En un entorno económico global en transformación, los inversores institucionales están buscando alternativas a las estrategias inmobiliarias tradicionales. Uno de los segmentos que ha ganado mayor relevancia es el de los mercados secundarios inmobiliarios, antes considerados una opción de nicho y ahora una pieza clave en los portafolios sofisticados. Liderando esta transformación se encuentra StepStone Group, una firma de inversión estadounidense que ha logrado convertir los activos secundarios en un componente central de asignación estratégica.
¿Qué son los activos inmobiliarios secundarios?
Los activos secundarios inmobiliarios consisten en la compra de participaciones existentes en fondos cerrados de bienes raíces. En lugar de invertir en nuevos desarrollos, los inversores acceden a carteras ya construidas y operativas, con visibilidad sobre activos y flujos de caja. Esto reduce los riesgos típicos de los fondos primarios, como el capital comprometido a ciegas o los largos períodos sin retornos.
Estas participaciones se adquieren comúnmente con descuentos frente al valor neto de los activos (NAV), especialmente cuando el vendedor necesita liquidez. Esto genera oportunidades de rentabilidad ajustada al riesgo muy atractivas.
La estrategia anticipada y enfocada de StepStone
StepStone apostó por este segmento ya a principios de los años 2010, mucho antes de que se popularizara. Invirtió en el desarrollo de una plataforma analítica propia, capaz de evaluar miles de fondos en función de su sector, ubicación y fase de vida.
En 2025, StepStone gestiona más de 25.000 millones de dólares en activos inmobiliarios, de los cuales más de 8.000 millones corresponden a operaciones secundarias. Su enfoque estratégico se basa en:
- Acceder a participaciones en fondos con carteras de calidad
- Diversificación global por regiones y tipos de activos
- Aprovechar descuentos y desequilibrios de liquidez en el mercado
Por qué los activos secundarios se han vuelto “core”
Históricamente considerados una táctica oportunista, los activos secundarios han pasado a ser una estrategia estable, escalable y estratégica. StepStone ha sido clave en este cambio de visión, demostrando que pueden ser una fuente sólida de rentabilidad incluso fuera de contextos de crisis.
Entre sus principales ventajas:
- Menor curva J: ingresos inmediatos desde el primer día
- Transparencia: acceso a carteras ya consolidadas
- Entradas con descuento, hasta del 20 % en algunos casos
- Diversificación instantánea sin necesidad de crear nuevas estructuras
En un entorno post-COVID y con tipos de interés elevados, los activos secundarios han atraído a fondos de pensiones, fondos soberanos y fundaciones institucionales.
Ejemplos de operaciones destacadas
Algunas operaciones recientes realizadas por StepStone incluyen:
- 350 millones de dólares en participaciones de Blackstone Real Estate Partners, con un descuento del 12 %
- 1.200 millones de euros en una cartera logística europea con activos estabilizados
- Compra de participaciones de un fondo de pensiones canadiense, en proceso de reequilibrio de cartera
Estas transacciones generaron TIRs de entre el 14 % y el 16 %, superando estrategias tradicionales con mayor control de riesgos.
Tecnología y análisis como ventaja competitiva
StepStone ha construido una potente plataforma de análisis de datos que permite:
- Seguimiento del NAV y del rendimiento en tiempo real
- Integración de criterios ESG a nivel de fondo y activo
- Modelos de estrés y análisis macroeconómico
- Herramientas de construcción de cartera alineadas con los objetivos del cliente
Gracias a este enfoque basado en datos, StepStone puede evaluar y cerrar operaciones más rápido y con mayor precisión que muchos competidores.
Comparativa con otras estrategias inmobiliarias
| Estrategia | Descripción | Rentabilidad esperada | Riesgos principales |
|---|---|---|---|
| Core / Core+ | Activos estabilizados con ingresos por renta | 5–7 % | Corrección del mercado |
| Value-Add | Reposicionamiento y mejoras de activos | 8–12 % | Riesgo operativo y de ocupación |
| Oportunista | Desarrollo o reconversión compleja | 12–18 % | Riesgo de construcción y plazos |
| Secundarios | Participaciones en fondos ya existentes | 10–14 % | Ilíquidos, valoración precisa |
En el entorno actual, los secundarios ofrecen una combinación óptima de rentabilidad, control de riesgo y liquidez.
¿Quién invierte?
StepStone gestiona mandatos de una amplia gama de clientes institucionales:
- Fondos de pensiones globales, que buscan ingresos estables
- Aseguradoras, interesadas en diversificación fuera de la renta fija
- Fondos de fondos, en búsqueda de soluciones diversificadas y eficientes
- Plataformas de gestión patrimonial, que lanzan vehículos secundarios para inversores privados
Entre 2023 y 2025, StepStone registró un crecimiento récord de asignaciones hacia el mercado secundario, impulsado por:
- Restricciones en el mercado de deuda
- Retrasos en las nuevas emisiones primarias
- Mayor volumen de fondos maduros disponibles para la venta
Perspectivas hasta 2030
Se estima que el mercado global de secundarios inmobiliarios superará los 200.000 millones de dólares anuales en 2030. StepStone espera ampliar su exposición hasta los 15.000 millones en activos bajo gestión para 2027, con foco en:
- Expansión geográfica hacia Latinoamérica y Asia
- Mandatos personalizados para clientes institucionales
- Desarrollo de herramientas ESG e inteligencia artificial
Conclusión
StepStone ha redefinido cómo se perciben los activos inmobiliarios secundarios. Lo que antes era un recurso táctico se ha convertido, gracias a su enfoque analítico, escala operativa y disciplina inversora, en un pilar estratégico para los grandes inversores globales.
Hoy, los secundarios ya no son una opción marginal: son esenciales.
