En 2025, en un contexto económico global inestable y un panorama educativo en constante evolución, muchos inversores se preguntan: ¿sigue siendo la vivienda para estudiantes una inversión segura o se ha convertido en una apuesta arriesgada? Tradicionalmente considerado un segmento estable y rentable del mercado inmobiliario, el alojamiento estudiantil está atravesando transformaciones significativas que obligan a repensar su viabilidad como activo de inversión.
Un mercado históricamente sólido… ahora más complejo
Durante años, el alojamiento para estudiantes ha sido atractivo por varias razones:
- Demanda constante de estudiantes nacionales e internacionales
- Contratos de alquiler de duración media (semestral o anual)
- Rentabilidad superior a la de la vivienda residencial convencional
- Estabilidad incluso en tiempos de crisis económica
Sin embargo, desde 2020, factores como la pandemia, la inflación, la digitalización de la educación, las regulaciones ambientales y los conflictos geopolíticos han cambiado las reglas del juego.
Factores clave en 2025
1. El regreso a los campus universitarios
Después de años de clases virtuales, las universidades han vuelto en gran medida a la presencialidad o a formatos híbridos. En 2025 se observa:
- Un aumento de estudiantes internacionales en Europa, Reino Unido, Canadá y Australia
- Reactivación de programas de intercambio (como Erasmus+)
- Mayor número de matrículas en másteres y doctorados
Esto se traduce en una alta demanda de alojamiento en ciudades como París, Berlín, Ámsterdam, Viena, Barcelona, Praga, Milán y otras capitales universitarias.
2. Escasez de vivienda asequible
Según informes de JLL y Savills, muchas ciudades universitarias europeas sufren una grave falta de vivienda disponible y asequible para estudiantes. Las causas incluyen:
- Ritmo lento de construcción de residencias estudiantiles
- Reconversión de inmuebles en alojamientos turísticos (por ejemplo, Airbnb)
- Competencia con otros sectores del mercado de alquiler (jóvenes profesionales, familias)
En consecuencia, los precios se disparan. En 2025, los alquileres promedio mensuales son:
- Más de 850 € en París
- Alrededor de 1.100 € en Londres
- Cerca de 900 € en Ámsterdam
3. Aumento de costes y presión normativa
Los propietarios enfrentan múltiples desafíos en la gestión:
- Subida de costes energéticos y de mantenimiento
- Obligación de cumplir con normativas ambientales (estándares ESG)
- Límites al precio del alquiler en ciudades como Berlín o Barcelona
- Normativas más estrictas en materia de seguridad e higiene
Todo esto reduce la rentabilidad neta y obliga a una gestión más profesional y eficiente.
4. Competencia de inversores institucionales
Grandes fondos de inversión (Greystar, EQT, Patrizia, GSA, etc.) están entrando con fuerza en el mercado, desarrollando residencias premium para estudiantes con servicios como coworking, gimnasios, internet de alta velocidad, cocinas compartidas y más.
Esto eleva las expectativas del mercado y dificulta la competencia para los pequeños propietarios privados.
5. Nuevos hábitos estudiantiles y educación híbrida
Aunque las clases presenciales han vuelto, los formatos híbridos y online persisten. Esto genera:
- Preferencia por alojamientos lejos del campus y en barrios tranquilos
- Demanda creciente de contratos flexibles (de 1 a 3 meses)
- Mayor exigencia en comodidad, conectividad y privacidad
Los propietarios que ofrecen soluciones adaptadas a estas nuevas necesidades tienen más posibilidades de mantener alta ocupación y rentabilidad.
Ejemplo de rentabilidad en 2025
Tomemos como ejemplo un estudio en Gante (Bélgica), una ciudad universitaria en expansión:
- Precio de compra: 160.000 €
- Alquiler mensual: 850 €
- Ingresos brutos anuales: 10.200 €
- Gastos anuales (impuestos, mantenimiento, gestión): 2.500 €
- Ingresos netos anuales: 7.700 €
- Rentabilidad neta: 4,8 %
En comparación, el interés promedio de los depósitos bancarios en la zona euro ronda el 2,5 %–3 % en 2025.
Ventajas de invertir en vivienda para estudiantes
- Demanda constante en centros educativos activos
- Rentabilidad superior a otros segmentos del alquiler tradicional
- Resiliencia frente a crisis económicas
- Diversificación dentro del portafolio inmobiliario
Riesgos y limitaciones
- Dependencia de políticas universitarias (presencialidad, admisión de extranjeros, enseñanza online)
- Costes operativos en aumento
- Alta rotación de inquilinos
- Vacantes durante el verano
- Regulación más estricta en ciertas ciudades y países
Estrategias recomendadas para 2025
- Invertir en ciudades con alta demanda y escasa oferta, como Lisboa, Bratislava, Vilna o Gdansk
- Apostar por edificios eficientes energéticamente, reduciendo costes y cumpliendo normativa
- Ofrecer diferentes formatos de alojamiento, desde habitaciones básicas hasta estudios con servicios
- Aprovechar la estacionalidad, alquilando por cortos períodos en verano o a investigadores de posgrado
- Externalizar la gestión a operadores especializados, especialmente si se trata de inversiones internacionales
Conclusión
En 2025, la vivienda para estudiantes sigue siendo una inversión atractiva, especialmente en ciudades donde la oferta de alquiler es limitada y el sector académico está en expansión. Sin embargo, ya no es una inversión pasiva y libre de riesgos.
Para inversores con visión a medio y largo plazo, buena planificación y capacidad de gestión, sigue siendo una apuesta sólida. Para quienes buscan rendimientos rápidos y sin complicaciones, puede convertirse en una inversión difícil y potencialmente arriesgada.
La clave del éxito está en la ubicación, la calidad del inmueble, la profesionalización de la gestión y la adaptación a los nuevos hábitos y necesidades del estudiante moderno.
