Der europäische Self-Storage-Investmentmarkt tritt 2026 mit einem deutlich veränderten Ton ein im Vergleich zu weiten Teilen des Jahres 2025. Nach einer Phase, die von ins Stocken geratenen Portfoliotransaktionen, vorsichtiger Underwriting-Praxis und auseinanderlaufenden Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern geprägt war, erwartet Savills nun eine Belebung der Transaktionsvolumina im Vereinigten Königreich und in Kontinentaleuropa. Der jüngste Branchenausblick des Beratungsunternehmens beschreibt 2025 nicht als strukturellen Abschwung, sondern als Jahr verzögerter Abschlüsse – eine Pause, die vor allem durch Finanzierungshemmnisse und nicht durch operative Schwächen verursacht wurde.
Mehrere größere Verkaufsprozesse, die 2025 gestartet wurden, kamen formal nicht zum Abschluss. Dadurch wurden die jährlichen Investitionsvolumina gedrückt und es entstand der Eindruck einer Marktschwäche. Tatsächlich verschwand die Liquidität jedoch nicht. Sie wartete darauf, dass sich Fremdkapitalkosten und Bewertungserwartungen wieder annäherten. Da Kreditgeber schrittweise mit wettbewerbsfähigeren Konditionen und größerer Klarheit über den Zinsausblick zurückkehren, geht Savills davon aus, dass 2026 sowohl verschobene Transaktionen abgeschlossen als auch neue Mandate in die Pipeline aufgenommen werden.
Fundamentaldaten blieben trotz Abschwächung stabil
Der wichtigste Hinweis darauf, dass Self Storage keinen strukturellen Schaden erlitten hat, liegt in der Mietentwicklung. Laut den neuesten Branchendaten von CBRE in Zusammenarbeit mit FEDESSA stiegen die durchschnittlichen Mieten in Europa im Jahresvergleich um 5,4 % auf 313 € pro Quadratmeter und Jahr. Während sich die Auslastung in einigen Märkten leicht abschwächte, setzten die Betreiber stärker auf Preisdurchsetzung als auf reines Volumenwachstum und sicherten damit stabile Einnahmen in urbanen Lagen mit begrenztem Angebot.
Nach einem starken Jahr 2024 kühlten sich die Investitionsvolumina ab. Rund 260 Millionen € wurden seit Jahresbeginn umgesetzt, weitere 200 Millionen € befanden sich zum Zeitpunkt der Veröffentlichung in der Pipeline. Diese Zahlen deuten nicht auf einen Nachfrageeinbruch hin, sondern auf eine Anpassung der Kapitalmärkte an höhere Finanzierungskosten und konservativere Bewertungsansätze.
Fremdkapitalmärkte als Wendepunkt
Die Prognose von Savills für 2026 ist eng mit dem Kreditumfeld verknüpft. Aussagen aus der Debt-Advisory-Sparte des Unternehmens zeigen, dass das Interesse der Kreditgeber an Self Storage breit gefächert bleibt und sowohl kleinere Einzelobjektfinanzierungen als auch große Portfoliotransaktionen umfasst. Die Liquidität an den Kreditmärkten hat sich verbessert und die Margen dürften sich für Plattformen mit operativer Größe, technologischer Integration und ausgefeilten Revenue-Management-Systemen weiter verengen.
Über diesen Mechanismus setzt typischerweise eine Wiederbelebung der Transaktionsaktivität ein. Im Jahr 2025 scheiterte das Underwriting häufig daran, erhöhte Fremdkapitalkosten mit den Preisvorstellungen der Verkäufer aus der Niedrigzinsära in Einklang zu bringen. Mit stabileren Finanzierungsbedingungen und zunehmendem Wettbewerb unter den Kreditgebern werden Transaktionen rechnerisch wieder darstellbar. Renditeannahmen gewinnen an Klarheit, Verschuldungsquoten werden kalkulierbarer und Eigenkapitalinvestoren gewinnen Vertrauen in die Umsetzungszeiträume.
Konsolidierung und institutionelle Skalierung
Private Equity spielt eine zunehmend dominante Rolle bei europäischen Self-Storage-Transaktionen. Branchendaten zufolge entfielen rund 59 % der Aktivitäten auf Private-Equity-Kapital, was einen strukturellen Wandel hin zu Plattformstrategien statt Einzelakquisitionen unterstreicht. Investoren fokussieren sich auf skalierbare Betreiber, die durch Projektentwicklungen, Managementverträge und ergänzende Zukäufe in angebotsbeschränkten urbanen Märkten wachsen können.
Der britische börsennotierte Sektor dient weiterhin als Bewertungsbarometer. Im Oktober 2025 prüfte Blackstone eine mögliche Übernahme der Big Yellow Group, die damals mit rund 2,31 Milliarden £ (≈2,66 Milliarden €) bewertet wurde. Marktgerüchte deuteten darauf hin, dass eine Transaktion eher bei rund 2,7 Milliarden £ (≈3,09 Milliarden €) gelegen hätte. Obwohl die Gespräche ohne Einigung endeten, unterstrich der Vorgang das institutionelle Interesse an skalierbaren Plattformen und zugleich die Preisdiziplin in einem Übergangsumfeld steigender Zinsen.
Strukturelle Angebotsbeschränkungen
Europa weist im Vergleich zu den Vereinigten Staaten weiterhin eine deutlich geringere Self-Storage-Durchdringung pro Kopf auf. Planungsrestriktionen, komplexe Genehmigungsverfahren und steigende Grundstückspreise begrenzen eine rasche Angebotsausweitung in dichten Metropolregionen. Diese strukturellen Einschränkungen stützen die Mietresilienz und verschaffen Betreibern Preissetzungsmacht in zentralen urbanen Märkten.
Betreiber nutzen zunehmend Datenanalysen, um unterversorgte Mikrolagen zu identifizieren und ihre Ertragsmanagementstrategien zu optimieren. Diese operative Professionalität stärkt die Investment-These und positioniert Self Storage näher an institutioneller Logistik und professionell gemanagtem Wohnimmobilienbestand als an Nischenalternativen.
Von der Pause zur Umsetzung im Jahr 2026
Die erwartete Belebung im Jahr 2026 sollte nicht als spekulativer Aufschwung verstanden werden, sondern als Rückkehr zu normaler Transaktionsaktivität. Die im Jahr 2025 gestoppten Deals dürften mit verbesserter Kreditliquidität und angepassten Bewertungserwartungen wieder aufgenommen werden, während Mietniveaus – aktuell durchschnittlich 313 € pro Quadratmeter und Jahr in Europa – weiterhin stabile Einnahmen sichern. Sollten sich Finanzierungsspannen weiter verengen und Leverage-Strukturen planbarer werden, könnte der Sektor von einer vorsichtigen Halteposition wieder zu aktiver Portfolioexpansion übergehen und damit den klaren Übergang von Pause zu Umsetzung markieren.
