El mercado de oficinas en Tokio continúa mostrando señales claras de recuperación: la tasa de vacantes ha disminuido por tercer trimestre consecutivo. Según el informe de Miki Shoji, el promedio de vacancia en los principales distritos comerciales de la ciudad —incluyendo Marunouchi, Shinjuku, Ginza y Shibuya— se redujo al 5,5 % en el primer trimestre de 2025, frente al 5,9 % del trimestre anterior y al 6,5 % del mismo período del año pasado.
Esta tendencia refleja tanto el fortalecimiento de la confianza empresarial como cambios estructurales en las preferencias de los arrendatarios en un entorno postpandémico.
Caída en las vacantes y aumento de la actividad de alquiler
Los analistas destacan un incremento en los nuevos contratos de arrendamiento en las zonas comerciales clave de Tokio. Las empresas de sectores como tecnología, finanzas y consultoría están particularmente activas. Según CBRE Japón, el volumen total de nuevos contratos en el centro de Tokio aumentó un 12 % interanual.
Los propietarios, que anteriormente enfrentaban largos periodos con espacios desocupados, ahora observan un resurgimiento en la demanda de oficinas de 300 a 1.000 m², ya que muchas empresas buscan centralizar a sus equipos en ubicaciones únicas bajo esquemas híbridos de trabajo.
Factores clave que impulsan la recuperación
1. Regreso a la oficina y modelos híbridos
Desde 2024, muchas empresas japonesas han optado por retornar al trabajo presencial o adoptar modelos híbridos. Esto ha llevado a una mayor demanda de oficinas modernas que cuenten con salas de reuniones, zonas de descanso y sistemas de ventilación eficientes. Las compañías priorizan espacios que fomenten la productividad y la cultura corporativa.
2. Estabilidad de la economía japonesa
A pesar de los desafíos económicos globales, la economía japonesa se mantiene estable. El PIB creció un 1,1 % en el primer trimestre de 2025, impulsado por las exportaciones y el consumo interno. Este entorno favorable fortalece la demanda de espacios de oficina.
3. Oferta limitada de nuevos desarrollos
Durante los últimos 12 meses, se ha entregado un número relativamente bajo de nuevos edificios de oficinas en Tokio. Según Mori Building, el volumen de nuevas construcciones para 2024–2025 será de alrededor de 500.000 m², significativamente por debajo de ciclos anteriores, lo que contribuye a reducir la vacancia.
Regreso de arrendatarios internacionales
Las empresas extranjeras también están regresando al mercado de oficinas en Tokio, especialmente las del sector tecnológico y financiero procedentes de EE. UU., Corea del Sur y Singapur, que están ampliando sus sedes o abriendo nuevas oficinas regionales.
Ejemplos recientes incluyen:
- Google Japan, que alquiló 4.000 m² adicionales en Shibuya
- DBS Bank, que expandió su oficina en Marunouchi Tower
- Hyundai Capital, que trasladó su división japonesa a Akasaka Intercity Air
Estabilización de los precios de alquiler
La disminución de la vacancia y la recuperación de la demanda están comenzando a estabilizar los precios de alquiler. Según Miki Shoji, el alquiler base promedio en los distritos centrales es de ¥20.800 por m² al mes (aproximadamente €138/m²/mes), lo que representa un ligero incremento respecto al trimestre anterior.
En edificios premium de clase A, como los ubicados en Marunouchi o Toranomon Hills, los aumentos anuales alcanzan hasta un 4 %.
Crece el interés de los inversores
Los fondos inmobiliarios y REIT muestran un renovado interés en propiedades con alta ocupación y contratos de arrendamiento a largo plazo. En el primer trimestre de 2025, la inversión en oficinas en Tokio alcanzó los 530 mil millones de yenes (unos €3.300 millones), lo que representa un incremento del 18 % respecto al año anterior.
Entre las operaciones destacadas figuran la adquisición de un edificio en Nihonbashi por parte del fondo Mitsui Fudosan Logistics REIT y la compra de un complejo de oficinas en Minato por parte de Global One Real Estate Investment.
Perspectivas para 2025
Según las previsiones de CBRE y Savills, la tasa de vacancia podría descender al 5 % para finales de 2025. Distritos como Marunouchi, Akasaka y Shibuya se mantendrán dinámicos gracias a proyectos de renovación urbana e inversiones en infraestructura.
Se espera también un crecimiento en los contratos flexibles de arrendamiento: opciones de cancelación anticipada, períodos de gracia y modalidades adaptadas a las pequeñas y medianas empresas.
Conclusión
La reducción de la tasa de vacancia en oficinas en Tokio durante tres trimestres consecutivos refleja una recuperación sólida, mayor confianza entre arrendatarios y una mejora en el equilibrio del mercado.
Para propietarios, inversores y empresas, se abren nuevas oportunidades tanto en términos de optimización de contratos como de valorización de activos. En 2025, el mercado de oficinas en Tokio muestra señales claras de estabilidad y crecimiento sostenido.
