En 2025, el mercado inmobiliario global continúa transformándose impulsado por los flujos de capital internacional. Los inversores extranjeros desempeñan un papel cada vez más decisivo en la configuración de los mercados locales, influyendo en los precios, el desarrollo urbano y la accesibilidad a la vivienda. Desde adquisiciones millonarias de oficinas en Europa hasta grandes inversiones residenciales en Asia, el capital extranjero es hoy uno de los principales motores del sector.
La internacionalización del capital inmobiliario
Según los últimos informes, las inversiones inmobiliarias internacionales superaron los €300 mil millones en 2024. Aproximadamente el 35 % se destinó a activos comerciales, mientras que el resto se repartió entre vivienda, logística y hotelería. En 2025, esta tendencia se intensifica.
Los inversores más activos provienen de Estados Unidos, Canadá, Medio Oriente, Singapur y Corea del Sur. Se centran en mercados con altos rendimientos como Alemania, Reino Unido, Polonia, España, Australia e Indonesia.
Ejemplos de grandes operaciones:
- GIC de Singapur invirtió €520 millones en logística en Francia
- Brookfield adquirió un complejo residencial en Varsovia por €210 millones
- Qatar Investment Authority invirtió €480 millones en el sector hotelero de Madrid
¿En qué invierten los extranjeros?
Las inversiones se concentran principalmente en tres sectores:
1. Inmobiliario comercial
A pesar del auge del teletrabajo, sigue habiendo una fuerte demanda de oficinas premium en grandes ciudades. Los inversores buscan inmuebles clase A con rentas estables.
Precios medios de alquiler:
- Londres: €9.000–11.000/m² al año
- París: alrededor de €7.000/m²
- Berlín: desde €5.500/m²
La rentabilidad compensa los elevados precios de entrada.
2. Sector residencial
El modelo Build-to-Rent (construir para alquilar) está en auge, especialmente en ciudades con déficit habitacional como Barcelona, Lisboa, Milán y Varsovia. La rentabilidad media oscila entre el 5 % y el 7 % anual.
También son comunes las compras de apartamentos en zonas turísticas como la Costa Azul, la costa española y las islas griegas. Los precios van desde €120.000 hasta €450.000.
3. Logística y almacenes
La logística es el segmento con mayor crecimiento en 2025, impulsado por el comercio electrónico y la demanda de entregas de última milla. Polonia, República Checa y Países Bajos lideran en desarrollo.
Precios: €800–1.800/m²
Rentabilidad: 6–9 % anual con contratos de largo plazo
Impacto en los mercados locales
La entrada de capital extranjero genera efectos notables:
- Aumento de precios: en muchas ciudades, los precios han subido entre un 10 % y 20 % en un año
- Cambio en los enfoques de desarrollo: proliferan los apartamentos turísticos, alojamientos para estudiantes o residencias de lujo
- Menor acceso a la vivienda: en Lisboa, Atenas o Barcelona, los residentes tienen dificultades para acceder a vivienda asequible
Regulaciones y respuesta política
Algunos gobiernos han reaccionado con medidas regulatorias:
- Canadá prohibió temporalmente la compra de viviendas por parte de extranjeros hasta 2026
- Nueva Zelanda restringe el acceso a vivienda existente para no residentes
- España evalúa imponer un impuesto especial sobre ingresos por alquileres turísticos de extranjeros
El objetivo común: proteger el acceso a la vivienda y limitar la especulación.
El auge de los criterios ESG
Los inversores internacionales priorizan cada vez más los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza). Se valora la eficiencia energética, la huella de carbono y las certificaciones sostenibles (LEED, BREEAM).
Ejemplos destacados:
- Casas pasivas en Escandinavia: €3.500–4.200/m²
- Oficinas verdes en Londres o Ámsterdam: desde €6.000/m²/año
- Naves logísticas ecológicas en Alemania o Polonia: €1.000–1.600/m²
Fondos como Nuveen, Allianz o AXA IM Alts ya destinan más del 80 % de sus nuevas adquisiciones a activos sostenibles.
Tecnología e inteligencia artificial al servicio del inversor
El uso de herramientas PropTech, big data e inteligencia artificial permite a los inversores analizar miles de oportunidades en tiempo real. Se calculan rentabilidades, riesgos y escenarios financieros en segundos.
Este análisis predictivo ayuda a minimizar errores y optimizar carteras en mercados cada vez más competitivos.
Perspectivas para el segundo semestre de 2025
Las inversiones extranjeras seguirán creciendo, con especial fuerza en Europa Occidental y el Sudeste Asiático. Nuevas tendencias emergentes:
- Espacios híbridos que integran vivienda, trabajo y ocio
- Centros de datos, clave para la infraestructura digital
- Residencias para estudiantes y personas mayores, en respuesta al envejecimiento poblacional
Conclusión
Los inversores extranjeros son actores clave que no solo influyen en los precios del sector inmobiliario, sino también en la planificación urbana y el tipo de producto que se construye.
A pesar de las restricciones crecientes, el capital internacional seguirá moldeando el futuro del mercado inmobiliario global más allá de 2025.
