M Core, una destacada plataforma de inversión en bienes raíces comerciales, ha anunciado oficialmente una alianza estratégica con Hermes Investment Management, gestora de inversiones británica especializada en inversiones sostenibles. La iniciativa conjunta contempla una inversión de €500 millones destinada a ampliar la presencia del sector retail en la Península Ibérica —especialmente en España y Portugal— mediante adquisiciones, rehabilitaciones y desarrollos inmobiliarios alineados con criterios ESG.
Esta asociación marca un paso importante en la expansión internacional de M Core y refleja la estrategia de Hermes orientada a proyectos inmobiliarios responsables y resilientes. Según los analistas, esta operación podría redefinir el panorama comercial ibérico, en un contexto de recuperación del consumo, aumento del turismo y demanda creciente de espacios minoristas de nueva generación.
Objetivos y contexto
Ambas partes han confirmado que los €500 millones se invertirán en un plazo de entre 24 y 30 meses. El objetivo es construir una cartera diversificada que incluya:
- locales comerciales en las principales calles de Madrid, Barcelona, Lisboa y Oporto;
- centros comerciales en áreas periféricas de alta afluencia;
- complejos mixtos con integración de oferta cultural, gastronómica y de entretenimiento.
M Core se encargará de la transformación de activos existentes y la integración de soluciones digitales y sostenibles. Hermes, por su parte, supervisará la estrategia ESG y garantizará la certificación conforme a los estándares internacionales como BREEAM y LEED.
¿Por qué Iberia?
El mercado inmobiliario retail de España y Portugal muestra señales de recuperación. Según Knight Frank, en 2024 España registró una inversión en el sector minorista de €2.200 millones (+18 % respecto a 2023). En Portugal, el crecimiento fue del 10 %, con rentabilidades brutas superiores al 6 % anual en zonas centrales de Lisboa.
Entre los factores que explican el renovado interés del sector están:
- el retorno del turismo internacional;
- la estabilización del consumo interno;
- la escasez de locales comerciales de calidad en el centro de las ciudades;
- la fragmentación del mercado, que ofrece oportunidades para nuevos actores.
Cuatro pilares estratégicos
El plan conjunto de M Core y Hermes se basa en cuatro principios clave:
- Adaptabilidad al nuevo consumidor
El comportamiento de compra está cambiando rápidamente. El futuro del retail es híbrido y debe combinar comercio, experiencia, gastronomía y tecnología. - ESG y eficiencia energética
Todos los activos contarán con sistemas de energía inteligente, paneles solares, recuperación térmica y reciclaje. Hermes pretende certificar al menos el 70 % de los activos con nivel “Excellent” según BREEAM. - Integración urbana
Los proyectos estarán bien conectados con el transporte público, incluirán zonas verdes, accesos peatonales, aparcamientos para bicicletas y espacios comunitarios. - Gestión basada en datos
Con el uso de inteligencia artificial y análisis en tiempo real, se aplicarán estrategias de arrendamiento flexibles, optimización de inquilinos y campañas de marketing dinámicas.
Ciudades objetivo y primeras operaciones
Las primeras ubicaciones estratégicas previstas son:
- Madrid: adquisiciones en los barrios de Salamanca y Malasaña, orientadas a moda y marcas de lujo.
- Barcelona: rehabilitación de activos en el Eixample, con foco en turismo y oferta gastronómica.
- Lisboa: inversión en Avenida da Liberdade y Baixa-Chiado, donde las rentas superan los €70/m².
- Oporto: renovación de locales en zonas turísticas y universitarias.
También se están evaluando ciudades secundarias como Valencia, Braga y Sevilla, por su potencial de crecimiento y la falta de infraestructura comercial moderna.
Rentabilidad esperada y riesgos
Se estima una rentabilidad interna anual (TIR) entre el 6 % y el 8 %, especialmente en activos transformables como antiguos centros comerciales convertidos en espacios mixtos o hubs de estilo de vida.
Los principales riesgos incluyen:
- volatilidad de los alquileres por la inflación;
- incertidumbre en la demanda de consumo;
- competencia del comercio electrónico.
Sin embargo, los expertos afirman que el modelo de “retail experiencial” generará valor sostenible y compensará estos desafíos.
Declaraciones de los directivos
Chris King, director general de M Core:
“Esta alianza marca una nueva etapa de nuestra expansión en Europa. España y Portugal son mercados vibrantes, con fuerte dinamismo urbano y creciente demanda de espacios comerciales de calidad. Junto a Hermes, queremos crear lugares sostenibles, rentables y con vida propia”.
Portavoz de Hermes Investment Management:
“Nuestro enfoque de inversión ESG encuentra en Iberia un terreno fértil. Son regiones con una gran identidad urbana, y nuestro objetivo es que nuestros proyectos se integren en ese contexto, aportando sostenibilidad ambiental, valor cultural y retorno económico”.
Impacto en el mercado
La operación podría desencadenar transformaciones significativas:
- aumento de la competencia por activos prime en los centros urbanos;
- aceleración de la reconversión de inmuebles comerciales obsoletos;
- mayor atracción de inversores institucionales internacionales;
- consolidación de modelos comerciales digitalizados y sostenibles.
También podría estimular el desarrollo del comercio minorista en ciudades medianas, actualmente poco atendidas por las grandes cadenas.
Tecnología y digitalización
M Core integrará infraestructuras digitales en todos los inmuebles:
- análisis en tiempo real de flujos y comportamiento de visitantes;
- precios de alquiler dinámicos;
- campañas de marketing personalizadas según el clima, la temporada o la afluencia.
Estas soluciones mejorarán la rentabilidad y ofrecerán a los arrendatarios espacios inteligentes y adaptables.
Sostenibilidad e impacto social
Más allá de las certificaciones ambientales, los proyectos incluirán:
- sistemas HVAC de bajo consumo;
- fuentes de energía renovable in situ;
- zonas públicas para mercados, eventos y actividades comunitarias.
El objetivo es que los activos inmobiliarios sean también recursos sociales y ecológicos para las ciudades anfitrionas.
Conclusión
La alianza entre M Core y Hermes, con un presupuesto de €500 millones, marca una nueva etapa para el comercio minorista en Iberia. No se trata sólo de una inversión financiera, sino de una visión ambiciosa que une sostenibilidad, innovación tecnológica y regeneración urbana.
En un contexto de cambio acelerado, el proyecto tiene el potencial de redefinir el concepto de retail: no sólo lugares de compra, sino espacios integrados, inteligentes y responsables. Se esperan los primeros anuncios oficiales en los próximos meses, pero el cambio ya está en marcha.
