Durante el primer semestre de 2025, la inversión en el sector hotelero en Italia alcanzó los 1.520 millones de euros, posicionando al país como uno de los mercados más activos de Europa. Según los informes de CBRE y Colliers, Italia ocupa el tercer lugar en volumen de inversión hotelera, solo por detrás de España y Francia. Este crecimiento refleja el renovado interés de inversores nacionales e internacionales, impulsado por la recuperación del turismo y la creciente demanda de activos de alta gama.
Recuperación sólida del sector hotelero
Tras los años difíciles de la pandemia, el mercado hotelero italiano ha mostrado signos claros de recuperación desde 2022, con un crecimiento sostenido durante 2023 y 2024. A mediados de 2025, la tasa media de ocupación hotelera se sitúa en el 68 %, acercándose a los niveles previos al COVID. Además, los indicadores clave como RevPAR (ingreso por habitación disponible) y ADR (tarifa media diaria) han registrado incrementos considerables, especialmente en las principales ciudades turísticas y zonas costeras.
El segmento lujo y boutique lidera esta reactivación, atrayendo tanto a operadores internacionales como a fondos institucionales, especialmente en propiedades históricas o localizadas en destinos emblemáticos como la Costa Amalfitana, la Toscana o el Lago de Como.
Principales operaciones del primer semestre de 2025
Entre las transacciones más destacadas de los primeros seis meses se encuentran:
- Invesco Real Estate adquirió un hotel de cinco estrellas en el centro de Milán por 140 millones de euros.
- Hotusa Group, una de las mayores cadenas hoteleras de España, ingresó al mercado italiano comprando tres hoteles en Florencia y Verona por 95 millones de euros.
- Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) compró un resort de lujo en Cerdeña por 180 millones de euros, con planes de reposicionarlo bajo una marca internacional.
- Blackstone invirtió 230 millones de euros en la renovación de un palacio histórico en Venecia, con apertura prevista en 2026.
- Cassa Depositi e Prestiti (CDP), banco de desarrollo italiano, destinó 120 millones de euros a proyectos hoteleros en Roma y Sicilia para impulsar el turismo regional.
Estas operaciones reflejan la diversidad del perfil inversor, desde fondos soberanos y bancos públicos hasta operadores globales y capital privado.
Destinos de inversión más atractivos
Las zonas que han captado mayor interés incluyen:
- Roma – El mayor mercado hotelero del país, con precios medios por habitación en el centro histórico superiores a 420.000 euros.
- Milán – Centro financiero y de ferias internacionales, con fuerte proyección de cara a los Juegos Olímpicos de Invierno de 2026.
- Florencia – Preferida para inversiones en hoteles boutique y patrimonio histórico.
- Venecia – A pesar de las restricciones normativas, mantiene alta demanda en el segmento de lujo.
- Destinos turísticos rurales y costeros – Toscana, Cerdeña, la Costa Amalfitana y el Lago de Como son cada vez más atractivos para el desarrollo de resorts y proyectos wellness.
El sur de Italia —Calabria, Apulia, Sicilia— también comienza a destacar debido a los menores costes de entrada y su potencial turístico en expansión.
Precios y rentabilidades
En el primer semestre de 2025, los precios medios de adquisición por habitación han sido:
- 300.000–450.000 euros en zonas céntricas de Roma, Milán y Florencia
- 200.000–350.000 euros en ciudades secundarias como Bolonia, Génova y Verona
- 120.000–250.000 euros en zonas rurales o estacionales
Las rentabilidades brutas (yields) se sitúan entre 4,5 % y 6,5 %, dependiendo de la ubicación, el estado del activo y el modelo de gestión. Los activos prime ofrecen menor rendimiento, pero son más estables y tienen mayor potencial de revalorización.
Factores que impulsan el mercado
Entre las razones del dinamismo actual del sector se destacan:
- Recuperación del turismo internacional – Italia recibió más de 34 millones de turistas extranjeros en el primer semestre, un 12 % más que en el mismo periodo de 2024.
- Protección contra la inflación – La capacidad de ajustar precios hace que los hoteles sean activos defensivos.
- Oportunidades de reposicionamiento – Muchos inmuebles están siendo renovados bajo criterios de sostenibilidad (ESG).
- Demanda creciente de lujo y bienestar – El turismo premium sigue en auge.
- Mejoras en conectividad – Nuevas rutas aéreas y ferroviarias facilitan el acceso a destinos menos tradicionales.
Retos del mercado
A pesar del crecimiento, el sector enfrenta varios desafíos:
- Oferta limitada de activos de calidad, especialmente en centros históricos.
- Burocracia compleja, con procesos largos para permisos de obra o cambio de uso.
- Inflación en los costes de construcción, que encarece las rehabilitaciones.
- Mayor presión normativa en sostenibilidad, lo que implica más inversión.
- Estacionalidad de los ingresos, sobre todo en zonas costeras o vacacionales.
Perspectivas para el segundo semestre de 2025
Según Savills, la inversión total en hotelería en Italia podría superar los 3.000 millones de euros a finales de 2025 si se mantiene el ritmo actual. Se anticipan:
- Venta de una cartera de resorts en la costa toscana
- Entrada de nuevos inversores de Asia y Oriente Medio en Roma y Milán
- Consolidación de hoteles boutique bajo grandes marcas internacionales como Marriott, Accor o Hilton
Con una base turística sólida, interés global creciente y una oferta diversa, Italia se mantiene como uno de los mercados más estratégicos para el capital hotelero en Europa.
Conclusión
El sector hotelero italiano vive una clara recuperación en 2025. Con más de 1.500 millones de euros invertidos en solo seis meses, el país demuestra su capacidad de atraer capital institucional y privado en un contexto de transformación y modernización del turismo.
A pesar de los desafíos regulatorios y operativos, Italia combina herencia cultural, estabilidad turística y oportunidades de crecimiento, consolidándose como un destino de primer orden para las inversiones en hospitality en Europa. Todo indica que el segundo semestre será igualmente dinámico y diversificado.
