El gobierno australiano ha presentado una nueva iniciativa fiscal destinada a redirigir la inversión inmobiliaria privada desde las propiedades existentes hacia la construcción de nuevas viviendas. El eje central de esta propuesta es una reforma del impuesto sobre las plusvalías (Capital Gains Tax, CGT), cuyo objetivo es motivar a los inversores a adquirir o financiar viviendas recién construidas.
Contexto y necesidad de la reforma
Australia atraviesa una profunda crisis habitacional, caracterizada por una oferta limitada, precios elevados y una creciente demanda en zonas urbanas. Según el Consejo Nacional de Vivienda y Asequibilidad, el país necesitará construir al menos 1,2 millones de nuevas viviendas para el año 2030 a fin de garantizar la estabilidad del mercado.
Actualmente, gran parte del capital privado se dirige a propiedades ya existentes, lo que no contribuye a aumentar la oferta de viviendas y genera una mayor competencia entre inversores y compradores particulares.
Principales medidas fiscales propuestas
Los incentivos fiscales beneficiarán a quienes:
- Compren viviendas nuevas, finalizadas en los últimos 12 meses;
- Participen en el financiamiento directo de nuevas construcciones residenciales.
Los beneficios fiscales incluyen:
- Mantenimiento del descuento actual del 50 % en el CGT para propiedades mantenidas por más de 12 meses;
- Descuento adicional del 15 % en el CGT para viviendas nuevas o en construcción;
- Reducción total de hasta un 65 % en el impuesto sobre las plusvalías en inversiones elegibles;
- En algunos casos, como en viviendas sociales o de alquiler asequible, podría aplicarse una exención total del impuesto.
El gobierno también estudia tarifas CGT reducidas para quienes inviertan en proyectos de colaboración público-privada.
Objetivos y efectos esperados
La reforma busca:
- Aumentar la oferta de viviendas, especialmente en áreas con alta demanda;
- Reducir la presión sobre el mercado existente, donde se concentra la mayoría de los inversores;
- Involucrar al capital privado en la política habitacional nacional;
- Disminuir la competencia entre inversores y compradores de primera vivienda.
La ministra de Vivienda, Julie Collins, declaró:
“Estamos utilizando la política fiscal como una herramienta para canalizar el capital hacia donde realmente se necesita: la construcción de nuevas viviendas accesibles, no hacia la reventa de propiedades antiguas.”
Reacción del mercado y opiniones de expertos
Promotores y constructoras han acogido positivamente la propuesta, señalando que podría hacer viables proyectos que antes no eran rentables.
Los inversores también han mostrado interés debido a los mayores beneficios netos tras impuestos. Sin embargo, los analistas advierten que se requerirán medidas complementarias, como:
- Agilización de los trámites urbanísticos y permisos de construcción;
- Inversión en infraestructura urbana y transporte;
- Prevención de burbujeo especulativo en el sector de nuevas viviendas.
Peter Hilton, profesor de fiscalidad en la Universidad de Sídney, opinó:
“Es una reforma prometedora, pero debe integrarse en una estrategia global de vivienda que contemple también regulación del alquiler y apoyo a compradores primerizos.”
Posibles efectos sobre el mercado existente
Algunos expertos temen que el plan pueda deprimir la demanda de propiedades ya construidas, con una posible caída de precios en determinadas zonas.
Sin embargo, para otros, esto podría beneficiar a los compradores particulares, al reducir la competencia con inversores y facilitar el acceso a la vivienda.
Implementación y regiones piloto
El programa entrará en fase piloto en enero de 2026 en varias regiones estratégicas:
- Gran Sídney
- Melbourne y alrededores
- Brisbane y Gold Coast
- Adelaida
- Perth
Además, se destinarán 1.200 millones de euros al desarrollo de infraestructuras que respalden los nuevos proyectos residenciales.
Modelos internacionales de referencia
Australia se ha inspirado en políticas exitosas en otros países:
- En el Reino Unido, el programa Help to Build combina beneficios fiscales y financiación pública;
- Canadá otorga incentivos fiscales para propiedades destinadas a alquiler de larga duración;
- Alemania estudia aplicar bonos fiscales a la construcción de viviendas sostenibles y energéticamente eficientes.
Australia adaptará estas experiencias a su realidad demográfica y económica para fomentar una construcción responsable.
Riesgos y desafíos
Entre los desafíos potenciales de la reforma se encuentran:
- Aumento de los precios del suelo en zonas de expansión urbana;
- Abandono de proyectos si los márgenes se estrechan;
- Sobrecarga de servicios públicos, como transporte o sanidad, si el desarrollo no se coordina adecuadamente.
El gobierno ha asegurado que se aplicarán mecanismos de control y auditoría estrictos para garantizar que los beneficios fiscales se usen correctamente.
Conclusión
La reforma del impuesto a las plusvalías representa una medida ambiciosa para canalizar la inversión privada hacia la construcción de nuevas viviendas, contribuyendo a paliar el déficit habitacional.
Si se acompaña de reformas estructurales en urbanismo, alquileres y acceso al crédito, esta política podría convertirse en una piedra angular de la estrategia nacional de vivienda de Australia.
