Griechenland zählt zu den positiven Entwicklungen in Südeuropa, da sich das Land von Jahren der Krise erholt. Die Tourismuseinnahmen steigen, das Wachstum kehrt zurück und die fiskalischen Kennzahlen verbessern sich. Trotz dieser makroökonomischen Fortschritte bauen sich unter der Oberfläche Spannungen auf. In mehreren Sektoren sind Reibungen sichtbar, am deutlichsten jedoch im Immobilienmarkt. Die Mieten in Athen, der Hauptstadt des Landes, liegen inzwischen mehr als 50 % über dem Niveau von 2019, während das Lohnwachstum deutlich verhaltener ausgefallen ist. Mit anderen Worten: Der Aufwärtsdruck auf zentrale makroökonomische Variablen konzentriert sich zunehmend auf den Wohnungsmarkt.
Der Wohnungsmarkt in Athen verzeichnet einen starken Preisanstieg
Die Kosten für Immobilien gelten als einer der wichtigsten Wachstumsindikatoren. Ihr Anstieg signalisiert eine steigende Nachfrage nach Wohnraum. Statistiken zufolge zeigt der Athener Immobilienmarkt weiterhin eine erhebliche Dynamik, auch wenn strukturelle Anpassungen weiterhin erforderlich sind.
Vor 2020 lagen die monatlichen Mieten für Einzimmerwohnungen in dicht besiedelten Stadtteilen typischerweise bei 500 bis 600 €. Heute bewegen sich vergleichbare Objekte häufig in einer Spanne von 800 bis 1.100 €, abhängig vom Zustand und der Nähe zu Verkehrsanbindungen. Zweizimmerwohnungen in Vierteln wie Pangrati, Koukaki oder Exarchia erreichen häufig 1.200 bis 1.600 €. Renovierte Einheiten in zentralen Premiumlagen können monatlich 1.800 bis 2.000 € erzielen. Das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen liegt zwischen 1.050 und 1.200 €.
Die Krisenjahre haben ein strukturelles Ungleichgewicht hinterlassen
Der Anstieg der Mieten lässt sich nicht allein durch die Nachfrage erklären. Die griechische Staatsschuldenkrise führte ab 2008 zu erheblichen Verzögerungen in der Bautätigkeit. Nach 2010 kam der Wohnungsbau nahezu zum Erliegen, und die Pipeline neuer Wohnungen erholte sich nicht vollständig, bevor die wirtschaftliche Expansion erneut einsetzte. Als sich der Tourismus erholte und die Investitionsströme zunahmen, konnte das Angebot nicht mit der wiedererstarkten Nachfrage Schritt halten.
Studien aus dem Bankensektor zufolge wird der Wohnungsmangel in den großen Städten Griechenlands auf rund 180.000 Einheiten geschätzt. Athen ist als wirtschaftliches Zentrum des Landes besonders betroffen. Untersuchungen zeigen, dass Kurzzeitvermietungen landesweit rund 150.000 Wohneinheiten absorbiert haben, viele davon in der Hauptstadt. In einem Umfeld begrenzter Bautätigkeit führte dieser Abfluss an Wohnraum zu einem angespannten Markt und zu stärkerem Wettbewerb unter Mietern.
Die Folge war eine schnelle Neubewertung der Preise statt einer schrittweisen Anpassung. In einem Markt mit begrenztem Angebot können bereits geringe Nachfrageveränderungen deutliche Preisreaktionen auslösen. Dies gilt insbesondere für zentrale Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Arbeitsplätzen.
Wohnkosten als makroökonomische Variable
Mit dem Anstieg der Mieten wird Wohnen nicht nur zu einer sozialen, sondern auch zu einer makroökonomischen Frage. Daten von Eurostat zeigen, dass Griechenland zu den EU-Ländern mit der höchsten Wohnkostenbelastung zählt. Viele Stadtbewohner geben mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen aus. Auf diesem Niveau ist Erschwinglichkeit nicht mehr nur ein individuelles Problem, sondern ein systemisches Risiko.
Haushalte, die einen großen Teil ihres Einkommens für Miete aufwenden, reduzieren ihren diskretionären Konsum. Die Fähigkeit, in Bildung zu investieren, ein Unternehmen zu gründen oder Wohneigentum zu erwerben, nimmt ab, da die Ersparnisbildung langsamer erfolgt und die finanzielle Widerstandsfähigkeit sinkt. Insgesamt können diese Verhaltensänderungen einige der positiven Effekte von Tourismus und ausländischen Investitionen abschwächen. Auch wenn das Wachstum statistisch positiv bleibt, verläuft die Erholung auf Haushaltsebene ungleichmäßig.
Veränderungen bei den Eigentumsquoten deuten auf einen anhaltenden strukturellen Wandel hin. Griechenland gehört traditionell zu den europäischen Ländern mit einer hohen Wohneigentumsquote. Laut Eurostat lag sie 2009 bei etwa 77 %. Aggregierte Daten zeigen, dass sie inzwischen unter 70 % gefallen ist – bedingt durch Erschwinglichkeitsprobleme und strengere Kreditbedingungen. Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien im Zentrum Athens beginnen derzeit bei 2.500 € und reichen bis zu 3.500 € pro Quadratmeter, in Premiumlagen sogar darüber. Hohe Mieten erschweren es zudem insbesondere jüngeren Haushalten, Eigenkapital für einen Immobilienkauf anzusparen.
Politische Maßnahmen und Anpassungsmechanismen
Die Regierung hat Programme zur Unterstützung des Wohnungsmarktes aufgelegt, um den Druck auf die Lebenshaltungskosten zu mindern. In einem Umfeld begrenzten Angebots können finanzielle Hilfen jedoch das strukturelle Ungleichgewicht nicht vollständig beheben. Ohne einen deutlichen Ausbau des Wohnungsbestands besteht die Gefahr, dass zusätzliche Liquidität direkt in höhere Angebotspreise einfließt.
Städtische Altlasten wie fragmentierte Flächennutzung und infrastrukturelle Einschränkungen erschweren zudem die Entwicklung kohärenter und zugänglicher urbaner Systeme.
Erholung und Lebensqualität
Athen befindet sich heute an einem Wendepunkt. Laut einer Pressemitteilung der Bank von Griechenland haben internationale Investoren mehr als 1,7 Milliarden Euro in griechische Immobilien investiert. Der Anstieg der Mieten um 50 % in den vergangenen fünf Jahren deutet auf eine strukturelle Neubewertung hin, die das Alltagserleben der wirtschaftlichen Erholung verändert.
Steigende Wohnpreise belasten eine Binnenwirtschaft, die sich noch von der Rezession erholt. Sinkende verfügbare Einkommen schwächen die Inlandsnachfrage – eine der unmittelbarsten Folgen dieser Entwicklung. Im vergangenen Jahr zeigte die griechische Wirtschaft jedoch weiterhin Anzeichen einer Erholung.
