Ante el aumento del precio de la vivienda y la creciente dificultad de acceso a un hogar asequible, los gobiernos de Europa y América del Norte están preparando una batería de medidas regulatorias que limitarán la adquisición masiva de viviendas por parte de bancos, fondos de inversión y otros actores institucionales. Entre 2025 y 2026, se espera la implementación de nuevas normativas que reconfigurarán el mercado inmobiliario, buscando equilibrar el interés público con los movimientos del capital privado.
Aunque durante años la inversión institucional fue vista como un factor de estabilidad y profesionalización del mercado, su expansión descontrolada ha generado tensiones sociales, especulación y desplazamiento de los residentes locales.
El auge de los inversores institucionales en el mercado residencial
En la última década, fondos de pensiones, bancos y fondos privados han incrementado notablemente su participación en el sector residencial. Según datos de Savills, en 2024 los inversores institucionales representaron hasta el 24 % de las compras en ciudades como Berlín, Londres, Ámsterdam, Madrid y Copenhague. En Estados Unidos, según Redfin, en el primer trimestre de 2025 los inversores adquirieron el 27 % de las viviendas vendidas, un récord de los últimos cinco años.
Estos actores se centran principalmente en bloques de apartamentos, viviendas para estudiantes, alquileres con servicios y, en algunos casos, viviendas asequibles. La motivación: ingresos estables, apreciación a largo plazo y menor volatilidad frente a otras clases de activos.
Principales preocupaciones
- Aumento de precios y pérdida de asequibilidad
Los inversores institucionales suelen ofrecer precios superiores a los compradores particulares, lo que eleva los valores de mercado. En Ámsterdam, por ejemplo, los precios aumentaron más del 20 % en solo tres años. - Subida de los alquileres
Los fondos con orientación a maximizar rendimientos tienden a aumentar significativamente los alquileres. En Berlín, incluso con regulaciones, se han registrado incrementos del 10–15 % en propiedades compradas por fondos. - Desplazamiento de residentes locales
Familias, jóvenes y jubilados se ven expulsados de sus barrios tradicionales, generando gentrificación y ruptura del tejido social. - Especulación a corto plazo
Algunos actores compran viviendas únicamente con fines especulativos, sin intención de alquilarlas o renovarlas, lo que agrava la volatilidad del mercado.
Respuestas políticas previstas
Diversos países están preparando respuestas regulatorias concretas:
- Alemania: Berlín y Múnich estudian límites a la cantidad de propiedades que puede tener un solo inversor, así como un derecho preferente de compra municipal.
- Países Bajos: Ámsterdam ha prohibido la compra de viviendas asequibles por fondos en determinadas zonas, y exige que dichas propiedades se alquilen a precios regulados durante al menos 5 años.
- Canadá: En Toronto y Vancouver se proponen impuestos adicionales para compras institucionales y límites a la propiedad múltiple por empresas.
- EE. UU.: A nivel federal se evalúan impuestos a la reventa rápida de viviendas, mientras que en algunos estados se estudia restringir la compra masiva de viviendas unifamiliares por fondos.
- Suecia y Dinamarca: Se baraja la creación de fondos públicos de inversión inmobiliaria como alternativa no especulativa y socialmente orientada.
Posición de los inversores
Los actores institucionales argumentan que:
- Aportan capital para aumentar la oferta de viviendas en alquiler
- Garantizan una gestión profesional y mantenimiento eficiente
- Una regulación excesiva podría frenar la construcción de nuevas viviendas, agravando el problema estructural
Muchos proponen incentivos fiscales o una aplicación progresiva de las normativas, en lugar de restricciones directas.
Propuestas alternativas
En vez de prohibiciones, se discuten mecanismos más flexibles:
- Asociaciones público-privadas con alquiler regulado y compromisos de accesibilidad
- Registro obligatorio de inversores que adquieran más de tres viviendas por año
- Bases de datos públicas de propiedad para aumentar la transparencia
- Beneficios fiscales para quienes arrienden viviendas a largo plazo con precios moderados
Perspectivas para 2025–2026
Todo indica que los próximos años traerán una intensificación del control institucional en el sector residencial, especialmente en ciudades donde los precios han crecido sin freno. Sin embargo, el desafío será diseñar reglas que no frenen la inversión constructiva, pero que pongan límites a la concentración excesiva y la especulación.
Se espera una estrategia basada en regulación focalizada y proporcional, que permita proteger a los ciudadanos sin paralizar el mercado.
Conclusión
El mercado de la vivienda entra en una nueva etapa. La inversión institucional ha modernizado y profesionalizado el sector, pero también ha generado exclusión y desequilibrios. Los gobiernos buscan recuperar el control sobre el uso social de la vivienda, garantizando que esta no sea solo una mercancía, sino un derecho.
Las reglas que se implementen entre 2025 y 2026 marcarán un punto de inflexión: quién puede comprar, alquilar y vivir en las ciudades, ya no será una decisión del mercado exclusivamente, sino también de las políticas públicas.
