En medio de una acelerada transformación digital, el mercado inmobiliario europeo está experimentando un giro estratégico. Si antes los inversores se centraban en laboratorios biomédicos y parques científicos, ahora su atención se dirige hacia los centros de datos, infraestructuras esenciales para la economía digital.
Este cambio refleja tanto el crecimiento exponencial de los servicios digitales y la inteligencia artificial como la búsqueda de activos estables, rentables y de alto valor por parte de los inversores institucionales.
Centros de datos: la nueva columna vertebral económica
En los últimos tres años, Europa ha visto un crecimiento sin precedentes en el volumen de datos generados y procesados. La expansión del cloud computing, el teletrabajo, el desarrollo de la IA, la proliferación del Internet de las Cosas (IoT) y el despliegue de la red 5G están impulsando una fuerte demanda de infraestructura digital avanzada.
Los centros de datos, que almacenan, gestionan y procesan información, se han convertido en el eje central de esta nueva economía. Según CBRE, la capacidad total en las principales ciudades europeas (FLAP-D: Fráncfort, Londres, Ámsterdam, París, Dublín) aumentó un 22 % en 2024, y se espera que esta tendencia continúe hasta 2027.
De los laboratorios a los servidores: cambio de prioridades
Durante años, el sector inmobiliario para ciencias de la vida —incluyendo laboratorios, incubadoras y campus de investigación— fue uno de los destinos preferidos de inversión. Sin embargo, los altos costos, la regulación estricta y los largos plazos de desarrollo están reduciendo su atractivo, especialmente en un entorno de tasas de interés elevadas.
En contraste, los centros de datos ofrecen estabilidad de ingresos mediante contratos a largo plazo, una demanda sostenida por parte de gigantes tecnológicos (como AWS, Google Cloud, Microsoft Azure) y modelos de negocio previsibles. Por ello, fondos de pensiones, REITs y fondos de infraestructura están reorientando su capital hacia este segmento.
Entre las operaciones destacadas de 2024 figuran el proyecto de campus de AXA IM Alts en Lyon y la inversión de Blackstone en un centro de 100 MW en los Países Bajos.
Nuevas geografías en expansión
Aunque Londres, Fráncfort, Ámsterdam y París siguen siendo los mercados más activos, otras ciudades como Varsovia, Madrid, Milán, Copenhague, Oslo y Viena están emergiendo rápidamente como nuevos polos tecnológicos. Estas ubicaciones ofrecen menores costes de suelo, incentivos fiscales y mayor acceso a energía renovable.
Europa del Este y del Sur se perfilan como regiones clave para nuevas inversiones. En 2025, Digital Realty y Equinix anunciaron campus en Polonia y España. Además, programas de la Unión Europea como Digital Europe fomentan la soberanía digital regional.
Altos requisitos técnicos y sostenibles
Los centros de datos modernos requieren diseños avanzados. Entre sus principales características se incluyen:
- Arquitectura modular, para facilitar la escalabilidad
- Sistemas redundantes de energía y refrigeración (diseños N+1 y 2N)
- Certificaciones de seguridad física y digital (Tier III o IV)
- Certificados de sostenibilidad como BREEAM o LEED, cada vez más demandados por clientes institucionales
La eficiencia energética es ahora crucial. Muchos operadores están invirtiendo en energías renovables, almacenamiento en baterías y sistemas de recuperación de calor para reducir su huella de carbono y cumplir con los criterios ESG.
Rentabilidad y costes
Según Savills, los rendimientos netos iniciales en centros de datos en las principales ciudades europeas se sitúan entre el 4,25 % y el 5,5 %, comparable con los activos logísticos o de oficinas premium. Los contratos suelen tener una duración de 10 a 15 años, lo que ofrece seguridad a largo plazo.
El coste de construir un campus de 10–20 MW varía entre 80 y 150 millones de euros, dependiendo del país, la infraestructura local y las regulaciones. Sin embargo, con alquileres que alcanzan hasta 300–400 €/kW/año en ciudades FLAP, los retornos son competitivos.
Retos regulatorios y estructurales
A pesar del auge, el sector enfrenta importantes desafíos:
- Límites en la capacidad de conexión eléctrica, especialmente en zonas saturadas como Londres y Ámsterdam
- Demoras en permisos urbanísticos debido a normativas medioambientales
- Escasez de terrenos urbanizados cercanos a redes eléctricas y de fibra
- Oposición vecinal a la instalación de grandes centros industriales cerca de zonas residenciales
Algunos gobiernos están considerando establecer límites de consumo o impuestos específicos para centros con alta demanda energética.
Integración urbana y aceptación social
Los promotores están buscando una mejor integración de los centros de datos en el tejido urbano mediante:
- Proyectos mixtos, que combinan oficinas, comercio y centros de datos (como en Viena o Barcelona)
- Diseños arquitectónicos armonizados, con aislamiento acústico, fachadas verdes y techos vegetales
- Recuperación del calor residual, para su uso en redes de calefacción urbana
Así, los centros de datos pueden formar parte de una ciudad inteligente y sostenible, superando la imagen de instalaciones industriales aisladas.
Conclusión
El paso de la inversión en laboratorios a centros de datos representa un cambio estructural en el mercado inmobiliario europeo. En una economía donde los datos son tan fundamentales como la energía o el agua, estas infraestructuras se convierten en pilares estratégicos.
Los inversores y ciudades que se anticipen a esta transformación tendrán una posición de ventaja, tanto en términos de retorno económico como de resiliencia digital.
Con la expansión de la IA, la ciberseguridad y los servicios cloud, los centros de datos se consolidan como el nuevo activo estrella del mercado inmobiliario europeo. Ya no son una especialidad técnica: son el corazón del futuro económico del continente.
