuesto común en la UE?
No existe un impuesto europeo al lujo, pero en 2025:
- se ha intensificado el intercambio de información entre administraciones fiscales;
- se crean registros de propiedades de alto valor;
- hay mayor control sobre estructuras fiduciarias y societarias.
Opiniones de expertos
Markus Steiner, asesor fiscal (Berlín):
“Los países están encontrando nuevas formas de fiscalidad patrimonial indirecta: desde impuestos sobre plusvalías hasta rendimientos presuntos sobre el valor de mercado.”
Letícia Carvalho, abogada inmobiliaria (Lisboa):
“Los compradores extranjeros son ahora más cautelosos. Muchos exigen simulaciones fiscales antes de firmar cualquier precontrato.”
Recomendaciones para propietarios
- analizar cuidadosamente su residencia fiscal;
- considerar estructuras familiares para repartir la propiedad;
- justificar debidamente el uso y valor del inmueble;
- contar con asesoría fiscal especializada;
- mantenerse informado sobre cambios legislativos.
Conclusión
El impuesto al lujo en la UE no es uniforme, sino una suma de políticas nacionales, con criterios, umbrales y métodos diferentes. Los propietarios deben actuar con previsión y estar atentos a la evolución normativa, especialmente si buscan rentabilidad y estabilidad en sus inversiones inmobiliarias de alto valor.
