En 2025, el mercado inmobiliario de Estados Unidos presenta una dinámica desigual. Mientras en algunos estados el capital de los propietarios crece impulsado por el aumento de los precios de la vivienda, en otros se estanca o incluso disminuye. Según los últimos datos de agencias analíticas y prestamistas hipotecarios, las diferencias regionales se han acentuado, y los factores clave son económicos, fiscales y demográficos.
El capital del propietario es la diferencia entre el valor de mercado actual de una vivienda y el saldo pendiente del préstamo hipotecario. Se trata de un indicador fundamental de la salud financiera de los hogares, especialmente en tiempos de incertidumbre económica. En 2025, su evolución está determinada por las tasas de interés, la demanda regional, la oferta de vivienda nueva y la migración interna.
Estados con mejor desempeño
Florida
Florida lidera nuevamente el crecimiento del capital inmobiliario en 2025. Según CoreLogic, el aumento medio del capital por propietario fue de 26 000 euros. La fuerte demanda por parte de jubilados, trabajadores remotos e inversores, junto con una oferta limitada, mantiene el alza de los precios.
Ciudades como Tampa, Orlando y Sarasota experimentan un crecimiento especialmente sólido en los segmentos medio y alto. La ausencia de impuesto estatal sobre la renta y una fiscalidad favorable también aumentan la atracción de este estado.
Carolina del Sur
Carolina del Sur continúa mostrando resultados positivos gracias a su asequibilidad y calidad de vida. El capital medio por propietario aumentó en 19 000 euros. La migración desde estados más costosos, el crecimiento del empleo y las mejoras en infraestructuras están impulsando el mercado, especialmente en Charleston y Greenville.
Montana e Idaho
Montana e Idaho sorprenden con un crecimiento significativo, impulsado por la creciente demanda de zonas rurales y naturales. El capital medio aumentó 17 500 euros en Montana y 16 200 euros en Idaho. Muchos compradores proceden de grandes ciudades y buscan espacios abiertos, naturaleza y un menor coste de vida.
Estados con peor desempeño
California
A pesar de tener algunos de los precios inmobiliarios más altos del país, California figura entre los peores en términos de crecimiento del capital. En condados como Los Ángeles y San Francisco, los propietarios registraron una pérdida media de 3 800 euros. Las causas principales son los altos tipos hipotecarios, la migración hacia otros estados y un mercado saturado.
Luisiana
Luisiana muestra un crecimiento estancado o negativo. En algunas zonas, los valores han caído debido a riesgos climáticos (huracanes, inundaciones), aumento de primas de seguros y bajo crecimiento demográfico. Nueva Orleans y Baton Rouge son algunas de las más afectadas.
Illinois
Illinois, especialmente el área metropolitana de Chicago, experimenta un crecimiento muy limitado del capital. Los altos impuestos, un parque inmobiliario antiguo y la pérdida de población reducen el valor de las viviendas. En 2025, el crecimiento medio del capital fue inferior a 2 000 euros por propietario.
Tendencias a nivel nacional
En todo el país, el capital acumulado de los propietarios de viviendas aumentó en aproximadamente 840 mil millones de euros en 2025. Aunque por debajo de los máximos históricos de 2022–2023, esta cifra supera los niveles prepandemia. El aumento medio por hogar fue de 12 500 euros, un 7 % más que el año anterior.
Sin embargo, las diferencias entre estados siguen siendo significativas. Aquellos con migración neta positiva, mercados laborales dinámicos y poca construcción nueva muestran los mejores resultados, frente a los que tienen presión fiscal elevada, demanda débil o riesgos climáticos.
El impacto de las tasas hipotecarias
Las tasas hipotecarias elevadas siguen siendo un freno al crecimiento del capital. En 2025, la tasa media a 30 años se sitúa entre 6,8 % y 7,1 %, lo que dificulta tanto la compra como el refinanciamiento.
Este entorno también limita la capacidad de los propietarios para acceder a su capital mediante créditos con garantía hipotecaria (HELOC) para reformas, inversiones u otros fines.
Quién se beneficia más del crecimiento del capital
Los propietarios que compraron antes de 2020 son los principales beneficiados. En muchos estados, su capital aumentó en más de 70 000 euros en cinco años, especialmente en el sur y el oeste del país. Muchos lo aprovechan para mudarse, renovar o utilizarlo como garantía para nuevos créditos.
También salen beneficiados los hogares con bajo nivel de endeudamiento, ubicados en regiones con alta demanda y crecimiento migratorio.
Quién está en riesgo
Los más vulnerables son quienes compraron durante el auge de precios en 2022–2023, con tasas elevadas y precios altos. Su capital apenas ha crecido y en algunos casos ya es negativo (la deuda supera el valor de la propiedad).
Estas situaciones son comunes en los suburbios de San Francisco, Chicago y Nueva York. También sufren quienes enfrentan pérdida de ingresos, aumento de impuestos y primas de seguro cada vez más elevadas.
Perspectivas para la segunda mitad de 2025
Los expertos prevén un crecimiento estable del capital en los estados del sur y el oeste —especialmente Florida, Texas, Carolina del Sur y Arizona—, donde la demanda sigue siendo alta y la oferta limitada.
En cambio, el medio oeste y el noreste podrían experimentar más estancamiento o retroceso, especialmente en zonas con pérdida de población e infraestructuras obsoletas.
La Reserva Federal no tiene previsto reducir los tipos hasta finales de 2025, por lo que las diferencias regionales actuales probablemente se mantendrán.
Conclusión
En 2025, el capital de los propietarios de viviendas en EE. UU. está influido por factores regionales, tipos de interés y cambios demográficos. Mientras estados como Florida, Carolina del Sur e Idaho muestran una sólida valorización, otros —como California, Luisiana e Illinois— enfrentan estancamiento o pérdidas.
Para los propietarios, entender estas tendencias es clave para tomar decisiones sobre ventas, refinanciamiento o nuevas inversiones. Para inversores y responsables políticos, el capital inmobiliario en 2025 representa tanto un desafío como una oportunidad en un mercado en proceso de normalización.
