El mercado inmobiliario de Estados Unidos atraviesa una marcada desaceleración en 2025, lo que ha encendido las alarmas entre economistas y profesionales del sector. Tanto el mercado residencial como el comercial han experimentado una caída drástica en las transacciones, alcanzando niveles mínimos no vistos en más de una década. Esta situación se desarrolla en un contexto de inflación persistente, tasas de interés elevadas y una confianza decreciente en la estabilidad a corto plazo del sector inmobiliario.
Contexto histórico
El mercado inmobiliario estadounidense ha sido históricamente un indicador clave del estado de salud económica del país. Un alto nivel de transacciones suele reflejar confianza del consumidor, acceso al financiamiento y condiciones macroeconómicas favorables. No obstante, en 2025 se ha producido un giro notable: las operaciones han disminuido más de un 25 % en comparación con el año anterior.
El sector más afectado ha sido el inmobiliario comercial. Según Real Capital Analytics, el volumen total de transacciones en oficinas, comercios e instalaciones industriales cayó un 38 % en el primer trimestre de 2025 frente al mismo período de 2024. En el caso del mercado residencial multifamiliar, la caída ha sido del 22 %.
Causas de la desaceleración
El principal factor que explica este retroceso es la elevada tasa de interés de referencia de la Reserva Federal (Fed), que se mantiene entre el 5,25 % y el 5,5 %. Como resultado, las hipotecas se han encarecido considerablemente: en mayo de 2025, la tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años alcanzó el 7,1 %, muy por encima del 3,5 % registrado dos años antes. Esto ha reducido drásticamente la asequibilidad de la vivienda y ha enfriado la demanda.
Otro factor clave ha sido el descenso de la inversión extranjera. El fortalecimiento del dólar estadounidense y la atractiva rentabilidad de los bonos han llevado a muchos fondos internacionales a reorientar su capital hacia activos más líquidos y menos expuestos al riesgo inmobiliario.
Además, el aumento del coste de los materiales de construcción, la escasez de mano de obra calificada y los problemas persistentes en la cadena de suministro han provocado la paralización o el retraso de numerosos proyectos.
Respuesta del mercado
Los actores del mercado han comenzado a adaptar sus estrategias. Muchos promotores han decidido pausar o cancelar nuevos desarrollos, especialmente en los segmentos de oficinas y comercio minorista, donde la demanda futura es incierta. Por su parte, los inversores están mostrando mayor interés por activos más estables como complejos residenciales multifamiliares o centros logísticos.
Empresas como Blackstone y Brookfield se han enfocado en la gestión de carteras existentes en lugar de lanzar nuevos fondos. Los inversores institucionales están en búsqueda de activos en dificultades a precios reducidos, aunque estas oportunidades siguen siendo escasas, ya que muchos propietarios prefieren esperar a que el mercado se recupere antes que vender con pérdidas.
Pronósticos de los expertos
De acuerdo con analistas de CBRE, si la Fed mantiene su política actual, la recuperación del mercado podría demorarse hasta mediados de 2026. El sector de oficinas enfrenta retos estructurales importantes: el modelo de trabajo híbrido y remoto ha reducido la demanda de espacios corporativos tradicionales.
En el sector residencial, podría darse una recuperación moderada a finales de este año si la inflación continúa bajando y las tasas hipotecarias se estabilizan. Sin embargo, un retorno a los niveles de actividad previos a la pandemia parece poco probable a corto plazo. El consumidor promedio permanece cauteloso y los bancos han endurecido los requisitos para acceder al crédito.
Señales de recesión
El desplome de las transacciones inmobiliarias no constituye por sí solo una recesión, pero sumado a otros factores macroeconómicos, contribuye a aumentar el temor. El gasto del consumidor se ha moderado, la confianza empresarial ha disminuido, y se espera que el crecimiento del PIB en 2025 se sitúe por debajo del 1,5 %, según proyecciones de Goldman Sachs.
Además, el mercado laboral da señales de fatiga: la tasa de desempleo ha subido al 4,3 % y las solicitudes de subsidio por desempleo alcanzaron su punto más alto desde 2021. Estos indicadores, junto con la caída en el ritmo de la construcción y la contracción en los servicios inmobiliarios, refuerzan el riesgo de una recesión.
Desigualdad regional
La desaceleración no ha afectado a todas las regiones por igual. Estados como Texas y Florida mantienen una mayor estabilidad gracias a su crecimiento poblacional y condiciones fiscales favorables. En cambio, ciudades como Nueva York, San Francisco y Chicago han registrado caídas históricas en ventas y alquileres comerciales.
San Francisco, en particular, sigue sufriendo la salida de empresas tecnológicas, lo que ha generado un excedente de oficinas vacías. En Nueva York, los propietarios están ofreciendo importantes incentivos para atraer o retener inquilinos, ante la caída de la demanda.
Medidas de apoyo posibles
Ante este escenario, algunos analistas proponen que la Fed comience a reducir las tasas de interés de forma gradual en la segunda mitad de 2025. Sin embargo, el banco central se mantiene firme en su política monetaria, priorizando la lucha contra la inflación.
A nivel local y estatal, algunas administraciones ya han implementado medidas de estímulo, como créditos fiscales para compradores, subsidios a desarrolladores o agilización de permisos de construcción. Aun así, el impacto de estas acciones será limitado sin un respaldo a nivel federal.
Conclusión
La fuerte caída de las transacciones inmobiliarias en Estados Unidos durante 2025 no es sólo un ajuste cíclico, sino una señal clara de transformaciones estructurales en el mercado. Tasas elevadas, cambios en los hábitos de consumo, restricciones al crédito y un entorno económico global incierto han debilitado la confianza en el sector.
Aunque una recesión oficial aún no se ha declarado, la convergencia de los actuales indicadores exige una revisión estratégica por parte de inversores, promotores y autoridades. La reactivación del mercado requerirá más que recortes de tasas: será necesaria una adaptación a las nuevas condiciones de demanda, avances tecnológicos y expectativas del comprador moderno.
En los próximos meses, el mercado inmobiliario estadounidense seguirá siendo un termómetro esencial del rumbo económico del país — un barómetro de su estabilidad presente y futura.
